État des lieux non conforme et absence de restitution du dépôt de garantie 🧠 Mémoire Droit immobilier

## 1. Qu’est-ce qu’un état des lieux « conforme » ? Un état des lieux de sortie est conforme lorsqu’il permet une **comparaison concrète et suffisamment précise** avec l’état des lieux d’entrée : pièce concernée, équipement ou surface concerné, état constaté, différences éventuelles. La seule mention **« non nettoyé »**, sans préciser *où* ni *ce qui serait sale*, est contestable et peut être jugée trop vague pour justifier une retenue. La jurisprudence exige notamment que les dégradations soient constatées et que leur coût soit justifié. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043618151?utm_source=openai)) L’état des lieux doit aussi être lu avec l’état des lieux d’entrée : le locataire doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, hors vétusté ou force majeure. [Article 1730 du Code civil](/articles/code-civil/1730). En l’absence d’état des lieux d’entrée, une présomption de bon état peut s’appliquer. [Article 1731 du Code civil](/articles/code-civil/1731). ## 2. Devez-vous attendre deux mois ? **Non, vous pouvez agir dès maintenant.** Le délai est en principe : - **1 mois** après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; - **2 mois** si des différences justifient une retenue. Toute retenue doit être **dûment justifiée** : décompte précis, devis ou facture, et éléments permettant de relier la dépense à votre état des lieux. La Cour de cassation rappelle que le bailleur doit justifier les retenues et qu’une absence de justificatif peut conduire à la restitution du dépôt. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043618151?utm_source=openai)) ## 3. Quels justificatifs demander maintenant ? Demandez par lettre recommandée avec accusé de réception : 1. la restitution immédiate du dépôt de garantie si le délai d’un mois est dépassé ; 2. à défaut, la confirmation écrite de toute retenue envisagée ; 3. le **décompte détaillé**, pièce par pièce ; 4. les photographies ou constats établissant le nettoyage prétendument nécessaire ; 5. le devis ou la facture de nettoyage ; 6. la méthode de calcul et, le cas échéant, la vétusté appliquée ; 7. la justification de toute autre somme éventuellement retenue. Une simple mention générale telle que « non nettoyé » ne suffit pas nécessairement à établir un préjudice chiffré. Dans une affaire, des frais de nettoyage ont été écartés faute de devis ou facture et faute de description suffisante dans l’état des lieux. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043618151?utm_source=openai)) ### Stratégie recommandée Envoyez dès maintenant une mise en demeure demandant, sous **8 jours**, soit la restitution du dépôt, soit la communication de justificatifs précis. Conservez l’état des lieux d’entrée et de sortie, les photographies, la preuve de remise des clés et l’adresse communiquée au bailleur. *(Sources complémentaires — recherche web)* : la Cour de cassation a également retenu qu’un état des lieux de sortie ne comportant aucune description des lieux pouvait ne pas permettre une réclamation valable du bailleur. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043618151?utm_source=openai)) Si vous le souhaitez, je peux rédiger immédiatement cette mise en demeure avec vos dates, le montant du dépôt et les coordonnées du bailleur.

Oui, vous pouvez envoyer **dès maintenant** une mise en demeure. Toutefois, si la mention « non nettoyé » constitue juridiquement une différence entre les états des lieux, le bailleur pourrait soutenir que le délai de restitution est de **deux mois**. Vous pouvez néanmoins contester cette mention car elle est très vague si elle ne précise ni la pièce ni les éléments concernés. Demandez immédiatement : - la restitution du dépôt de garantie, si vous estimez l’état des lieux conforme ; - à défaut, le détail précis de la retenue ; - les photographies, devis ou factures justifiant le nettoyage ; - le paiement sous 8 jours, ou la communication des justificatifs dans ce même délai. Le bailleur ne peut pas retenir une somme sans la justifier précisément ; le juge apprécie les réparations au regard des justificatifs produits. Tribunal judiciaire, 27 juillet 2026, n° 26/00282 L’état des lieux doit permettre de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie ; le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve contraire. [Article 1730 du Code civil](/articles/code-civil/1730) [Article 1732 du Code civil](/articles/code-civil/1732). **Conseil :** formulez la demande comme une contestation et une demande de justificatifs, sans affirmer catégoriquement que le délai de deux mois est déjà expiré.