Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 avril 2026 — n° 21/22368

PAR CE MOTIFS , LA COUR, Par arrêt contradictoire Infirme le jugement rendu le 4 novembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ses dispositions : - ayant condamné M.[Z] et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 4] la somme de 14 503, 48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2021 comprenant le 2è trimestre 2021, avec intérêts à taux légal sur la somme de 3525, 40 euros à compter du 5 février 2019, date de la mise en demeure et, à compter du 2 janvier 2020, date de délivrance du premier exploit introductif d'instance pour le surplus, - ayant dit n'y avoir pas lieu à la capitalisation des intérêts, Statuant à nouveau, Condamne M. [Z] et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 4] la somme de 12 157, 28 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2021 comprenant le 2è trimestre 2021, avec intérêts à taux légal sur la somme de 3525, 40 euros à compter du 5 février 2019, date de la mise en demeure et, à compter du 2 janvier 2020, date de délivrance du premier exploit introductif d'instance pour le surplus, Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions énoncées par l'article 1343-2 du code civil, Y ajoutant : Déclare irrecevable la demande de M. [Z] et de Mme [D] tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 4] sous astreinte de 300 euros par imputation erronée à respecter le règlement de copropriété et lui enjoindre d'exclure le lot 101 du calcul des charges liées à l'entretien et aux travaux du bâtiment B1 et outre d'exclure toutes charges liées à l'entretien des parties communes ou des bâtiments B1 et B2 et de façon générale toute charges d'entretien non liée aux ascenseurs des lots 101 et 102 sur le poste 450 ; Déclare irrecevable la demande de M. [Z] et de Mme [D] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 4] à syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 4] à leur verser des dommages et intérêts, Déclare irrecevables pour prescription leurs demandes portant sur les années 2010 à 2017, Rejette la demande d'expertise formée par M. [Z] et Mme [D], Condamne M. [Z] et Mme [D] aux dépens d'appel en ce compris les dépens d'incident qui pourront être recouvrés par Me Aurélie Hervé, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum M.[Z] et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 4] la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 il n'y a pas lieu de dispenser M. [Z] et Mme [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

* * * * * * * * * * FAITS ET PROCEDURE : La cour est saisie de l'appel interjeté contre le jugement rendu le 4 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris dans une procédure opposant deux copropriétaires au syndicat des copropriétaires de leur immeuble pour le paiement de charges. M. [Z] et Mme [D] sont propriétaires des lots n°101 (appartement), 379 (parking), 319 (parking) et 320 (cave) dans un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 5] et [Adresse 6]. Le lot 101 comprend les 562/10000 des parties communes générales et 950/10000 des parties communes particulières au bâtiment B1. Cet ensemble immobilier est composé de 153 lots : 1 lot n°1 concernant le bâtiment MA 24 lots numérotés 100 à 123 pour le bâtiment B1, 22 lots numérotés 200 à 221 pour le bâtiment B2, 106 lots numérotés 300 à 405 pour le bâtiment INFRA. Le bâtiment INFRA constitue le 1er sous- sol commun aux bâtiments 1et 2. Par exploit du 2 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] les a assignés en paiement de la somme de 17 257, 06 euros au titre de charges impayées. Par jugement du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire a : - Condamné M. [Z] et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] les sommes de : 14 503, 48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2021, comprenant le 2è appel trimestriel de l'année 2021, que les défendeurs seront condamnés à lui payer avec intérêt au taux légal sur la somme de 3525, 40 euros à compter du 5 février 2019, date de la mise en demeure, et, à compter du 2 janvier 2020, date de délivrance du premier exploit introductif d'instance, pour le surplus ; 80 euros au titre des frais sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté la demande de capitalisation des intérêts, - Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, - Condamné M. [Z] et Mme [D] aux entiers dépens de l'instance, - Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration remise au greffe le 17 décembre 2021, M. [Z] et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 7 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a : - Déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande de M. [Z] et Mme [D] à leur rembourser les charges indument payées entre 2010 et 2017 ; - Déclaré irrecevables par application des articles 909 et 910-4 du code de procédure civile les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] de condamnation de M. [Z] et Mme [D] à lui payer les sommes de : *796, 93 euros au titre des charges de nettoyage du bâtiment B1 pour l'année 2017, *597, 46 euros au titre des charges de nettoyage du bâtiment B1 pour l'année 2018, *1257, 42 euros au titre de la réfection du hall (appel travaux du 1er juin 2020). L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2025. PRETENTIONS DES PARTIES : Par conclusions notifiées le 22 septembre 2025, M. [Z] et Mme [D], appelants, demandent à la cour de : - Déclarer recevables les demandes des époux [Z], - Infirmer le jugement du 4 novembre 2021 en ce qu'il a condamné les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] les sommes suivantes : 14 503, 48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2021, comprenant le 2è appel trimestriel de l'année 2021, que les défendeurs seront condamnés à lui payer avec intérêt au taux légal sur la somme de 3525, 40 euros à compter du 5 février 2019, date de la mise en demeure, et, à compter du 2 janvier 2020, date de délivrance du premier exploit introductif d'instance, pour le surplus ; 80 euros au titre des frais sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

SUR CE, Sur la recevabilité de certaines demandes des époux [Z] contestée par le syndicat des copropriétaires : Les chefs de dispositif contestés sont : - Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 6], sous astreinte de 300 euros par imputation erronée, à respecter le règlement de copropriété et dès lors lui enjoindre d'exclure le lot 101 du calcul des charges liées à l'entretien et aux travaux du bâtiment B1 et outre d'exclure toutes charges liées à l'entretien des parties communes ou des bâtiments B1 et B2 et de façon générale toute charges d'entretien non liée aux ascenseurs des lots 101 et 102 sur le poste 450 Ascenseurs affectés aux lots 101 et 102 ( hôtels particuliers), - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic, à payer aux époux [Z] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, Moyens des parties : Le syndicat des copropriétaires relève que : - A la veille de la clôture de la procédure, les appelants ont intégralement modifié leurs demandes et moyens, - les demandes litigieuses sont irrecevables pour être nouvelles (564 et 565 du code de procédure civile) et/ou contraires au principe de concentration des prétentions dès les premières conclusions (910-4 du code de procédure civile) : - leur demande tendant au remboursement des charges payées entre 2010 et 2017 est irrecevable car prescrite ainsi que l'a jugé le conseiller de la mise en état par ordonnance du 7 décembre 2022. M. [Z] et Mme [D] rétorquent que : - les demandes litigieuses sont recevables au titre de l'article 563 du code de procédure civile dès lors qu'ils sont en mesure de se prévaloir d'un fait nouveau en cause d'appel à savoir la persistance du syndicat à appliquer de manière erronée le règlement de copropriété à leur préjudice, - ils ne contestent pas le bien fondé des travaux de réfection du sol et du hall afférents au bâtiment B1 mais le mode de répartition des charges non conforme au règlement de copropriété. Réponse de la cour : Sur la nouveauté de ces demandes : Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Enfin, l'article 566 dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Toutefois, une cour d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard de toutes les exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile, de sorte qu'elle ne peut déclarer irrecevable une demande nouvelle en application des articles 564, 565 et 566 de ce code sans rechercher, d'office, si cette demande ne constitue pas une demande reconventionnelle, au sens de l'article 567 du code de procédure civile, recevable en appel à la seule condition, prévue par l'article 70 du nouveau même code, de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les demandes litigieuses n'ont pas été soutenues devant les premiers juges. Devant les premiers juges, les époux [Z] ont demandé au tribunal par conclusions notifiées le 29 juin 2020 de : - débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, - d'ordonner au syndic de communiquer tous les éléments comptables dont il dispose pour reconstituer les charges réelles dues afin de pouvoir rectifier les comptes de charges de la copropriété depuis l'origine en prescrivant que les copropriétaires du lot 101 ne sont débiteurs que des seules charges d'entretien VMC et terrasses à l'exclusion de toutes autres dépenses d'entretien, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à payer à M. [Z] et à Mme [D] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Leurs dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2020 reprises dans le jugement ne contiennent pas les demandes dont le syndicat souligne la nouveauté. Les demandes des époux [Z] tendaient en dernier lieu à un rejet global des demandes en paiement de charges du syndicat des copropriétaires et le cas échéant, à la désignation d'un expert pour vérifier l'arrêté de compte de charges entre les années 2010 et 2020. Désormais, les demandes litigieuses tendent à voir reconnaitre une faute qui aurait été commise par le syndicat dans l'application de règles de répartition de charges que les époux [Z] considèrent leur être appliquée à tort en violation du règlement de copropriété, à l'enjoindre sous astreinte à respecter ce règlement et à l'enjoindre de ne plus appliquer cette règle. Ces demandes n'apparaissent pas constituer l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formées devant les premiers juges et n'apparaissent pas tendre aux mêmes fins de sorte qu'elles ne sont pas recevables au titre de l'article 565 et 566 du code de procédure civile. La circonstance que le syndicat des copropriétaires persiste, selon les appelants, à leur appliquer faussement une règle de répartition de charges du règlement de copropriété ne constitue pas la survenance ou la révélation d'un fait nouveau puisque l'application de cette règle constituait devant les premiers juges le c'ur de leur contestation de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires. En outre, ces demandes ne visent pas à opposer compensation, à faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers. Ainsi, elles n'apparaissent pas recevables au titre des articles 564 à 566 du code de procédure civil. Il appartient à la cour d'examiner si les demandes litigieuses sont recevables au titre de l'article 567 du même code. La demande reconventionnelle est la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Tel est le cas des demandes litigieuses formées par les appelants qui étaient défendeurs originaires. Pour autant, ces demandes ne sont recevables qu'à la condition qu'elles présentent un lien suffisant avec les demandes initiales. La demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires sous astreinte de 300 euros par imputation erronée à respecter le règlement de copropriété et à lui enjoindre d'exclure le lot 101 du calcul des charges liées à l'entretien et aux travaux du bâtiment B1 et outre d'exclure toutes charges liées à l'entretien des parties communes ou des bâtiments B1 et B2 et de façon générale toute charges d'entretien non liée aux ascenseurs des lots 101 et 102 sur le poste 450 présente bien un lien suffisant avec les demandes originaires des appelants puisqu'elle consiste à contester une règle de répartition de charges qu'ils reprochent au syndicat d'appliquer à leur lot pour la détermination de leurs charges, à écarter cette règle et à imposer au syndicat le respect du règlement de copropriété sous astreinte. Cette demande reconventionnelle est donc recevable. En revanche, la demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts ne présente pas de lien avec les demandes originaires des appelants. Il s'ensuit que celle-ci est irrecevable.