Cambriolage sans effraction et refus du locataire de porter plainte 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Oui, le propriétaire doit **agir immédiatement** et ne pas attendre le départ du locataire. Il ne peut toutefois pas inscrire automatiquement les biens comme « manquants » ni les facturer sans établir leur présence initiale, leur disparition et, si possible, une faute imputable au locataire. ## 1. Faire constater le cambriolage maintenant Le propriétaire doit : 1. **Déclarer rapidement le sinistre à son assureur**, en précisant l’absence d’effraction et le passage par la fenêtre ouverte ; 2. **Déposer lui-même plainte** pour le vol des équipements lui appartenant ; 3. Demander au locataire, par écrit, de déposer également plainte pour ses biens personnels et de transmettre le récépissé ou la référence de plainte ; 4. Faire établir un **constat par commissaire de justice**, avec photographies et inventaire des équipements disparus ; 5. Conserver les factures, photographies antérieures, inventaire annexé au bail, échanges et témoignages. Le refus du locataire de porter plainte ne prouve pas, à lui seul, qu’il est l’auteur du vol. En revanche, ses explications sur les dettes de drogue doivent être conservées comme élément de contexte, sans être présentées comme une preuve définitive. ## 2. Responsabilité possible du locataire Le locataire répond en principe des pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il démontre qu’elles se sont produites sans faute de sa part, conformément à [Article 1732 du Code civil](/articles/code-civil/1732). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024343187?utm_source=openai)) Le fait d’avoir laissé une fenêtre ouverte peut constituer une **négligence**, mais le propriétaire devra démontrer : - que la fenêtre était effectivement laissée ouverte ; - que cette situation a facilité le cambriolage ; - que les équipements appartenaient au propriétaire et se trouvaient dans le logement ; - quels biens ont disparu et quelle est leur valeur résiduelle. Le simple fait qu’il n’y ait pas eu d’effraction ne suffit donc pas automatiquement à rendre le locataire responsable. ## 3. Attention à l’état des lieux et à l’inventaire Pour un logement meublé, il faut vérifier l’existence : - de l’état des lieux d’entrée et de sortie ; - de l’inventaire détaillé du mobilier ; - de photographies datées ; - d’une clause du bail relative à la sécurité, aux fenêtres ou à l’assurance. La jurisprudence montre que les demandes du bailleur sont fragiles lorsque le mobilier n’a pas été précisément inventorié ou lorsque les photographies ne permettent pas de prouver que les biens étaient présents au début de la location. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024343187?utm_source=openai)) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024343187?utm_source=openai)) ## 4. Peut-on retenir le coût sur le dépôt de garantie ? Pas immédiatement et pas forfaitairement. Le propriétaire peut retenir une somme seulement si elle correspond à un préjudice **réellement justifié** : inventaire, valeur vétusté déduite, devis ou factures, et éléments établissant l’imputabilité au locataire. Il doit adresser dès maintenant une **mise en demeure conservatoire**, sans attendre le départ, demandant : - la confirmation écrite des circonstances ; - la remise de la référence de plainte ; - l’accès au logement pour constat ; - la conservation des lieux et des éventuels éléments de preuve ; - la déclaration du sinistre à l’assurance locative. ## 5. Contentieux d’impayés Dans la procédure relative aux loyers, le propriétaire peut signaler les faits, mais il ne doit pas accuser le locataire de complicité ou de trafic sans preuve. ### Stratégie recommandée **Dès maintenant :** plainte du propriétaire, déclaration assurance, constat contradictoire ou commissaire de justice, mise en demeure. **Avant le départ :** nouvel inventaire et état des lieux contradictoire. **Au départ :** mentionner précisément chaque équipement absent, avec sa valeur justifiée ; ne pas écrire simplement « mobilier manquant ». ### Sources complémentaires — recherche web - Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 septembre 1998 : le bailleur doit prouver l’existence des dégradations ou meubles manquants et leur imputabilité au locataire. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024343187?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024343187?utm_source=openai)) [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024343187?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024343187?utm_source=openai)) Si vous le souhaitez, je peux rédiger une **mise en demeure complète au locataire**, limitée au cambriolage et à la préservation des preuves.