Location du logement du gardien en copropriété : règles de vote 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

## 1. Faut-il modifier le règlement de copropriété ? **Pas nécessairement.** Tout dépend de ce que prévoit le règlement : - S’il indique que la loge est destinée au logement du gardien, sa mise en location peut constituer un **changement d’usage** nécessitant une modification du règlement. - Si le règlement autorise déjà un usage d’habitation ou une location compatible avec la destination de l’immeuble, aucune modification ne serait, en principe, nécessaire. - Il faut également vérifier si la suppression du poste de gardien porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires. Dans ce cas, l’unanimité peut être exigée. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise. ## 2. Quelle majorité pour décider la location ? ### Cas habituel : location de la loge La location d’une loge appartenant au syndicat relève généralement de l’**administration des parties communes**. La décision est donc normalement prise à la **majorité de l’article 24** : > majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise. Les abstentions ne sont pas comptées. Le conseil syndical peut parfois participer à la décision si une délégation valable lui a été accordée ou si le règlement lui confère cette mission ; sinon, le syndic ne doit pas décider seul d’une location importante sans autorisation de l’assemblée générale. La location de la loge est expressément citée comme exemple d’administration courante. ([service-public.fr](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2610?successfulSubscription=true&utm_source=openai)) ### Cas nécessitant une majorité renforcée La **double majorité de l’article 26** est requise notamment pour : - supprimer le poste de gardien ; - aliéner la loge, c’est-à-dire la vendre ; - modifier le règlement concernant l’usage ou l’administration des parties communes. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise. Cette majorité signifie : **majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix**. Pour 62 propriétaires, il faut donc au minimum **32 copropriétaires**, représentant au moins **les deux tiers de tous les tantièmes**, si l’article 26 est applicable. ([service-public.fr](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2137?ori=mcmga&utm_source=openai)) Attention : le nombre de propriétaires ne suffit pas. Les votes sont principalement calculés selon les **tantièmes**, et non simplement « une personne = une voix ». ## 3. Quels critères faut-il examiner ? Avant le vote, il faut vérifier : 1. **Le statut juridique de la loge** : partie commune ou lot privatif appartenant au syndicat. 2. **Le règlement de copropriété** : destination de la loge, présence obligatoire ou non d’un gardien, restrictions de location. 3. **La destination générale de l’immeuble** : habitation, standing, présence d’un service de gardiennage. 4. **La conformité du logement** : décence, sécurité, salubrité, diagnostics, surface et équipements. 5. **Les conséquences financières** : travaux éventuels, assurance, fiscalité, charges, rentabilité nette. 6. **Le type de bail** : résidence principale, location meublée, durée, dépôt de garantie et révision du loyer. 7. **L’ordre du jour** : la résolution doit être précise et distinguer, si nécessaire, la suppression du poste de gardien, la modification du règlement et la mise en location. ## 4. Qui fixe le loyer ? En principe, le **syndicat des copropriétaires**, par l’intermédiaire de l’assemblée générale, doit fixer ou valider : - le principe de la location ; - le loyer minimal ou la méthode de détermination ; - le mandat donné au syndic pour signer le bail. Le conseil syndical peut préparer une proposition, et le syndic peut rechercher des locataires, mais il ne devrait pas fixer librement un loyer très inférieur au marché sans cadre voté. Le loyer doit être déterminé selon : - les loyers pratiqués pour des logements comparables ; - la surface et l’état du logement ; - les charges récupérables ; - l’existence d’un encadrement local des loyers ; - les éventuels travaux à réaliser. ### Stratégie recommandée Demandez que soient inscrites séparément à l’ordre du jour : 1. **validation de la compatibilité de la location avec le règlement** ; 2. **modification éventuelle du règlement** ; 3. **décision de louer la loge** ; 4. **fixation d’un loyer minimal**, après deux ou trois estimations locatives ; 5. **mandat au syndic** pour signer le bail dans ces limites. Le point décisif est donc de lire la clause exacte du règlement concernant la loge et le poste de gardien : selon sa rédaction, la majorité peut être l’article 24, l’article 26 ou exceptionnellement l’unanimité.