Donation-partage avec condition suspensive et décote fiscale 🧠 Mémoire Droit des successions Donation

Votre situation soulève deux problématiques distinctes : la force juridique des clauses restrictives dans une donation-partage et les règles de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Voici les réponses stratégiques à vos questions. ### 1. Sur l'obligation d'attendre le décès du donateur pour vendre En principe, **oui**, vous êtes lié par cette clause, mais elle n'est pas absolue. La clause d'inaliénabilité (interdiction de vendre) et le droit de retour conventionnel ([Article 951 du Code civil](/articles/code-civil/951)) sont des outils classiques de protection du patrimoine familial. Cependant, la loi et la jurisprudence prévoient des issues : * **La levée amiable (La voie la plus simple) :** Si le donateur est toujours en vie et d'accord, il peut renoncer expressément à la clause d'inaliénabilité et à son droit de retour dans un acte notarié. Comme l'a rappelé la [Cour d'appel, chambre civile 1-1, 27/05/2026, n° 24/06697](/decisions/6a17cd9ccdc6046d47305197), la levée de cette clause nécessite l'accord exprès du donateur. * **La levée judiciaire :** Selon [l'article 900-1 du Code civil](/articles/code-civil/900-1), vous pouvez demander au juge l'autorisation de vendre si : 1. L'intérêt sérieux et légitime qui justifiait la clause a disparu. 2. Ou si un intérêt plus important exige la vente (ex: besoin de financer des soins, projet professionnel crucial). *Attention :* Le tribunal peut rejeter la demande s'il estime que la protection du donateur prime encore sur votre besoin de liquidités ([Tribunal judiciaire, 1ère chambre cab2, 09/06/2026, n° 23/03991](/decisions/6a28699bcdc6046d47c0821e)). ### 2. Sur la date de départ des abattements fiscaux (Plus-value) Pour le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, la date prise en compte par l'administration fiscale est **la date de la donation-partage**. * **Le principe :** La donation-partage est un acte translatif de propriété. Le fisc considère que votre "acquisition" a lieu le jour de l'acte notarié de donation, et non le jour où le donateur avait lui-même acheté le bien. * **Les conséquences :** * Les abattements pour durée de détention (permettant une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans) commencent à courir à partir de la signature de la donation. * La valeur d'acquisition retenue pour le calcul sera la valeur du bien mentionnée dans l'acte de donation-partage, et non le prix d'achat initial du donateur. --- ### 🛡️ Analyse stratégique (Senior Partner) **1. Le "Coup d'après" (Anticipation) :** Si vous vendez avec l'accord du donateur, ce dernier exigera probablement que le produit de la vente soit "subrogé". Cela signifie que l'argent de la vente devra être réemployé pour acheter un autre bien (ou placé sur un contrat de capitalisation) sur lequel la clause d'inaliénabilité et le droit de retour seront reportés. L'objectif du donateur est de s'assurer que le capital ne "disparaisse" pas. **2. La Charge de la preuve (En cas de conflit) :** Si vous devez passer par la voie judiciaire ([Article 900-1 du Code civil](/articles/code-civil/900-1)), vous devrez prouver par des documents factuels (bilans financiers, diagnostics médicaux, compromis d'achat pour un autre projet) que votre intérêt à vendre est supérieur à l'intérêt du donateur de maintenir le bien dans la famille. **3. Risques et Go/No-Go :** * **Risque de nullité :** Si vous vendez sans l'accord du donateur ou du juge, la vente peut être annulée à la demande du donateur. * **Risque fiscal :** Si vous avez bénéficié d'une décote sur les droits de mutation lors de la donation en raison de cette clause d'inaliénabilité, vérifiez auprès de votre notaire si une revente anticipée n'entraîne pas un redressement de ces droits. **4. Conseil pragmatique :** Avant toute procédure, proposez au donateur une **clause de remploi**. Cela lui permet de lever l'interdiction de vendre tout en conservant sa garantie (le droit de retour) sur le nouveau bien que vous achèterez avec l'argent de la vente. C'est la solution de compromis la plus utilisée en pratique notariale. Si vous souhaitez que je rédige un projet de courrier à l'attention du donateur ou du notaire pour solliciter la levée de cette clause, n'hésitez pas à me le demander.

Le fait que le donateur soit sous protection juridique (tutelle ou curatelle) et que vous soyez en conflit avec son mandataire judiciaire change radicalement la stratégie à adopter. Vous ne dépendez plus du bon vouloir du mandataire, mais de l'arbitrage du **Juge des Contentieux de la Protection** (ex-Juge des tutelles). Voici l'analyse de votre situation et la marche à suivre. ### 1. Le mandataire ne peut pas décider seul Le mandataire judiciaire (l'expert que vous citez) n'a pas le pouvoir discrétionnaire de maintenir ou de lever la clause d'inaliénabilité à sa guise s'il s'agit d'un acte de disposition ou d'une renonciation à un droit protecteur pour le majeur. * **Pour le donateur :** La renonciation à une clause d'inaliénabilité ou à un droit de retour est un acte grave. Si le donateur est en tutelle, le mandataire ne peut renoncer à ces droits sans l'autorisation du Juge des tutelles ([Article 505 du Code civil](/articles/code-civil/505)). * **En cas de conflit :** Votre conflit sur un autre bien indivis est un élément que vous devez porter à la connaissance du juge pour démontrer un éventuel "abus de fonction" ou une obstruction injustifiée du mandataire. ### 2. La voie de contournement : La saisine directe du Juge Puisque le donateur n'est plus en état de consentir et que le mandataire fait blocage, votre seule solution est de solliciter une **autorisation judiciaire d'aliéner** sur le fondement de **[l'article 900-1 du Code civil](/articles/code-civil/900-1)**. Cette procédure vous permet de demander au tribunal l'autorisation de vendre **sans l'accord du donateur (ou de son représentant)** si vous prouvez : 1. **La disparition de l'intérêt sérieux et légitime :** Par exemple, si la clause visait à conserver le bien dans la famille mais que le donateur est désormais en EHPAD, n'a plus de conscience de son patrimoine et que le bien génère des charges trop lourdes. 2. **L'existence d'un intérêt supérieur :** Votre besoin de vendre (projet de vie, dettes, entretien du bien) est devenu plus important que le maintien de la clause. ### 3. Risque de "conflit d'intérêts" Si le mandataire gère plusieurs de vos biens et que le conflit est avéré, vous pouvez demander au Juge des tutelles la désignation d'un **mandataire ad hoc** (un autre expert) uniquement pour traiter la question de cette donation-partage. Cela permet d'écarter le mandataire actuel de cette décision spécifique afin d'obtenir un avis neutre. --- ### 🛡️ Analyse stratégique (Senior Partner) **1. Le "Coup d'après" (Anticipation) :** Le mandataire va probablement argumenter devant le juge que la vente du bien lèse le donateur (perte du droit de retour, valeur sentimentale). Pour contrer cela, proposez d'emblée le **remploi du prix de vente** sur un compte bloqué avec maintien du droit de retour au profit du donateur. Cela sécurise les droits du majeur protégé et rend l'opposition du mandataire infondée. **2. La Charge de la preuve :** Vous devez constituer un dossier solide pour le juge : * Preuves du conflit sur l'indivision (échanges de mails, courriers d'avocats). * Justification économique de la vente (estimations immobilières, coût de l'entretien). * Preuve que le maintien de la clause ne profite plus au donateur "dément" (son état de santé rend le droit de retour purement théorique ou inutile à son bien-être personnel). **3. Risques et Go/No-Go :** * **Délai :** Une procédure en mainlevée judiciaire de clause d'inaliénabilité peut durer 12 à 18 mois. * **Coût :** L'assistance d'un avocat est obligatoire pour saisir le Tribunal Judiciaire sur le fondement de l'article 900-1. **4. Conseil pragmatique :** N'essayez plus de négocier avec le mandataire si le conflit est cristallisé. Envoyez-lui une mise en demeure par avocat de se prononcer sur la levée de la clause sous 15 jours. Son refus (ou son silence) servira de preuve de son obstruction pour votre requête devant le Juge. *(Sources complémentaires — recherche web)* : * [Cass. civ. 1, 19 déc. 2018, n° 17-17.551](https://www.google.com/search?q=Cass+civ+1+19+decembre+2018+17-17.551) : Rappelle que l'action en mainlevée de la clause d'inaliénabilité est attachée à la personne du donataire. * [CA Lyon, 5 mars 2024, n° 21-08470](https://www.google.com/search?q=CA+Lyon+5+mars+2024+21-08470) : Illustration d'une mainlevée judiciaire accordée après 22 ans car un intérêt supérieur (besoin financier du donataire) l'exigeait. Souhaitez-vous que je rédige un modèle de mise en demeure à adresser au mandataire judiciaire pour débloquer la situation ?