Validité d'un état des lieux avec mention vague de non-nettoyage 🧠 Mémoire Droit immobilier

## Définition Un état des lieux est **conforme** lorsqu’il décrit de manière suffisamment précise l’état réel du logement, idéalement **pièce par pièce et équipement par équipement**, afin de permettre une comparaison avec l’état des lieux d’entrée. L’**article 1730 du Code civil** prévoit que le locataire doit restituer le logement dans l’état indiqué par l’état des lieux d’entrée, sauf vétusté ou force majeure. [Article 1730 du Code civil](/articles/code-civil/1730) ## Mention « non nettoyé » Une simple mention **« non nettoyé »**, sans indiquer : - quelle pièce est concernée ; - quelle partie ou quel équipement est sale ; - la nature du nettoyage nécessaire ; - éventuellement des photographies ou un constat précis, est **contestable car vague et insuffisamment descriptive**. Cela ne signifie toutefois pas automatiquement que tout l’état des lieux est juridiquement « non conforme » ou nul. Le juge appréciera sa **valeur probatoire**. Le bailleur devra démontrer concrètement la réalité du défaut d’entretien et le coût réellement justifié. Dans une décision, une cour d’appel a considéré qu’une formule générale telle que **« manque d’entretien du locataire »** ne permettait pas de déterminer précisément les réparations imputables au locataire. *(Sources complémentaires — recherche web)* [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000006935147?utm_source=openai). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000006935147?utm_source=openai)) À l’inverse, une juridiction peut retenir un nettoyage lorsque d’autres éléments précis existent : photographies, constat d’huissier, devis détaillé ou description des pièces concernées. *(Sources complémentaires — recherche web)* [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000046990764?utm_source=openai). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000046990764?utm_source=openai)) ## Conséquence pratique Vous pouvez contester la retenue en écrivant que : > La mention « non nettoyé », non localisée et non accompagnée de constatations précises, ne permet pas d’identifier les travaux reprochés ni d’établir leur imputabilité. Je vous demande donc de communiquer les photographies, le devis ou la facture détaillée justifiant cette retenue. Conservez vos propres photographies, échanges, témoignages et preuve d’un éventuel nettoyage avant la remise des clés. L’article 1731 du Code civil concerne surtout l’absence d’état des lieux d’entrée et ne dispense pas le bailleur de justifier précisément les sommes qu’il retient (cette lecture de l'extrait officiel reste à confirmer). [Article 1731 du Code civil](/articles/code-civil/1731)

## Vous pouvez agir dès maintenant Vous n’avez pas besoin d’attendre deux mois pour contacter le bailleur. Adressez-lui **dès maintenant une mise en demeure** par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant : - la date de remise des clés ; - le montant du dépôt de garantie ; - votre adresse pour le remboursement ; - l’absence de restitution ou d’information ; - votre demande de restitution, ou de justificatifs précis en cas de retenue. ## Délai applicable En principe : - **1 mois** après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; - **2 mois** si des dégradations sont constatées et justifient une retenue. Le délai court à compter de la **remise des clés**, pas de la date de signature du bail. Une simple mention vague comme « non nettoyé » peut être contestée si elle ne permet pas d’identifier précisément les travaux concernés. Le bailleur doit, en cas de retenue, pouvoir fournir des éléments justificatifs sérieux : devis, facture, photographies ou description précise. Les règles civiles imposent une restitution conforme à l’état des lieux lorsqu’il existe, hors vétusté ou force majeure. [Article 1730 du Code civil](/articles/code-civil/1730) ## Stratégie Si le délai d’un mois est déjà dépassé et que l’état des lieux est conforme, mettez-le en demeure de payer sous **8 jours**. S’il reste moins de deux mois et que l’état des lieux mentionne des dégradations, réclamez néanmoins les justificatifs dès maintenant. Conservez l’état des lieux d’entrée et de sortie, la preuve de remise des clés, vos photographies et tous les échanges.