Plus-value sur vente de nue-propriété après donation 🧠 Mémoire Droit fiscal Donation

Dans le cadre d'une sortie d'indivision par licitation (rachat de part), la question de la plus-value immobilière est cruciale et dépend d'un mécanisme juridique particulier : l'effet déclaratif du partage. Voici l'analyse stratégique de votre situation au regard du droit français et de la fiscalité. ### 1. Le principe : L'effet déclaratif du partage En droit français, selon [l'article 883 du Code civil](/articles/code-civil/883), le partage (ou la licitation entre cohéritiers/co-indivisaires issus d'une même succession ou donation) a un caractère "déclaratif". Cela signifie que votre sœur est censée avoir été propriétaire de la totalité du bien dès le jour de la donation (juin 2012). Fiscalement, pour le calcul de la plus-value, on ne compare pas le prix de rachat (85 000 €) à la valeur de votre part, mais on regarde la valeur globale du bien. ### 2. Le calcul de votre plus-value Pour déterminer s'il y a une plus-value imposable, l'administration fiscale compare deux valeurs : * **Le prix de cession :** C'est la valeur totale du bien retenue pour la licitation. Si votre part (50 %) vaut 85 000 €, cela signifie que la valeur totale du bien "en pleine propriété" est aujourd'hui estimée à **170 000 €**. * **Le prix d'acquisition :** C'est la valeur de la **pleine propriété** au jour de la donation en 2012, soit **290 000 €**. **Analyse de votre cas :** * Valeur d'acquisition (2012) : 290 000 € * Valeur de cession (2026) : 170 000 € (basé sur votre part de 85 000 €) Dans cette configuration, vous ne réalisez pas une plus-value, mais une **moins-value** (une perte de valeur de 120 000 € sur la totalité du bien). **Conséquence :** Vous n'aurez aucun impôt sur la plus-value à payer. ### 3. Le risque d'un redressement fiscal (Le "Coup d'après") Le point de vigilance majeur dans votre dossier n'est pas la plus-value, mais la **cohérence de l'évaluation**. L'administration fiscale surveille de près les valeurs déclarées. En 2012, le bien valait 290 000 €. En 2026, vous le valorisez à 170 000 € (85 000 € x 2). Une telle baisse de valeur (environ -40 %) en 14 ans est inhabituelle sur le marché immobilier français, sauf dégradation majeure du bien ou du quartier. * **Le risque :** Si le fisc estime que le bien vaut en réalité toujours 290 000 € (ou plus), il pourrait considérer que le prix de 85 000 € est "vils" (sous-évalué). * **La conséquence :** Une rectification des droits d'enregistrement (le "droit de partage"). Comme illustré dans la jurisprudence [Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 21/01/2026](/decisions/69725d0ecdc6046d474fe63c), l'administration peut utiliser une méthode comparative pour réévaluer le bien et réclamer des compléments de taxes. ### 4. Stratégie et recommandations 1. **Justifier le prix :** Si la valeur a réellement chuté (travaux importants à prévoir, sinistre, environnement dégradé), vous devez impérativement constituer un dossier de preuves (devis de travaux, photos, attestations d'agences immobilières locales). 2. **La charge de la preuve :** En cas de contrôle, c'est à vous de démontrer que les 170 000 € correspondent à la "valeur vénale" réelle au jour de la licitation. Sans preuves, le fisc se basera sur les prix du marché. 3. **Le coût de l'acte :** N'oubliez pas qu'en plus du prix de la part, votre sœur devra s'acquitter du droit de partage (généralement 1,10 % de la valeur nette de l'indivision) et des frais de notaire. **En résumé :** Sur la base de vos chiffres, vous n'avez **aucune plus-value** à craindre car le prix de vente actuel est inférieur à la valeur déclarée lors de la donation de 2012. Souhaitez-vous que je vous aide à lister les documents nécessaires pour justifier cette baisse de valeur auprès du notaire ou de l'administration fiscale ?