Cotisation au fonds de travaux après adoption du PPT en copropriété 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Lorsqu'une copropriété a adopté son **Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)**, les règles de calcul de la cotisation annuelle au fonds de travaux évoluent. Il ne s'agit plus d'un choix discrétionnaire, mais d'une application stricte de la loi. Voici l'analyse stratégique de votre situation : ### 1. La règle de calcul : Le principe du "plus élevé" Dès lors que le PPT est adopté, le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux est encadré par [l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+14-2+Loi+du+10+juillet+1965). La loi impose que la cotisation soit au moins égale au **plus élevé** des deux montants suivants : 1. **2,5 % du montant des travaux** prévus dans le PPT adopté ; 2. **5 % du budget prévisionnel** de l'exercice (le minimum légal classique). **Réponse directe :** La copropriété n'a pas le "choix" de rester à 5 % si les 2,5 % du PPT représentent une somme supérieure. Elle doit obligatoirement cotiser à hauteur du montant le plus protecteur pour le bâti. ### 2. Le "Coup d'après" : L'anticipation des oppositions Si le syndic ou le conseil syndical tente de maintenir la cotisation à 5 % du budget alors que les 2,5 % du PPT sont supérieurs (pour "ménager" les finances des copropriétaires), la décision de l'Assemblée Générale est **irrégulière**. * **Le risque :** Tout copropriétaire opposant ou défaillant pourrait contester la résolution relative au budget ou au fonds de travaux devant le Tribunal Judiciaire dans un délai de deux mois ([Article 42 de la loi de 1965](https://www.google.com/search?q=Article+42+Loi+10+juillet+1965)). * **L'argument adverse :** Certains copropriétaires pourraient arguer que le PPT n'est qu'un "échéancier" et non un engagement ferme. C'est faux : une fois adopté, le PPT devient la base légale de calcul du fonds de travaux selon [l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+14-2-1+Loi+du+10+juillet+1965). ### 3. La preuve et la mise en œuvre Pour vérifier si votre copropriété respecte la loi, vous devez comparer : * **Calcul A :** (Montant total des travaux du PPT / Nombre d'années du plan) × 2,5 %. * **Calcul B :** Budget prévisionnel annuel × 5 %. **La charge de la preuve :** En cas de litige, c'est le procès-verbal de l'AG ayant adopté le PPT et le document technique du PPT lui-même qui serviront de preuves pour recalculer la cotisation minimale exigible. ### 4. Stratégie et Pragmatisme Si le montant du PPT est très élevé, le passage aux 2,5 % peut représenter une hausse significative des charges. * **Suspension de cotisation :** Rappelez-vous que si le montant du fonds de travaux atteint déjà **100 % du budget prévisionnel**, l'assemblée peut décider de suspendre les cotisations, sauf si un PPT a été adopté. Si un PPT est adopté, la suspension n'est possible que si le fonds atteint **50 % du montant des travaux prévus** dans le plan. * **Conseil :** Si vous constatez que le syndic a fait une erreur de calcul dans la convocation, envoyez une mise en demeure par LRAR avant l'AG pour demander la rectification des appels de fonds à venir. Je peux, si vous le souhaitez, vous lister les documents précis à demander au syndic pour vérifier que le calcul de la nouvelle cotisation respecte bien les seuils légaux du PPT.