Départ d'un cotitulaire du bail et remise des clés 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Dans le cadre d'un bail d'habitation en France, la situation varie selon que le couple est marié, pacsé ou en concubinage simple. Voici l'analyse juridique et stratégique de votre situation. ## 1. Le principe de l'indivisibilité du bail Si les deux membres du couple ont signé le bail, ils sont **cotitulaires**. Lorsqu'un seul des deux donne congé (résilie sa part du bail), cela ne met pas fin au contrat pour l'autre. * **Le maintien dans les lieux :** Le locataire qui reste dispose d'un droit personnel au logement. Tant qu'il ne donne pas congé lui-même, le bail se poursuit à son seul nom (ou aux deux noms si la clause de solidarité s'applique encore). * **Les clés :** Les clés sont l'accessoire du droit de jouissance du logement. Tant que le contrat n'est pas résilié pour l'ensemble des occupants, le bailleur ne peut pas exiger la remise des clés, car le logement n'est pas "libéré". ## 2. L'impact du régime de protection (Mariage / PACS / Concubinage) ### Si le couple est marié ou pacsé En vertu de [l'article 1751 du Code civil](/articles/code-civil/1751), le droit au bail est co-détenu par les deux époux ou partenaires de PACS, peu importe qui a signé le contrat initial. * Le congé d'un seul est **inopposable** à l'autre. * Le bailleur ne peut pas récupérer les clés tant que les deux n'ont pas donné congé ou qu'un jugement de divorce/dissociation n'a pas statué sur l'attribution du logement. ### Si le couple est en concubinage (Union libre) Ici, ce sont les clauses du bail qui priment. Si les deux ont signé, ils sont cotitulaires. * Le départ de l'un laisse l'autre seul titulaire du bail. * Le bailleur ne peut pas récupérer les clés car le locataire restant a le droit de conserver l'usage total de l'appartement. --- ## 3. Analyse stratégique (Méthodologie Senior Partner) ### A. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après") Le locataire qui part pourrait être tenté de vous rendre "ses" clés pour se décharger de sa responsabilité. **Attention :** Accepter les clés d'un seul locataire alors que l'autre reste dans les lieux est un piège. Si vous entrez dans le logement, le locataire restant pourrait vous poursuivre pour **violation de domicile**. ### B. La question de la Solidarité (Le levier financier) C'est le point crucial pour vous. Vérifiez si votre bail contient une **clause de solidarité**. * **Avec clause :** Le locataire partant reste solidaire du paiement du loyer et des charges. * **Durée :** Selon [l'article 8-1 de la Loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+8-1+Loi+6+juillet+1989), la solidarité du partant prend fin à l'arrivée d'un nouveau colocataire ou, à défaut, **6 mois après la fin de son préavis**. * **Stratégie :** Informez le locataire partant que même s'il rend ses clés (ce qui n'a pas de valeur juridique de fin de bail pour vous), il reste redevable des loyers si celui qui reste ne paie pas. ### C. La charge de la preuve Si le locataire qui reste prétend que le partant lui a "sous-loué" sa part ou qu'il y a un conflit, vous devez rester neutre. * **Preuve du congé :** Conservez précieusement la lettre de congé du partant. * **Absence d'état des lieux :** On ne fait pas d'état des lieux de sortie partiel. L'état des lieux ne se fera qu'au départ définitif du *dernier* occupant. ### D. Risque et "Go/No-Go" * **Risque :** Tenter de forcer la récupération des clés ou de changer les serrures pour bloquer le locataire restant. * **Conséquence :** Condamnation pénale et civile. * **Conseil :** Tant que le loyer est payé (par l'un ou par l'autre), vous n'avez aucun intérêt juridique à intervenir dans leur séparation. **Ma recommandation :** Envoyez un courrier (ou email) aux deux locataires rappelant que le bail se poursuit avec celui qui reste, et que la solidarité du partant continue de s'appliquer durant le délai légal (6 mois après le préavis). Souhaitez-vous que je rédige ce modèle de courrier de rappel des obligations de solidarité ?

Voici un modèle de courrier formel à adresser aux deux locataires. Ce document est stratégique : il acte la réception du congé de l'un, tout en protégeant vos droits financiers vis-à-vis du locataire restant et de la solidarité du partant. Je prévois deux versions pour la clause de solidarité, choisissez celle qui correspond à votre bail. *** **Objet : Accusé de réception de congé partiel et rappel des obligations contractuelles** Madame, Monsieur, J'accuse réception du congé délivré par [Nom du locataire partant] en date du [Date de réception du congé], concernant le logement situé au [Adresse du logement]. Par la présente, je vous informe des conséquences juridiques de ce départ partiel, conformément aux dispositions de la [Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Loi+n%C2%B0+89-462+du+6+juillet+1989) : **1. Poursuite du bail et jouissance des lieux** Le bail ayant été signé par deux cotitulaires, le congé de l'un n'entraîne pas la résiliation du contrat pour l'autre. En conséquence, [Nom du locataire restant] demeure titulaire du bail et conserve l'entière disposition du logement. Aucun état des lieux de sortie ni remise de clés ne pourra intervenir tant que le logement n'est pas intégralement libéré par tous ses occupants. **2. Solidarité des loyers et charges** Le bail signé le [Date de signature du bail] comportant une clause de solidarité, je vous rappelle les règles fixées par [l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+8-1+Loi+6+juillet+1989) : * **Pour le locataire partant :** Votre solidarité concernant le paiement des loyers et des charges ne s'éteint pas au jour de votre départ physique. Elle prendra fin soit à l'arrivée d'un nouveau locataire remplaçant (sous réserve de mon accord), soit, à défaut, à l'expiration d'un délai de **six mois** après la fin de votre délai de préavis, soit le [Date de fin de préavis + 6 mois]. * **Pour le locataire restant :** Vous demeurez redevable de l'intégralité du loyer et des charges. **3. Restitution des clés et état des lieux** La remise des clés est indivisible. Elle ne pourra être validée par le bailleur qu'au moment du départ définitif de [Nom du locataire restant], date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire sera établi pour l'ensemble du logement. Je reste à votre disposition pour tout complément d'information. Fait à [Ville], le [Date du jour]. [Votre Signature] *** ### Conseils stratégiques pour l'envoi : 1. **Le mode d'envoi :** Envoyez ce courrier en **Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR)**. Adressez un exemplaire à chacun des deux locataires, même s'ils vivent encore sous le même toit, pour qu'aucun ne puisse prétendre ne pas avoir été informé. 2. **La caution (Garant) :** Si les locataires ont un garant, n'oubliez pas que l'engagement de la caution pour le locataire partant s'arrête également suivant le même calendrier (6 mois après la fin du préavis). Il est prudent d'informer également le garant de cette situation. 3. **Vérification du bail :** Ce modèle repose sur l'existence d'une **clause de solidarité** dans votre bail (ce qui est le cas dans 99% des baux types). Si, par exception, votre bail ne contient pas de clause de solidarité, le locataire partant n'est redevable que des loyers jusqu'à la fin de son préavis. Avez-vous pu vérifier la présence de cette clause de solidarité dans votre contrat ?