Vente du terrain en indivision excluant la construction sans permis 🧠 Droit immobilier Indivision et partage successoral

En ma qualité d'assistant juridique IA, je vais répondre à votre demande en analysant la faisabilité stratégique de votre projet et en vous proposant une formulation adaptée. ### Analyse de la validité juridique : Est-ce "juste" ? Sur le plan de la validité juridique, votre projet de dissocier le terrain de la construction lors de la vente pour sortir de l'indivision est **problématique**, voire **juridiquement risqué**. 1. **Le principe de l'accession :** Selon [l'article 546 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+546+Code+civil), la propriété d'une chose donne droit sur tout ce qu'elle produit et sur ce qui s'y unit accessoirement. En droit français, le propriétaire du sol est présumé propriétaire des constructions (principe de l'accession). Vendre le terrain "sans la construction" est une fiction juridique difficile à maintenir si la construction est pérenne. 2. **Le risque de fraude à la loi :** Exclure la construction de l'acte de vente au motif qu'elle n'a pas de permis de construire pourrait être interprété comme une tentative de dissimuler une infraction à l'urbanisme ou de transférer la responsabilité pénale/civile. [L'article L480-4 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article+L480-4+Code+de+l%27urbanisme) sanctionne les constructions sans permis. 3. **L'obligation de délivrance :** Le vendeur doit délivrer la chose vendue. Si la construction reste physiquement sur le terrain, l'acquéreur en devient de fait propriétaire par accession, sauf création d'un droit de superficie (complexe et peu recommandé ici). **Conseil stratégique :** Il est préférable de vendre l'ensemble en mentionnant explicitement l'existence de la construction et son caractère irrégulier au regard de l'urbanisme pour s'exonérer de la garantie des vices cachés et informer l'acquéreur des risques de démolition. --- ### Proposition de clause et d'attendus Si vous maintenez cette stratégie (par exemple pour un partage entre indivisaires), voici une proposition de rédaction : #### 1. Attendus (Motivation juridique) "Considérant qu'en vertu de [l'article 815 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815+Code+civil), nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et que le partage peut être toujours provoqué ; Considérant qu'il résulte de [l'article 544 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+544+Code+civil) que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve du respect des lois et règlements ; Considérant qu'une construction a été édifiée sur la parcelle [Référence cadastrale] sans l'obtention préalable d'un permis de construire, en méconnaissance des dispositions du Code de l'urbanisme ; Considérant que les co-indivisaires, souhaitant procéder à la liquidation de l'indivision, entendent limiter l'assiette de la mutation à la seule assiette foncière afin de ne pas transférer la responsabilité attachée à l'édifice irrégulier." #### 2. Clause de vente (Insertion dans l'acte) **OBJET DE LA VENTE ET RÉSERVE DE PROPRIÉTÉ :** « Les parties conviennent expressément que la présente mutation porte exclusivement sur la parcelle de terrain nu située à [Adresse], cadastrée section [X] numéro [Y]. Il est précisé qu'un bâtiment de type [Description] est actuellement édifié sur ladite parcelle. Toutefois, les parties reconnaissent que cette construction a été réalisée sans permis de construire. En conséquence, et par dérogation au principe d'accession de [l'article 551 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+551+Code+civil), ladite construction est formellement exclue de la vente. L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance du caractère irrégulier de l'édifice et des risques de sanctions civiles ou administratives y afférents (démolition, mise en conformité). Le vendeur ne pourra en aucun cas être tenu pour responsable des suites liées à l'existence de cet ouvrage. » --- ### Stratégie et risques (Le "Coup d'après") 1. **Anticipation de l'acquéreur :** Aucun acquéreur tiers "raisonnable" n'achètera un terrain avec une construction dont il n'est pas propriétaire mais dont il subira les nuisances administratives. Cette stratégie ne fonctionne réellement que dans le cadre d'un **partage amiable** entre indivisaires où l'un reprend le terrain. 2. **Le risque fiscal :** L'administration fiscale pourrait considérer que la valeur de la construction doit être intégrée dans l'assiette des droits de mutation, considérant l'exclusion comme fictive. 3. **La preuve :** Pour protéger les indivisaires sortants, il est impératif de faire constater par un commissaire de justice (huissier) l'état des lieux avant la vente, pour prouver que l'acquéreur savait que la construction était "hors acte". Si vous le souhaitez, je peux adapter ces clauses pour une **mise en demeure** adressée à un co-indivisaire qui bloquerait la vente en raison de cette construction illégale.