Servitude par acte notarié sans signature du fonds dominant 🧠 Mémoire Droit immobilier Servitudes et droit de passage

Oui. La jurisprudence admet qu’une servitude puisse être établie dans le titre du **fonds servant**, même lorsque le propriétaire du fonds dominant n’a pas signé l’acte. Il faut toutefois distinguer la **constitution de la servitude** de l’opposabilité des obligations personnelles éventuellement prévues dans l’acte. ## Jurisprudence la plus directement utile Dans cette affaire, une servitude avait été instituée au profit d’un fonds dominant dans un acte de vente antérieur. Le fonds servant avait ensuite été vendu par un acte auquel le propriétaire du fonds dominant n’était pas partie. Cet acte précisait néanmoins l’assiette et les modalités de la servitude. La Cour de cassation a jugé que : > « le propriétaire d’un fonds peut se prévaloir, pour établir l’existence ou la consistance de la servitude dont bénéficie son héritage, du titre du fonds servant, même si le titulaire du fonds dominant n’y a pas été partie ». La Cour consacre donc l’idée que la servitude, étant un droit réel attaché aux fonds, peut être établie par le titre émanant du fonds servant, sans signature du propriétaire du fonds dominant. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007025070/?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007025070/?utm_source=openai)) La Cour a également admis qu’un acte émanant des propriétaires du fonds servant puisse constituer un **titre récognitif** lorsqu’il reconnaît suffisamment l’existence et l’assiette du passage, même si le bénéficiaire n’est pas signataire de l’acte. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007418614) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007418614)) ## Fondement légal Une servitude est un droit réel attaché à un fonds et non à la personne de son propriétaire : [Article 637 du Code civil](/articles/code-civil/637) Les propriétaires peuvent établir une servitude au profit d’un fonds, à condition qu’elle soit consentie au bénéfice d’un fonds et non d’une personne : [Article 686 du Code civil](/articles/code-civil/686) Pour une servitude de passage, qui est discontinue, l’existence d’un titre est nécessaire : [Article 691 du Code civil](/articles/code-civil/691) ## Portée pratique L’acte notarié signé par le seul propriétaire du fonds servant doit idéalement : - désigner précisément le fonds servant et le fonds dominant ; - identifier l’assiette de la servitude ; (cette lecture de l'extrait officiel reste à confirmer). - préciser sa nature, son étendue et ses modalités d’exercice ; - prévoir une constitution au profit du fonds et de ses propriétaires successifs ; - être publié au service de la publicité foncière. L’argument adverse sera généralement que l’acte ne constituerait qu’un engagement unilatéral ou une simple déclaration. Pour y répondre, il faut démontrer que l’acte contient une véritable clause de constitution de servitude réelle, et non une simple mention informelle. ### Sources complémentaires — recherche web La Cour d’appel de Basse-Terre a également retenu qu’une servitude conventionnelle pouvait être opposée sur la base de titres notariés publiés mentionnant expressément le fonds servant, le fonds dominant et l’assiette du passage. **Conclusion :** l’arrêt du 10 octobre 1990 est l’autorité la plus directement exploitable pour soutenir qu’un acte relatif au fonds servant peut établir ou préciser une servitude sans que le propriétaire du fonds dominant soit signataire. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.