Retenue sur dépôt de garantie pour taxe ordures ménagères 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Pour calculer le montant de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) à retenir sur le dépôt de garantie de votre locataire, vous devez suivre une méthodologie précise basée sur votre avis de taxe foncière. Voici la marche à suivre pour effectuer une retenue légale et incontestable. ## 1. Le calcul du montant à retenir La TEOM est une charge récupérable auprès du locataire. Le montant ne se devine pas, il se calcule au **prorata temporis** (selon le temps d'occupation sur l'année civile). ### La formule de calcul : 1. **Repérez le montant de la TEOM** sur votre dernier avis de taxe foncière. 2. **Ajoutez les frais de gestion** (souvent appelés "frais de dégrèvement et d'admission en non-valeur"). Ils correspondent généralement à **3 % ou 8 %** du montant de la taxe, selon les communes. Ces frais sont également récupérables. 3. **Appliquez le prorata** : `(Montant total + Frais) / 365 jours x Nombre de jours de présence du locataire dans l'année`. *Exemple : Si la taxe est de 150 €, que le locataire est resté 120 jours dans l'année : (150 / 365) x 120 = 49,31 €.* ## 2. La preuve : une obligation légale Vous ne pouvez pas retenir une somme de manière forfaitaire. Pour que la retenue soit valable, vous devez impérativement : * Fournir une **copie de l'avis de taxe foncière** au locataire. * Justifier le calcul du prorata si le locataire n'a pas occupé le logement toute l'année. Sans justificatif, le locataire est en droit de réclamer le remboursement intégral de la somme retenue. ## 3. Stratégie en cas d'avis d'imposition non reçu Si le locataire s'en va avant que vous n'ayez reçu l'avis de taxe foncière de l'année en cours (généralement reçu en septembre/octobre) : * **En copropriété :** La loi vous autorise à conserver une provision maximale de **20 % du montant du dépôt de garantie** jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Une fois l'avis reçu, vous devez régulariser et rendre le surplus sous un mois. * **En maison individuelle :** Il est d'usage de se baser sur le montant de l'année précédente pour faire une estimation, mais vous devrez régulariser dès réception de l'avis officiel. ## 4. Risques et points de vigilance * **Le délai de restitution :** Vous avez **1 mois** pour rendre le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, et **2 mois** s'il y a des dégradations. La retenue pour les ordures ménagères doit être mentionnée dans le décompte de restitution. * **Sanction pour retard :** Si vous dépassez ces délais sans motif valable, le dépôt de garantie restant dû est majoré de plein droit d'une somme égale à **10 % du loyer mensuel hors charges** pour chaque mois de retard entamé. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise. ### Le conseil de Justiweb **Anticipez la contestation :** Les locataires contestent souvent les "frais de gestion" additionnels. Précisez bien sur votre décompte qu'il s'agit de frais fiscaux figurant sur l'avis de taxe foncière (colonne "frais de rôle") et qu'ils sont légalement récupérables selon la jurisprudence constante. Si vous avez votre avis de taxe foncière et les dates d'entrée/sortie, je peux effectuer le calcul exact pour vous. Souhaitez-vous me les communiquer ?

Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise. Voici les conditions strictes pour appliquer cette règle : ### 1. Uniquement pour les "immeubles collectifs" Cette retenue de 20 % n'est autorisée que si le logement est situé dans une copropriété (immeuble collectif). Si vous louez une maison individuelle qui ne fait pas partie d'une copropriété, cette règle ne s'applique pas théoriquement, car vous recevez votre avis de taxe foncière directement sans attendre un arrêté de comptes du syndic. ### 2. Le but : attendre la régularisation annuelle La loi permet au propriétaire de conserver cette somme lorsque les comptes de la copropriété ne sont pas encore arrêtés. Cela permet de couvrir : * La régularisation des charges de copropriété. * La **Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)**, si celle-ci est intégrée ou régularisée en même temps. ### 3. Les obligations du propriétaire Même si la loi vous autorise cette provision, vous avez des devoirs : * **Justification :** Vous devez indiquer clairement au locataire, lors de la restitution partielle du dépôt de garantie, que vous conservez ces 20 % dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes. * **Délai de régularisation :** Une fois que les comptes de l'immeuble sont arrêtés (ou que vous recevez votre avis de taxe foncière), vous avez **un mois** pour restituer le solde au locataire. ### 4. Ce que dit précisément la loi Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise. > *"Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble."* **Attention :** Si vous retenez ces 20 % alors que vous avez déjà reçu votre avis de taxe foncière et que vous n'avez pas d'autres charges à régulariser, la retenue peut être jugée abusive. Souhaitez-vous que je rédige le paragraphe à insérer dans votre courrier de restitution pour justifier légalement cette retenue de 20 % ?