Point de départ du délai de 2 ans pour vices cachés (mérule) 🧠 Droit immobilier Vices cachés et achat immobilier

Dans votre situation, le délai pour agir ne court **pas à compter de la vente, mais à compter de la découverte du vice**. Voici l'analyse stratégique de votre dossier selon la méthodologie de "Senior Partner" : ## 1. Le délai de prescription (Le "Quand") Selon [l'article 1648 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1648+Code+civil), l'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de **deux ans à compter de la découverte du vice**. * **Application à votre cas :** Peu importe que l'achat remonte à trois ans. Puisque vous venez de découvrir la mérule, votre délai de 2 ans commence à courir maintenant. * **La limite "butoir" :** Attention, [l'article 2232 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+2232+Code+civil) prévoit que le report du point de départ de la prescription ne peut pas porter le délai au-delà de **20 ans** à compter du jour de la naissance du droit (ici, la vente). Vous êtes donc largement dans les temps. ## 2. Anticipation de la défense adverse (Le "Coup d'après") L'ancien propriétaire va certainement invoquer la **clause d'exonération des vices cachés** qui figure dans la quasi-totalité des actes de vente immobilière entre particuliers. Cette clause dit en substance : "l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve sans recours contre le vendeur". **Comment contrer cet argument ?** Cette clause est inopérante si vous prouvez la **mauvaise foi du vendeur**. Le fait qu'il ait posé un faux plafond spécifiquement pour dissimuler l'infestation est l'élément clé. S'il savait que la mérule était présente et qu'il l'a cachée, il est considéré comme un vendeur de mauvaise foi et ne peut plus se prévaloir de la clause d'exonération. ## 3. La charge de la preuve (Indispensable) C'est le point le plus critique. C'est à vous de prouver : 1. **L'existence du vice :** La mérule rend l'immeuble impropre à sa destination ou diminue tellement son usage que vous ne l'auriez pas acheté (ou à moindre prix). 2. **L'antériorité :** La mérule devait être présente au moment de la vente. 3. **La mauvaise foi :** Vous devez prouver que le faux plafond a été posé pour dissimuler le désordre. **Liste des preuves à réunir :** * **Expertise contradictoire :** Ne commencez aucun travail. Mandatez un expert (via votre protection juridique ou un expert privé) pour constater les dégâts et le caractère "dissimulé" de l'installation. * **Factures de travaux :** Tentez de retrouver qui a posé le faux plafond et quand (témoignages de voisins, anciens artisans). * **Constat d'huissier :** Pour acter que la mérule n'était pas visible sans démonter le faux plafond. ## 4. Risques et Stratégie (Le "Go/No-Go") * **Le risque financier :** Une procédure en vice caché est longue (2 à 4 ans) et nécessite une expertise judiciaire coûteuse (souvent entre 3 000 € et 5 000 € à avancer). * **L'aléa judiciaire :** Si le vendeur arrive à prouver qu'il a posé le faux plafond pour des raisons esthétiques ou d'isolation sans connaître la présence de la mérule, vous pourriez perdre. * **Action recommandée :** 1. Vérifiez votre contrat d'assurance habitation pour actionner la **Protection Juridique**. 2. Envoyez immédiatement une **mise en demeure** par courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur pour interrompre les délais et tenter une résolution amiable (diminution du prix ou annulation de la vente). Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous le modèle de lettre de mise en demeure à envoyer au vendeur pour invoquer la garantie des vices cachés et la dissimulation volontaire.