Responsabilités du mandataire en gestion locative pour malfaçons 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Dans le cadre d'un contrat de gestion locative, la responsabilité du mandataire (l'administrateur de biens ou l'agent immobilier) est **contractuelle**. Elle repose sur son obligation d'exécuter sa mission avec diligence, prudence et loyauté. En cas de malfaçons sur des travaux qu'il a commandés ou supervisés, sa responsabilité peut être engagée sur plusieurs fondements. ### 1. Les fondements légaux de la responsabilité Le mandataire est tenu par les articles suivants du Code civil : * **[Article 1991 du Code civil](/articles/code-civil/1991)** : Il doit accomplir le mandat tant qu'il en est chargé et répond des dommages-intérêts en cas d'inexécution. * **[Article 1992 du Code civil](/articles/code-civil/1992)** : Il répond des fautes commises dans sa gestion. Sa responsabilité est appréciée plus rigoureusement s'il est rémunéré (ce qui est toujours le cas d'un gestionnaire professionnel). * **[Article 1993 du Code civil](/articles/code-civil/1993)** : Il a une obligation de reddition de comptes, ce qui inclut l'information sur l'avancement et la conformité des travaux. --- ### 2. Les fautes spécifiques du mandataire en cas de malfaçons Le mandataire ne "réalise" pas les travaux lui-même, mais il peut être jugé fautif dans les cas suivants : * **Défaut de vérification des assurances :** C'est la faute la plus grave et la plus fréquente. Le mandataire doit s'assurer que l'entreprise choisie possède une assurance de responsabilité civile professionnelle et, pour le gros œuvre, une **assurance décennale** valide au moment de l'ouverture du chantier. S'il fait appel à une entreprise non assurée, il engage sa responsabilité personnelle pour le préjudice subi par le bailleur. * **Faute dans le choix du prestataire :** Le mandataire doit sélectionner des entreprises dont la compétence est reconnue pour le type de travaux envisagés. * **Défaut de surveillance ou de réception :** Si le contrat de gestion prévoit que le mandataire assure le suivi des travaux, il doit signaler les malfaçons apparentes. S'il réceptionne les travaux sans réserve alors que des défauts étaient visibles, il commet une faute. * **Manquement au devoir de conseil et d'information :** Il doit alerter le bailleur sur les risques techniques ou financiers et l'informer immédiatement de toute difficulté sur le chantier. *(Sources complémentaires — recherche web)* : La jurisprudence rappelle que le mandataire professionnel est tenu d'une obligation de moyens renforcée. Par exemple, la **Cour d'appel de Douai (18 janv. 2024, n° 22/01086)** souligne que l'intermédiaire professionnel est tenu de s'assurer que toutes les conditions juridiques et de sécurité sont réunies pour l'efficacité des actes qu'il pose. --- ### 3. Méthodologie "Senior Partner" : Stratégie et Risques #### A. Le "Coup d'après" (Anticiper la défense du mandataire) Le gestionnaire cherchera systématiquement à s'exonérer en arguant qu'il n'est pas un **homme de l'art** (maître d'œuvre ou technicien). * **Son argument :** "Je ne suis pas maçon, je ne pouvais pas voir que le ferraillage était insuffisant." * **Votre contre-attaque :** "Vous êtes un professionnel de l'immobilier. Votre faute n'est pas technique, elle est **administrative et juridique** : vous n'avez pas vérifié l'attestation d'assurance ou vous n'avez pas exercé la vigilance contractuelle promise." #### B. La Charge de la preuve Pour gagner, vous devez réunir : 1. **Le contrat de gestion locative :** Pour vérifier l'étendue exacte de sa mission "travaux" (est-ce une simple mise en relation ou un suivi complet ?). 2. **Le devis et la facture :** Pour identifier l'entreprise. 3. **L'attestation d'assurance de l'entreprise :** Si elle est absente ou périmée, la faute du mandataire est quasi-automatique. 4. **Un rapport d'expertise :** (Amiable ou judiciaire) constatant les malfaçons. #### C. Analyse de risque (Go / No-Go) * **Risque :** Engager une procédure contre le mandataire seul peut être risqué si le contrat de gestion est très restrictif sur le suivi des travaux. * **Opportunité :** Le mandataire professionnel a obligatoirement une assurance RCP (Loi Hoguet). Il est souvent plus solvable que la petite entreprise de BTP qui a fait les malfaçons et qui risque de déposer le bilan. #### D. Stratégie recommandée 1. **Mise en demeure simultanée :** Adressez une mise en demeure par LRAR à l'entreprise (pour les malfaçons) **ET** au mandataire (pour manquement à son devoir de surveillance et de vérification). 2. **Action "in solidum" :** En cas de procès, demandez la condamnation solidaire du mandataire et de l'entreprise. Cela vous permet de récupérer 100 % de l'indemnisation auprès du mandataire si l'entreprise est insolvable. Si vous souhaitez que j'analyse les clauses de votre contrat de gestion pour voir si le suivi des travaux y est explicitement inclus, je peux le faire. Je peux également rédiger une lettre de mise en demeure articulant ces fautes.