Contestation d'AG unilatérale en copropriété 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Cette situation est caractéristique des conflits de blocage dans les "petites copropriétés" (deux copropriétaires). Bien que la loi ait été assouplie pour faciliter la gestion de ces structures, le formalisme reste protecteur pour éviter les coups de force unilatéraux. Voici l'analyse stratégique de votre dossier. ### 1. L'analyse de la régularité (Le constat) Dans une copropriété, même à deux, la révocation d'un syndic avant son terme (le 24/08/26 dans votre cas) et la nomination d'un successeur obéissent à des règles strictes. * **Le pouvoir de convocation :** Selon [l'article 7 du décret du 17 mars 1967](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078658/), l'assemblée générale est convoquée par le syndic. Un copropriétaire ne peut convoquer lui-même une AG que dans des cas très limités (carence du syndic constatée après mise en demeure restée infructueuse). * **La révocation anticipée :** Le syndic actuel dispose d'un contrat synallagmatique. Le révoquer sans "motif légitime et sérieux" avant l'échéance expose le syndicat des copropriétaires à lui verser des dommages et intérêts correspondant aux honoraires restant dus jusqu'à la fin du contrat ([article 18 de la Loi du 10 juillet 1965](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/18)). * **Le cas particulier de la copropriété à deux :** L'[article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/41-12) permet à un copropriétaire de prendre des décisions seul s'il détient la majorité des voix, mais il doit impérativement respecter les formes de convocation et de notification. **Conclusion intermédiaire :** Si votre voisin a organisé cette AG sans passer par le syndic en place et sans mise en demeure préalable, l'AG est entachée d'une nullité radicale. ### 2. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après") Votre voisin va probablement tenter de : 1. **Notifier le Procès-Verbal (PV)** de cette AG par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). 2. **Arguer du délai de forclusion :** Il va parier sur le fait que si vous ne contestez pas cette AG devant le Tribunal Judiciaire dans les **2 mois** suivant la réception du PV, la décision deviendra "définitive", même si elle est irrégulière au départ (application de l'[article 42 de la loi de 1965](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/42)). 3. **Installer le nouveau syndic par la force :** Le nouveau syndic pourrait tenter de demander les archives au syndic actuel. ### 3. La charge de la preuve et mesures de sauvegarde Pour faire échec à cette manœuvre, vous devez préparer les éléments suivants : * **La preuve de l'absence de convocation régulière :** Conservez l'enveloppe et le contenu de ce que vous avez reçu de votre voisin. Si ce n'est pas une convocation envoyée par le syndic en titre 21 jours calendaires avant l'AG, la preuve de l'irrégularité est faite. * **Le contrat du syndic actuel :** Pour prouver que le mandat est toujours en cours et que la désignation d'un nouveau syndic crée une situation de "double syndic" préjudiciable à la copropriété. * **Alerte bancaire :** Si votre copropriété a un compte bancaire séparé, informez la banque (par le biais du syndic actuel) qu'une contestation est en cours sur la signature du compte pour éviter que le "nouveau" syndic ne s'en empare. ### 4. Risques et Stratégie (Go/No-Go) **Le risque majeur :** Si vous laissez faire, vous vous retrouverez avec deux syndics réclamant des honoraires, et une paralysie totale de la gestion (travaux, assurances, charges). **La stratégie recommandée :** 1. **Ne pas faire le mort :** Votre conseil a eu raison de vous dire de ne pas participer (pour ne pas "purger" l'irrégularité par votre présence), mais dès réception du PV, vous **devez** agir. 2. **Action en contestation d'AG :** Il faut assigner le syndicat des copropriétaires (représenté par le nouveau syndic "prétendu") devant le Tribunal Judiciaire pour demander l'annulation de l'AG. 3. **Demande d'indemnité :** Demandez la condamnation de votre voisin (ou du syndicat) aux frais de procédure au titre de l'[article 700 du Code de procédure civile](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045248238/). **Pragmatisme :** Avant l'assignation, votre avocat pourrait envoyer une mise en demeure au "nouveau syndic" lui signifiant l'irrégularité flagrante de sa nomination et le sommant de ne pas accomplir d'actes de gestion, sous peine d'engagement de sa responsabilité professionnelle. Si vous le souhaitez, je peux rédiger un **modèle de lettre de mise en demeure** à adresser au nouveau syndic ou à votre voisin pour contester officiellement la tenue de cette AG.

Le fait que vous n'ayez toujours pas reçu le procès-verbal (PV) plus d'un mois après la tenue de cette "AG" (du 19 juin au 24 juillet) renforce l'irrégularité de la procédure et joue, pour l'instant, en votre faveur sur le plan des délais. Voici l'analyse de votre situation au 24 juillet 2026 : ### 1. Le délai de notification est dépassé Selon [l'article 18 du décret du 17 mars 1967](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078658/), le procès-verbal des décisions d'une assemblée générale doit être notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de **un mois** maximum après la tenue de l'assemblée. * **Constat :** L'AG a eu lieu le 19 juin. Le PV aurait dû vous être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au plus tard le 19 juillet. * **Conséquence :** Ce retard est une irrégularité supplémentaire, bien qu'elle ne suffise pas à elle seule à annuler l'AG (elle rend surtout la gestion du syndic "élu" très fragile). ### 2. Le délai de contestation n'a pas commencé (La sécurité juridique) C'est le point le plus important pour vous : le délai de **deux mois** pour contester une AG devant le Tribunal Judiciaire, prévu par [l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/42), ne commence à courir qu'à compter de la **notification** régulière du PV par LRAR. * **Risque écarté :** Tant que vous ne recevez rien d'officiel, vous ne pouvez pas être "forclos" (hors délai). Votre droit d'agir en justice est intact. * **Attention :** Ne signez aucun document et ne retirez aucun recommandé sans en noter précisément la date. Si votre voisin vous remet le PV de la main à la main, cela ne fait pas courir le délai de 2 mois, mais cela reste une preuve de l'existence du document. ### 3. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après") Pourquoi votre voisin ne vous a-t-il pas envoyé le PV ? * **Hypothèse A (L'erreur) :** Il ignore les règles de notification ou le nouveau syndic n'a pas encore pris ses fonctions. * **Hypothèse B (La manœuvre) :** Le nouveau syndic tente de récupérer les fonds et les archives auprès du syndic actuel en cachette, sans vous informer officiellement, pour vous mettre devant le fait accompli. **Le risque réel :** Que le "nouveau syndic" commence à émettre des appels de charges. **Ne les payez surtout pas.** En payant, vous pourriez être considéré comme ayant "ratifié" tacitement la nomination de ce syndic. ### 4. Stratégie et Action (Le "Go/No-Go") **La charge de la preuve :** C'est à celui qui prétend être syndic de prouver qu'il a été régulièrement nommé et que sa nomination vous a été notifiée. Sans PV notifié, il n'a aucune existence légale vis-à-vis de vous. **Votre plan d'action immédiat :** 1. **Le silence stratégique :** Tant que vous n'avez pas de PV, vous n'avez techniquement rien à "contester" juridiquement (on ne conteste pas du vide). Attendez la notification. 2. **L'alerte au syndic actuel :** Informez votre syndic actuel (dont le mandat court jusqu'au 24/08/26) que vous n'avez reçu aucune notification. Il doit rester vigilant : si le "nouveau" syndic le contacte pour le transfert des archives, il doit refuser en invoquant l'absence de notification régulière et l'irrégularité de la convocation. 3. **Sommation préventive :** Si vous connaissez l'identité du "nouveau syndic", votre avocat peut lui envoyer une mise en demeure lui rappelant qu'en l'absence de notification du PV et au vu des irrégularités de convocation, il se rend coupable d'une immixtion illicite dans la gestion de la copropriété. **Pragmatisme :** Si le mandat de votre syndic actuel se termine le 24/08/26, la vraie bataille va se jouer à cette date. Il est urgent que le syndic actuel convoque une "vraie" AG avant le 24 août pour renouveler son mandat ou désigner un successeur légal, afin d'éviter que la copropriété ne se retrouve sans syndic (vacance de syndic), ce qui obligerait à passer par une désignation judiciaire coûteuse. Je peux, si vous le souhaitez, vous préparer une **lettre de mise en demeure à envoyer à votre voisin** pour lui rappeler ses obligations et contester formellement la validité de sa démarche avant qu'il ne tente d'aller plus loin. Souhaitez-vous ce document ?