Rétractation offre d'achat avant compromis 🧠 Mémoire Droit immobilier

Oui, **mais cela dépend de la qualification exacte de la lettre**. Une offre d’achat acceptée par le vendeur peut engager l’acquéreur avant le compromis si le bien et le prix sont suffisamment déterminés ; l’absence de compromis ne suffit donc pas, à elle seule, à permettre un désistement. ([Article 1583 du Code civil](/articles/code-civil/1583)) ## 1. Ce que votre document implique Votre lettre prévoit : - un bien déterminé ; - un prix de **45 000 €** ; - une offre valable **7 jours** ; - une acceptation par le vendeur ; - la signature ultérieure d’un avant-contrat dans un délai d’un mois ; - une clause indiquant qu’une offre acceptée sans réserve peut constituer un accord sur la chose et le prix. La clause selon laquelle l’offre devient caduque au-delà d’un mois « si bon semble à l’une ou l’autre des parties » peut permettre à chaque partie de se retirer **si aucun avant-contrat n’est signé dans ce délai**. En revanche, elle ne semble pas organiser expressément une rétractation libre de l’acquéreur avant l’expiration de ce délai. ## 2. Le délai légal de rétractation de 10 jours Le délai légal de 10 jours concerne normalement l’acquéreur non professionnel après notification ou remise d’un compromis ou d’une promesse de vente portant sur un logement. Il ne commence donc pas nécessairement à courir au stade d’une simple lettre d’intention d’achat. ([Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/L271-1)) Il serait donc risqué d’écrire simplement : « Je bénéficie du délai légal de rétractation », alors qu’aucun compromis n’a encore été signé. ## 3. Les arguments envisageables pour se désengager ### A. Vérifier si l’offre est réellement ferme et complète Vous pouvez soutenir que la lettre n’était qu’une **proposition préparatoire**, destinée à permettre la signature ultérieure d’un compromis, notamment si : - des éléments essentiels restaient à négocier ; - les conditions suspensives n’étaient pas encore rédigées ; - la désignation du bien était incomplète ; - l’accord définitif devait encore porter sur les diagnostics, servitudes, date de libération, mobilier ou conditions de financement. Cet argument dépend du contenu intégral de la lettre et des échanges entre les parties. ### B. L’incohérence majeure du financement Votre document mentionne : - prix : **45 000 €** ; - apport personnel : **15 000 €** ; - emprunt bancaire : **135 000 €**. Le financement total annoncé est donc de **150 000 €**, soit un montant très supérieur au prix de 45 000 €. Cette contradiction est importante. Elle peut permettre de soutenir que le document comporte une erreur matérielle ou que le consentement n’était pas suffisamment clair. Cependant, cette incohérence ne rend pas automatiquement l’offre nulle : le vendeur pourrait prétendre qu’il s’agit d’une simple erreur de rédaction sans incidence sur le prix accepté. ### C. L’accord amiable C’est la solution la plus sûre : obtenir du vendeur une confirmation écrite de la caducité ou de la renonciation réciproque. Vous évitez ainsi une demande de signature forcée ou une demande de dommages-intérêts. ### D. La condition suspensive de prêt Attention : la condition suspensive de financement paraît prévue pour le **compromis futur**, et non clairement pour la lettre elle-même. Vous ne pouvez donc pas forcément invoquer dès maintenant le refus d’un prêt comme moyen automatique de retrait, sauf si la lettre fait déjà de l’obtention du prêt une condition de votre engagement. Si le compromis est finalement signé avec une condition suspensive de prêt, un refus conforme aux caractéristiques prévues permettra généralement de renoncer sans pénalité. ([service-public.fr](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F188?numcr=87800&ori=vitrine&utm_source=openai)) ## 4. Comment procéder immédiatement Adressez sans attendre au vendeur, avec copie à l’agence ou au notaire, une lettre recommandée avec accusé de réception et un courriel : > **Objet : Retrait de mon offre d’achat – demande de confirmation de caducité** > > Madame, Monsieur, > > Je vous informe que je ne souhaite pas donner suite à l’offre d’achat portant sur le bien proposé au prix de 45 000 €. > > Je vous demande en conséquence de ne procéder à la signature d’aucun avant-contrat et de me confirmer par écrit que cette offre est considérée comme caduque et que chacune des parties retrouve sa pleine liberté. > > Je précise que la lettre comporte notamment une incohérence entre le prix du bien, fixé à 45 000 €, et le financement indiqué, composé d’un apport de 15 000 € et d’un emprunt de 135 000 €. > > Cette notification est faite sans reconnaissance d’une quelconque obligation de régulariser la vente et sous toutes réserves de mes droits. > > Veuillez agréer… ## 5. Risque principal Le vendeur pourrait soutenir que la vente est déjà formée et demander : - la signature forcée de la vente ; - des dommages-intérêts ; - éventuellement le remboursement de frais engagés. Votre position est **défendable**, principalement grâce à la clause prévoyant la signature ultérieure d’un avant-contrat, au délai d’un mois et à l’incohérence du financement. Mais elle n’est pas garantie si l’offre acceptée contient déjà tous les éléments essentiels et si l’acceptation du vendeur vous a été régulièrement notifiée. **Ne versez pas les 3 000 € et ne signez aucun compromis avant analyse complète de la lettre et des échanges.**