Étanchéité à l'air en rénovation : absence d'obligation réglementaire 🧠 Mémoire Droit immobilier

Ce que l’expert affirme est globalement exact La RT 2012 et la RE 2020 ont instauré, pour les constructions neuves concernées, des exigences de perméabilité à l’air de l’enveloppe, généralement vérifiées par un test d’infiltrométrie. Pour les bâtiments existants, les réglementations thermiques applicables aux rénovations fonctionnent principalement selon deux régimes : - la rénovation « élément par élément », pour certains travaux isolés ; - la rénovation globale, pour les opérations importantes atteignant certains seuils. Ces régimes imposent surtout des performances minimales relatives à l’isolation, aux fenêtres, aux équipements de chauffage, à la ventilation ou à l’eau chaude. Ils ne prévoient pas, de manière générale, une obligation équivalente à celle de la construction neuve consistant à respecter un seuil global de perméabilité à l’air vérifié par un test systématique. La limite importante : les travaux lourds peuvent déclencher des obligations énergétiques Lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture, des travaux d’isolation thermique doivent être réalisés, sauf impossibilité technique ou juridique ou disproportion manifeste entre les avantages et les inconvénients du dispositif. C’est ce que prévoit [Article L173-1 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/L173-1). Cela ne crée pas, à lui seul, une obligation générale d’atteindre un niveau déterminé d’étanchéité à l’air. Mais cela permet de soutenir que l’expert ne peut pas traiter la question uniquement sous l’angle de l’absence d’une obligation « RT 2012/RE 2020 » : il doit examiner les obligations attachées à la nature exacte des travaux réalisés. Les contre-arguments possibles L’absence d’obligation de perméabilité ne dispense pas de l’obligation de ventilation Un logement doit disposer d’une aération suffisante et d’installations de ventilation permettant l’évacuation de l’humidité et des polluants. Ainsi, le bailleur social ne peut pas nécessairement répondre : « aucune obligation d’étanchéité à l’air n’existe ». La question juridiquement décisive peut être différente : - les entrées d’air et bouches d’extraction fonctionnent-elles ? - les débits sont-ils suffisants ? - les pièces humides sont-elles correctement ventilées ? - existe-t-il des condensations, moisissures ou renouvellements d’air insuffisants ? - les travaux ont-ils supprimé ou obstrué des dispositifs de ventilation ? Une mauvaise étanchéité à l’air n’est donc pas automatiquement fautive, mais elle peut contribuer à démontrer une mauvaise conception ou un dysfonctionnement global de l’enveloppe et de la ventilation. ### B. L’étanchéité peut être exigée par les règles de l’art ou les documents contractuels Même en l’absence de seuil réglementaire général, l’expert doit examiner : - les marchés de travaux ; - les prescriptions techniques du bailleur ; - les règles professionnelles applicables ; - les notices et performances annoncées des menuiseries ou équipements ; - les documents de conception et de réception ; - les éventuelles certifications ou objectifs de performance énergétique. Si le maître d’ouvrage a contractuellement prévu une performance d’étanchéité ou une rénovation répondant à un référentiel précis, l’absence d’obligation réglementaire générale ne suffit pas à écarter une éventuelle non-conformité contractuelle. ### C. Le problème peut être celui de l’indécence, et non celui de la RT Dans une procédure pour logement indécent, il faut éviter de présenter le dossier comme une simple demande d’application de la RE 2020 à un immeuble ancien. Le raisonnement doit plutôt porter sur les conséquences concrètes : - infiltrations d’air anormales ; - inconfort thermique ; - impossibilité de chauffer normalement ; - humidité persistante ; - condensation et moisissures ; - défaut de ventilation ; - consommation énergétique excessive ; - danger pour la santé ou la sécurité. L’expert devra donc distinguer : 1. l’absence d’un seuil réglementaire spécifique de perméabilité ; 2. l’existence éventuelle d’un défaut de ventilation ; 3. les désordres effectivement constatés ; 4. leur cause technique ; 5. leur gravité au regard des obligations du bailleur. ## 4. Position stratégique à adopter dans vos observations Vous pouvez contester non pas nécessairement la phrase dans son sens strict, mais son caractère **incomplet et potentiellement trompeur**. Formulation utile : > L’absence d’une obligation générale de perméabilité à l’air applicable aux bâtiments neufs ne permet pas, à elle seule, d’écarter l’examen des obligations réglementaires relatives à l’aération et à la ventilation, des obligations éventuellement liées aux travaux de rénovation effectivement réalisés, ainsi que des règles de l’art, prescriptions contractuelles et conséquences concrètes des défauts d’étanchéité allégués sur la salubrité, l’humidité, le confort thermique et la décence du logement. Il faut demander à l’expert de préciser : - le régime exact de rénovation applicable aux travaux ; - la date des travaux ; - leur nature et leur importance ; - les textes applicables à cette date ; - l’existence d’un système de ventilation conforme et fonctionnel ; - la méthode utilisée pour mesurer les infiltrations d’air ; - le lien causal entre ces infiltrations et les désordres invoqués. **Conclusion :** l’expert a probablement raison concernant l’absence d’un seuil général d’étanchéité à l’air identique à celui du neuf, mais il ne peut pas en déduire que les défauts d’air, de ventilation, d’humidité ou de confort sont juridiquement indifférents.