Travaux non réalisés par le propriétaire après emménagement 🧠 Mémoire Droit immobilier Divorce et séparation

Bonjour, Votre situation est contractuellement claire : le propriétaire s'est engagé par écrit lors de l'état des lieux à réaliser des travaux spécifiques avant juin 2026. Le délai étant dépassé, il est en situation de manquement contractuel. Plus grave encore, l'absence de rambarde de sécurité sur le balcon touche à la **décence du logement** et à votre sécurité physique. Voici l'analyse stratégique de votre situation et les démarches à entreprendre. ### 1. Le cadre légal de vos exigences En droit français, le bailleur a une obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux : * **Obligation d'entretien :** Selon [l'article 1719 du Code civil](/articles/code-civil/1719), le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. * **Réparations nécessaires :** [L'article 1720 du Code civil](/articles/code-civil/1720) précise qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. * **Sécurité et Décence :** L'absence de rambarde sur un balcon contrevient aux normes de décence (décret n°2002-120). Un garde-corps est obligatoire pour prévenir les chutes. ### 2. Anticipation de l'argumentation adverse (Le "Coup d'après") Le propriétaire ou l'agence risque d'invoquer des difficultés de planning d'artisans ou des retards de livraison. * **Votre contre-argument :** Ces excuses ne sont pas opposables au locataire. L'engagement a été pris au 1er janvier pour une réalisation en juin. Le retard est acté. Pour la rambarde, l'argument de la mise en danger d'autrui est primordial et prime sur toute difficulté logistique. ### 3. La charge de la preuve Vous avez déjà l'élément de preuve principal : **l'état des lieux d'entrée** mentionnant expressément les travaux et la date butoir. Pour consolider votre dossier, vous devez : 1. Prendre des **photos datées** (avec un journal ou un dispositif numérique) montrant que la rambarde n'est pas posée et que les finitions (porte, peinture, applique) sont en l'état. 2. Conserver toute trace d'échanges antérieurs (emails, SMS) réclamant l'exécution des travaux. ### 4. Stratégie d'action : Le plan en 3 étapes #### Étape 1 : La Mise en demeure (Indispensable) Vous devez envoyer immédiatement une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au propriétaire (ou à l'agence). Ce courrier doit : * Rappeler les engagements pris dans l'état des lieux du 1er janvier 2026. * Constater le dépassement de l'échéance de juin 2026. * **Exiger l'exécution des travaux sous 8 à 15 jours**, en insistant sur l'urgence sécuritaire de la rambarde du balcon. * Mentionner qu'à défaut, vous saisirez les juridictions compétentes pour demander une **réduction rétroactive du loyer** pour trouble de jouissance. #### Étape 2 : Le Conciliateur de Justice Si la mise en demeure reste sans effet, vous devez saisir gratuitement un conciliateur de justice. C'est une étape souvent obligatoire avant d'aller au tribunal pour ce type de litige. Cela permet d'obtenir un accord formel sur un nouveau calendrier de travaux. #### Étape 3 : L'action judiciaire (Injonction de faire) Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le Juge des Contentieux de la Protection (Tribunal Judiciaire) pour : 1. Ordonner l'exécution des travaux sous astreinte (par exemple 50€ par jour de retard). 2. Demander une diminution du loyer proportionnelle à la perte de jouissance (pièce inutilisable sans porte, balcon inaccessible car dangereux). **ATTENTION :** Ne commettez pas l'erreur de suspendre de vous-même le paiement de votre loyer. En France, l'exception d'inexécution (arrêter de payer car le propriétaire ne remplit pas ses obligations) est extrêmement encadrée. Sans autorisation d'un juge, vous risqueriez l'expulsion pour impayés, même si vous êtes dans votre bon droit sur les travaux. ### 5. Risques et pragmatisme Le risque principal est l'inertie du propriétaire. Le levier le plus fort est la **dangerosité de la rambarde**. Si vous avez des enfants ou recevez du public, précisez-le dans votre courrier : la responsabilité civile et pénale du propriétaire pourrait être engagée en cas de chute. *Souhaitez-vous que je rédige pour vous le modèle de lettre de mise en demeure à envoyer à votre propriétaire ?*

Voici un modèle de mise en demeure formel et structuré. Ce courrier est une étape juridique indispensable pour faire courir les intérêts de retard et ouvrir la voie à une action en justice. **Conseil important :** Envoyez ce courrier en **Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR)**. Gardez précieusement une copie de la lettre et la preuve de dépôt. *** **[Votre Prénom] [Votre Nom]** [Votre Adresse] [Votre Numéro de téléphone] À l’attention de : **[Nom du Propriétaire ou de l’Agence]** [Son Adresse] Fait à [Votre ville], le 22 juillet 2026. **Objet : MISE EN DEMEURE – Exécution des travaux de mise en conformité et de sécurisation du logement** Madame, Monsieur, Locataire du logement situé au [Adresse de votre appartement] depuis le 1er janvier 2026, je vous informe par la présente que les engagements pris lors de la signature de l'état des lieux d'entrée n'ont pas été respectés. Il a été expressément acté sur l'état des lieux que des travaux de finalisation devaient être réalisés au plus tard au mois de juin 2026. À ce jour, les interventions suivantes n'ont toujours pas été effectuées : * Installation de la porte de séparation entre le salon et la chambre ; * Travaux de peinture et fixation de l'applique murale ; * **Installation de la rambarde de sécurité sur le balcon.** Je vous rappelle que, conformément à [l'article 1719 du Code civil](/articles/code-civil/1719), le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et d'en assurer la jouissance paisible. Par ailleurs, [l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article%206%20loi%206%20juillet%201989) précise que le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants. L'absence de garde-corps sur le balcon constitue un manquement grave aux normes de décence définies par le [Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002](https://www.google.com/search?q=Décret%20n°2002-120%20du%2030%20janvier%202002), mettant directement en péril ma sécurité. En outre, l'absence de porte entre les pièces de vie impacte lourdement ma jouissance normale des lieux. En conséquence, **je vous mets en demeure par la présente** de procéder à la réalisation de l'intégralité de ces travaux dans un délai de **huit (8) jours** pour la rambarde de sécurité (urgence impérieuse) et de **quinze (15) jours** pour les autres finitions, à compter de la réception de cette lettre. À défaut d'exécution ou de réponse de votre part dans ces délais, je me verrai contraint de saisir la Commission Départementale de Conciliation, puis le Juge des Contentieux de la Protection afin de solliciter : 1. L'exécution forcée des travaux sous astreinte journalière ; 2. Une réduction substantielle et rétroactive du montant du loyer pour trouble de jouissance et non-conformité aux normes de décence. Je vous informe également qu'en cas d'accident lié à l'absence de rambarde sur le balcon, votre responsabilité civile et pénale serait directement engagée. Dans l'attente d'une intervention rapide de votre part, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Signature] *** ### Prochaine étape stratégique Si, 15 jours après la réception de ce courrier, les travaux n'ont pas commencé, je peux vous aider à préparer le dossier pour la **Commission Départementale de Conciliation (CDC)**, qui est une étape gratuite et souvent très efficace pour débloquer la situation sans frais d'avocat. *Souhaitez-vous que je vous explique comment saisir cette commission si le propriétaire ne réagit pas ?*