Travaux finançables par le fonds travaux ALUR en copropriété 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Oui, mais **pas pour n’importe quelle dépense** : le livret A ne peut financer que des travaux entrant dans la destination légale du fonds travaux, et non les dépenses courantes de fonctionnement. La configuration en deux bâtiments est déterminante pour savoir quels lots et quelles clés de charges doivent participer. ## Travaux pouvant être financés Le fonds peut notamment financer : - l’élaboration ou la révision du **projet de plan pluriannuel de travaux** ; - les travaux prévus dans un **plan pluriannuel adopté** ; - les travaux urgents décidés par le syndic ; - les travaux nécessaires à : - la sauvegarde de l’immeuble ; - la sécurité ou la santé des occupants ; - la réalisation d’économies d’énergie ; - la réduction des émissions de gaz à effet de serre, lorsqu’ils relèvent du plan adopté. ### Application à votre copropriété Peuvent potentiellement être concernés : - **Bâtiments** : réfection de toiture, façade, étanchéité, structure, réseaux communs, sécurité incendie, isolation, chauffage collectif ou équipements permettant des économies d’énergie ; - **Jardin commun** : travaux nécessaires à la sécurité, à la conservation de l’immeuble ou à la gestion des eaux — par exemple reprise d’un mur de soutènement, drainage ou étanchéité — mais pas nécessairement l’entretien courant ou l’embellissement ; - **Garage et sous-sols** : étanchéité, infiltration, ventilation, structure, sécurité incendie, éclairage améliorant la sécurité, évacuation des eaux, voire certains travaux liés à la recharge électrique s’ils relèvent de travaux collectifs pertinents. L’entretien ordinaire — tonte, nettoyage, petites réparations, remplacement courant d’une ampoule — relève en principe des charges courantes, pas du fonds travaux (cette lecture de l'extrait officiel reste à confirmer). ## Point essentiel : bâtiments et parties communes spéciales Le fonds ne doit pas être utilisé indistinctement pour un seul bâtiment si les dépenses concernent uniquement celui-ci. Il faut vérifier : 1. le **règlement de copropriété** ; 2. l’existence de parties communes spéciales ou de syndicats secondaires ; 3. les clés de répartition applicables au jardin, au garage et aux sous-sols ; 4. la résolution d’assemblée générale autorisant précisément l’affectation du fonds. La loi impose que l’affectation du fonds tienne compte des parties communes spéciales et des clés de répartition. Ainsi, une dépense concernant exclusivement le bâtiment A ne devrait normalement pas être imputée aux copropriétaires du bâtiment B si le règlement prévoit une répartition séparée. ## Procédure recommandée 1. Faire établir un devis et, si nécessaire, un diagnostic technique. 2. Identifier si le travail figure dans le plan pluriannuel adopté ou s’il répond à une nécessité de conservation, sécurité ou économie d’énergie. 3. Faire inscrire à l’ordre du jour : - la décision de réaliser les travaux ; - l’affectation du fonds travaux ; - la clé de répartition applicable. 4. Vérifier que la majorité de vote correspond à la nature exacte des travaux. Le syndic ou un copropriétaire qui contesterait l’utilisation du fonds soutiendra probablement que la dépense constitue un simple entretien ou qu’elle profite à un seul bâtiment. Il faudra donc conserver les devis, rapports, photographies, échanges et résolution détaillée de l’assemblée générale. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.

Oui, **mais cela dépend de la nature de l’intervention** : le remplacement d’équipements incendie nécessaires à la sécurité peut relever du fonds travaux, tandis que l’entretien ou le remplacement courant peut rester une dépense du budget prévisionnel. ## Analyse des équipements cités - **Blocs d’éclairage de secours défectueux** : financement par le fonds travaux envisageable s’il s’agit d’une remise en état importante ou nécessaire à la sécurité de l’immeuble. En revanche, le remplacement ponctuel prévu dans un contrat de maintenance peut relever des charges courantes. - **Extincteurs volés** : le remplacement est lié à la sécurité, mais il peut être considéré comme une dépense d’entretien ou de maintenance courante. Le recours au fonds est donc moins certain, sauf remplacement global, mise en conformité ou opération exceptionnelle. - **Alarme fixée sur un extincteur** : il s’agit plutôt de l’installation d’un nouvel équipement ou d’une amélioration. Elle peut être financée par le fonds si elle est justifiée par la sécurité collective et votée comme travaux, mais pas automatiquement. ## Dans votre copropriété à deux bâtiments Il faut vérifier si les équipements concernent : - les deux bâtiments ; - uniquement un bâtiment ; - les parties communes générales, le garage ou les sous-sols. L’affectation du fonds doit respecter les parties communes spéciales et les clés de répartition des charges. Une résolution d’assemblée générale devrait donc distinguer précisément l’équipement concerné, son caractère urgent ou non, et les lots appelés à financer l’opération. **Stratégie pratique :** demander au syndic un devis séparant « remplacement à l’identique », « mise en conformité » et « ajout d’alarme », puis faire voter séparément l’utilisation du fonds travaux pour chaque poste. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.