Remboursement indus loyer logement F - mise en demeure 🧠 Mémoire Droit immobilier Rupture et résiliation de contrat

Voici une analyse stratégique de votre situation et une proposition de réponse ferme à l'avocate de l'indivision. ### 1. Analyse stratégique (Le "Coup d'après") L'avocate de l'indivision tente de gagner du temps en invoquant un litige interne entre ses clients (les bailleurs) et leur mandataire (l'agence). **C'est une stratégie classique qui ne doit pas vous être opposable.** En droit français, le bailleur est le seul responsable vis-à-vis du locataire pour la restitution des indus, quitte à ce qu'il se retourne ensuite contre son agence pour faute professionnelle. [L'article 1302 du Code civil](/articles/code-civil/1302) est clair : "Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution." **Le risque :** Si vous attendez trop, la prescription triennale prévue par [l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7-1+Loi+du+6+juillet+1989) commencera à grignoter vos premiers mois de trop-perçus (ceux d'août 2023) dès le mois prochain. ### 2. La charge de la preuve Pour que votre dossier soit "blindé" avant l'assignation, assurez-vous d'avoir : 1. **Le DPE classé F** en cours de validité au moment de la reconduction (août 2023). 2. **Le bail initial** mentionnant la clause de révision. 3. **Le décompte précis** (tableau Excel) comparant le loyer contractuel (non augmenté) et le loyer réellement payé mois par mois. ### 3. Évaluation des risques (Go/No-Go) * **La conciliation préalable :** Pour un litige de 2 000 €, la tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le juge (Art. 750-1 du CPC). Cependant, la saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou d'un conciliateur de justice **suspend la prescription**. * **Article 700 :** Si vous allez en justice, vous demanderez au juge que l'indivision rembourse vos frais d'avocat ou de procédure au titre de [l'article 700 du Code de procédure civile](/articles/code-de-procedure-civile/700). L'avocate le sait et préférera probablement transiger. --- ### Proposition de message à l'avocate **Objet : MISE EN DEMEURE - Remboursement d'indus de loyer - [Votre Nom / Adresse du bien]** "Maître, Je fais suite à votre courriel du 25 juin dernier par lequel vous sollicitiez un délai d'un mois pour organiser le remboursement des loyers indûment perçus par l'indivision [Nom de l'indivision]. Ce délai arrive à son terme et je n'ai toujours reçu aucune proposition de régularisation, ni le versement des sommes dues (supérieures à 2 000 €). Je vous rappelle que depuis la loi Climat et Résilience, [l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+17-1+Loi+6+juillet+1989) interdit toute révision de loyer pour les logements classés F ou G, y compris lors de la reconduction tacite du bail. Le logement étant classé F, l'indexation pratiquée depuis août 2023 est dépourvue de fondement légal. Les difficultés de gestion entre vos clients et leur agence immobilière sont inopposables à ma créance de restitution fondée sur [l'article 1302 du Code civil](/articles/code-civil/1302). À défaut de réception du paiement intégral d'ici le **[Date : Vendredi de cette semaine]**, je me verrai contraint d'engager les procédures suivantes sans nouveau préavis : 1. Saisine en urgence de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) afin d'interrompre la prescription. 2. À défaut d'accord immédiat, assignation devant le Juge des Contentieux de la Protection (Tribunal de proximité) pour obtenir le remboursement des indus, assorti des intérêts légaux et d'une indemnité au titre de l'article 700 du CPC. Je préférerais une issue amiable, mais la proximité de la prescription m'oblige à la plus grande fermeté. Dans l'attente de votre confirmation de virement, Je vous prie d'agréer, Maître, l'expression de mes salutations distinguées." --- ### Conseil pratique Si vous n'avez pas de réponse d'ici vendredi, envoyez immédiatement un formulaire de saisine à la CDC de votre département par lettre recommandée avec AR. C'est gratuit et cela "gèle" la prescription le temps que l'affaire soit traitée. Si vous souhaitez que je prépare le tableau de calcul précis ou le formulaire de saisine de la Commission de conciliation, n'hésitez pas à me le demander.

Vous avez parfaitement raison de souligner ce point technique : **je rectifie mon analyse sur la suspension de la prescription.** En vertu de [l'article 2238 du Code civil](/articles/code-civil/2238), la prescription n'est suspendue qu'à compter de l'**accord écrit** des parties pour recourir à la médiation ou, à défaut, à compter de la **première réunion**. Si l'avocate de l'indivision joue la montre, elle sait que chaque mois qui passe sans accord écrit ou sans réunion fait tomber une partie de votre créance dans la prescription triennale de [l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7-1+Loi+du+6+juillet+1989). Voici la stratégie pour reprendre la main immédiatement. ### 1. Levier stratégique : L'exception d'urgence Bien que la conciliation soit normalement obligatoire pour un litige de ce montant, [l'article 750-1 du Code de procédure civile](/articles/code-de-procedure-civile/750-1) prévoit des exceptions. Vous pouvez saisir directement le juge (assignation) sans passer par la case conciliation si vous justifiez d'un **"motif légitime"**, notamment : * **L'urgence.** * **Le risque imminent de prescription.** ### 2. Risques et "Coup d'après" L'avocate va probablement argumenter qu'elle n'est pas responsable des délais de la CDC. Votre réponse doit être : "Soit vous signez un accord de suspension de prescription sous 48h, soit j'assigne au tribunal en invoquant l'urgence pour sauvegarder mes droits." ### 3. Rédaction du message à l'avocate (Ferme et Technique) **Objet : Mise en demeure de paiement ou suspension conventionnelle de prescription - [Référence Dossier]** "Maître, Je prends acte de votre silence persistant malgré votre engagement du 25 juin dernier de régulariser la situation sous un mois. J'ai pris l'initiative de saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Toutefois, au sens de [l'article 2238 du Code civil](/articles/code-civil/2238), cette saisine n'interrompt pas la prescription triennale en l'absence d'accord écrit des parties ou de tenue de la première réunion (le délai d'audience étant actuellement de 8 mois). En conséquence, la prescription de [l'article 7-1 de la loi de 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7-1+Loi+du+6+juillet+1989) menace mes droits dès le mois prochain. Je vous mets en demeure de choisir l'une des deux options suivantes d'ici le **[Date : Vendredi 24 juillet 2026]** : 1. **Le paiement intégral** de la somme de [Montant exact] € par virement. 2. **La signature d'un accord écrit** confirmant l'acceptation de la médiation par vos clients, afin de suspendre formellement le délai de prescription conformément à la loi. À défaut, j'engagerai une procédure d'assignation directe devant le Juge des Contentieux de la Protection, en me prévalant de la dispense de conciliation préalable pour **péril imminent sur mes droits (risque de prescription)**, telle que prévue par [l'article 750-1, 3° du Code de procédure civile](/articles/code-de-procedure-civile/750-1). Je vous rappelle que le caractère indû des sommes est établi (logement F, [article 17-1 de la loi de 1989](https://www.google.com/search?q=Article+17-1+Loi+6+juillet+1989)) et que l'indivision s'expose, en plus du principal, à des dommages-intérêts pour résistance abusive et aux frais de procédure (Art. 700 CPC). Dans l'attente de votre retour immédiat, Salutations distinguées." --- ### Pourquoi ce message est efficace : 1. **Vous montrez que vous maîtrisez la procédure :** Vous citez l'article 2238 du Code civil, ce qui prouve que vous avez démasqué leur stratégie d'attente. 2. **Vous neutralisez leur défense :** En mentionnant l'exception de l'article 750-1 du CPC, vous leur faites comprendre que la lenteur de la CDC ne vous empêchera pas d'aller au tribunal tout de suite. Si vous n'obtenez pas d'accord de suspension d'ici vendredi, je peux vous aider à préparer les éléments de l'assignation pour le tribunal. Souhaitez-vous que je vérifie si vous disposez de tous les éléments pour prouver l'urgence auprès du juge ?