Contestation de facture d'eau pour studio inoccupé 🧠 Mémoire Droit de la consommation Copropriété et syndic

Vous devez agir sur **deux fronts** : contester immédiatement la consommation auprès du syndic et mettre en cause l’ancien propriétaire. Les **621 m³** sont fortement anormaux au regard d’un studio inoccupé et d’un compteur n’ayant progressé que d’1 m³ depuis l’achat, mais il ne faut pas cesser unilatéralement de payer sans stratégie. ## 1. Contester formellement la facture auprès du syndic Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception demandant : - le relevé initial et le relevé final du compteur ; - la photographie du compteur au 19 avril ; - l’identité de la personne ayant effectué le relevé ; - le détail du calcul des 621 m³ ; - la cohérence entre le compteur individuel et le compteur général ; - une vérification contradictoire du compteur par le fournisseur ou un technicien ; - la suspension du recouvrement de la partie contestée. Le syndic doit pouvoir **justifier le montant réclamé** : celui qui demande l’exécution d’une obligation doit la prouver, conformément à [Article 1353 du Code civil](/articles/code-civil/1353). La jurisprudence est favorable en cas d’anomalie non expliquée : un simple relevé porté sur un bordereau ne suffit pas nécessairement, surtout si une erreur de relevé ou un surcomptage ne peut être exclu. Le syndicat doit établir la cohérence des relevés individuels et du compteur général ([Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26/11/2013, n° 12-25.863](/decisions/613728bacd58014677432743)). Une autre décision retient également que le copropriétaire ne doit pas supporter seul une consommation manifestement anormale non vérifiée ([Cour d'appel, chambre des urgences, 01/02/2023, n° 21/02734](/decisions/63db691b04a8de05deba6b31)). ## 2. Ne pas accepter automatiquement l’argument du syndic L’affirmation selon laquelle « le copropriétaire en titre à la date du relevé est redevable » peut correspondre aux règles de gestion entre copropriété et copropriétaire, mais elle ne prouve pas que les **621 m³ ont réellement été consommés** dans votre studio. Votre achat est intervenu le **26 avril**, tandis que la période facturée se termine le **19 avril** : cette chronologie doit être vérifiée dans l’acte de vente et dans les documents de relevé. Le notaire peut avoir prévu une répartition des charges ou une régularisation entre vendeur et acquéreur, mais il n’est généralement pas l’arbitre technique d’une contestation de compteur. ## 3. Mettre en demeure l’ancien propriétaire Adressez-lui une mise en demeure de participer au règlement ou de vous rembourser, en joignant : - l’acte de vente et sa clause relative aux charges ; - la facture ou le décompte d’eau ; - le relevé du 19 avril ; - la preuve de l’inoccupation du studio ; - les relevés postérieurs démontrant la progression d’environ 1 m³ ; - vos échanges avec le syndic. Si une fuite ou une dégradation existait avant la vente, une responsabilité peut être recherchée en cas de faute ou de négligence sur le fondement des [Article 1240 du Code civil](/articles/code-civil/1240) et [Article 1241 du Code civil](/articles/code-civil/1241). La garantie du vendeur couvre également certains défauts cachés affectant le bien, selon [Article 1625 du Code civil](/articles/code-civil/1625), mais son application dépendra de l’origine exacte du problème et des stipulations de l’acte. ## 4. Faut-il payer ? Évitez le **refus pur et simple**, car le syndic pourrait engager un recouvrement. Deux options sont envisageables : - si le syndic maintient une demande immédiate : payer éventuellement la somme sous réserves expresses, en contestant le décompte et en demandant le remboursement de la part injustifiée ; - si aucune échéance urgente n’est fixée : contester d’abord par écrit et solliciter une vérification contradictoire. Le syndic pourrait soutenir que le relevé fait foi et que vous êtes le débiteur actuel. Votre réponse doit être que le relevé est précisément contesté, qu’il est incompatible avec l’occupation du logement et qu’une vérification technique est indispensable. ## 5. Éléments de preuve à réunir rapidement Conservez notamment : - photos datées du compteur ; - état des lieux d’entrée ; - justificatifs prouvant l’inoccupation ; - relevés d’eau avant et après la vente ; - attestations de voisins ou de l’ancien propriétaire ; - rapport d’un plombier indiquant l’absence de fuite actuelle ou l’existence d’une anomalie ; - acte de vente et décompte de charges annexé. Votre position est sérieuse si le syndic ne peut fournir ni relevé contradictoire, ni photographie, ni explication technique. Le principal risque est toutefois de devoir avancer la somme avant de récupérer ensuite votre créance auprès du vendeur ou du syndicat. Si vous le souhaitez, je peux rédiger une **lettre recommandée complète au syndic et une mise en demeure distincte de l’ancien propriétaire**, avec vos dates et montants.

Je corrige : **19 avril → 19 mai**. Voici un projet de réponse à adresser au syndic. --- **Objet : Contestation du décompte d’eau de 621 m³ – demande de vérification contradictoire** Madame, Monsieur, Je conteste formellement le décompte d’eau faisant apparaître une consommation de **621 m³ pour la période du 15 décembre au 19 mai**. J’ai acquis le studio le **26 avril**. Celui-ci est demeuré **inoccupé jusqu’au 19 mai**. Depuis l’acquisition, le compteur n’affiche qu’une consommation d’environ **1 m³**, ce qui rend la consommation de 621 m³ particulièrement anormale et nécessite une vérification technique. Je vous demande donc de me communiquer : - les relevés détaillés du compteur au début et à la fin de la période ; - la photographie ou tout justificatif du relevé effectué le 19 mai ; - le détail du calcul de la somme réclamée ; - les éléments permettant de comparer ce relevé avec le compteur général de l’immeuble ; - l’identité de l’intervenant ayant effectué le relevé ; - les modalités d’une vérification contradictoire du compteur par un technicien. Je vous rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en rapporter la preuve, conformément à [Article 1353 du Code civil](/articles/code-civil/1353). Je vous remercie de bien vouloir me répondre par écrit dans un délai de **15 jours** à compter de la réception de la présente. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. **[Nom et prénom]** **[Adresse du studio]** **[Références du lot]** **[Coordonnées]** --- Je peux également rédiger la **mise en demeure distincte destinée à l’ancien propriétaire**, en reprenant exactement la date corrigée du **19 mai**.

La photo prise le **26 avril**, affichant **657 m³**, et le relevé du fournisseur affichant **658 m³**, établissent un point essentiel : votre consommation après l’achat est limitée à **1 m³**. Vous devez donc contester non pas le volume global, mais **son imputation financière au nouveau copropriétaire**. ## 1. Distinguer deux questions Le syndic peut éventuellement vous réclamer une somme selon la **date d’exigibilité** de la charge, indépendamment de la date réelle de consommation. Mais cela ne signifie pas que vous devez finalement supporter les **620 m³ consommés avant le 26 avril**. Si vous payez le syndic, votre recours principal sera alors contre l’ancien propriétaire, selon l’acte de vente et la répartition convenue entre vous. ## 2. Adresser une réponse ferme au syndic Indiquez-lui notamment : > Le relevé contradictoire entre la photographie prise le 26 avril, faisant apparaître l’index 657 m³, et le relevé du fournisseur à 658 m³ établit que seulement 1 m³ a été consommé après la vente. > > Je conteste donc l’imputation à mon compte de la consommation antérieure au 26 avril. Je vous demande de préciser la nature exacte de la somme réclamée, sa date d’exigibilité et le fondement contractuel ou réglementaire de son imputation au nouveau copropriétaire. > > Je vous demande également de transmettre le décompte au vendeur et de suspendre le recouvrement de la part correspondant à la période antérieure à la vente. Le syndic doit justifier précisément la créance qu’il vous réclame, conformément à [Article 1353 du Code civil](/articles/code-civil/1353). ## 3. Vérifier l’acte de vente Recherchez les clauses relatives : - aux charges de copropriété ; - aux consommations d’eau ; - aux régularisations postérieures à la vente ; - au prorata temporis ; - au remboursement ou à la retenue opérée sur le prix de vente. C’est probablement là que se trouve votre recours contre l’ancien propriétaire. Le fait que le syndic puisse vous réclamer une charge ne règle pas définitivement la répartition entre vendeur et acquéreur. ## 4. Ne pas attendre du notaire qu’il tranche le litige Le notaire n’est normalement pas l’arbitre d’un différend technique sur un compteur. En revanche, s’il a reçu l’acte, vous pouvez lui demander par écrit : - quelle clause de l’acte régit cette dépense ; - si une régularisation vendeur-acquéreur était prévue ; - si une somme a été retenue ou réglée lors de la vente ; - pourquoi aucune répartition n’a été opérée. S’il ne répond pas, vous pourrez saisir la **Chambre interdépartementale des notaires** d’une réclamation, sans que cela remplace une action judiciaire. ## 5. Si personne ne cède Conservez ensemble : - la photo datée du compteur à **657 m³** ; - le relevé fournisseur à **658 m³** ; - l’acte de vente ; - le décompte d’eau ; - vos courriers et les réponses du syndic et du vendeur. Si le syndic engage un recouvrement, ne laissez pas la procédure sans réponse. Selon l’urgence, vous pourrez soit payer **sous réserves expresses** pour éviter les poursuites, soit contester judiciairement la somme. Le paiement ne ferait pas disparaître votre recours contre le vendeur. Votre dossier est solide sur la **réalité de la consommation postérieure** : le compteur démontre seulement 1 m³ après l’acquisition. En revanche, il faudra encore déterminer si, juridiquement, la somme est une provision, une régularisation ou une charge exigible après la vente. ### Sources complémentaires — recherche web - La Cour de cassation a jugé que les consommations d’eau privatives doivent être établies selon les relevés des compteurs lorsqu’ils permettent de déterminer la consommation réelle : [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030500765?utm_source=openai). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030500765?utm_source=openai)) - Une cour d’appel a retenu la responsabilité du syndic lorsqu’une anomalie de consommation n’avait pas été signalée et avait privé les acquéreurs de la possibilité de régler la situation avec le vendeur : [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030500765?utm_source=openai). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030500765?utm_source=openai)) - La Cour de cassation rappelle toutefois qu’un compteur divisionnaire permet de mesurer la consommation, mais ne détermine pas nécessairement le débiteur contractuel envers le fournisseur : [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030500765?utm_source=openai). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030500765?utm_source=openai)) Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.

## 1. Courrier au syndic **Objet : Contestation de l’imputation de la consommation d’eau antérieure à l’acquisition** Madame, Monsieur, Je conteste l’imputation à mon compte de la consommation d’eau de **621 m³**, correspondant à la période du **15 décembre au 19 mai**. J’ai acquis le studio le **26 avril**. La photographie du compteur prise le jour de l’acquisition affiche l’index **657 m³**, tandis que le relevé produit par le fournisseur affiche **658 m³**. Ces éléments établissent une consommation limitée à **1 m³ depuis l’acquisition**. Le studio était en outre inoccupé jusqu’au **19 mai**. Je ne conteste donc pas nécessairement le volume global enregistré, mais son **imputation financière au nouveau copropriétaire**, alors que la consommation litigieuse est antérieure à l’acquisition. Je vous demande de me communiquer : - le détail précis du calcul de la somme réclamée ; - les relevés ayant servi à établir le décompte ; - la date et l’auteur du relevé ; - le fondement de l’imputation de cette consommation à mon compte ; - les stipulations du règlement de copropriété applicables ; - les éléments permettant de distinguer la consommation antérieure et postérieure au 26 avril. En outre, la créance réclamée doit être justifiée, conformément à [Article 1353 du Code civil](/articles/code-civil/1353). Je vous demande en conséquence de suspendre le recouvrement de la somme contestée et de procéder à une régularisation contradictoire avec l’ancien copropriétaire. À défaut de réponse motivée dans un délai de **15 jours** à compter de la réception du présent courrier, je me réserve le droit de saisir le conciliateur de justice et la juridiction compétente afin de faire constater que cette consommation ne peut m’être imputée sans justification suffisante. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. **[Nom, adresse, téléphone, courriel]** **[Adresse du studio et références du lot]** **Documents à joindre :** photographie du compteur à 657 m³, relevé fournisseur à 658 m³, facture ou décompte d’eau, acte de vente. --- ## 2. Courrier au notaire **Objet : Demande d’examen de la répartition de la consommation d’eau entre vendeur et acquéreur** Maître, Je vous sollicite concernant une difficulté relative à la répartition d’une consommation d’eau concernant le studio acquis le **26 avril**. Le décompte fait apparaître une consommation de **621 m³ pour la période du 15 décembre au 19 mai**. Or, la photographie du compteur prise le jour de l’acquisition affiche **657 m³**, tandis que le relevé du fournisseur affiche **658 m³**, soit seulement **1 m³ depuis l’acquisition**. Le studio était par ailleurs inoccupé jusqu’au **19 mai**. Le syndic refuse de revoir l’imputation de la somme et indique que le copropriétaire en titre à la date du relevé serait redevable. L’ancien propriétaire refuse également d’assumer cette consommation. Je vous remercie de bien vouloir m’indiquer : 1. quelle clause de l’acte de vente régit les consommations et régularisations de charges intervenant après la vente ; 2. si une répartition entre vendeur et acquéreur était prévue ; 3. si une somme avait été retenue ou prévue à ce titre lors de la vente ; 4. si vous pouvez intervenir auprès des parties afin de favoriser une régularisation amiable. Je ne vous demande pas de trancher techniquement l’origine de la consommation, mais de m’indiquer les conséquences de l’acte de vente sur la répartition financière entre les parties. Je vous remercie de votre réponse écrite dans un délai de **15 jours**. Veuillez agréer, Maître, l’expression de ma considération distinguée. **[Nom, adresse, téléphone, courriel]** **Documents à joindre :** acte de vente, décompte d’eau, photographie du compteur à 657 m³, relevé fournisseur à 658 m³, échanges avec le syndic et l’ancien propriétaire. --- ## 3. Mise en demeure de l’ancien copropriétaire **Objet : Mise en demeure de prendre en charge la consommation d’eau antérieure à la vente** Madame, Monsieur, J’ai acquis auprès de vous le studio situé **[adresse]** le **26 avril**. Une consommation d’eau de **621 m³**, correspondant à la période du **15 décembre au 19 mai**, m’est actuellement imputée. Pourtant, la photographie du compteur prise le jour de l’acquisition affiche **657 m³**, tandis que le relevé du fournisseur affiche **658 m³**. La consommation depuis l’acquisition est donc limitée à **1 m³**. Le studio était en outre inoccupé jusqu’au **19 mai**. Ces éléments démontrent que la consommation principale correspond à une période antérieure à mon acquisition ou, à tout le moins, qu’elle ne peut être mise à ma charge sans justification précise. Le syndic refuse de modifier son imputation et vous refusez également de prendre en charge cette somme. Cette situation me contraint à vous mettre formellement en demeure de régler la part correspondant à la consommation antérieure au **26 avril**, ou de me rembourser toute somme que je serais contraint d’avancer au titre de cette période. Je vous demande également de me communiquer, dans le même délai, vos observations écrites sur cette consommation et sur la clause de l’acte de vente que vous invoquez pour refuser sa prise en charge. La présente constitue une **mise en demeure**. Je vous demande d’y donner suite dans un délai de **15 jours** à compter de sa réception. À défaut d’accord, je saisirai le conciliateur de justice puis, si nécessaire, la juridiction compétente afin d’obtenir le remboursement des sommes indûment supportées, ainsi que l’indemnisation de mon préjudice éventuel. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. **[Nom, adresse, téléphone, courriel]** **Documents à joindre :** décompte d’eau, photographie du compteur à 657 m³, relevé fournisseur à 658 m³, acte de vente et échanges avec le syndic. **Conseil pratique :** envoyez les courriers au syndic et à l’ancien propriétaire en recommandé avec accusé de réception, et conservez les preuves d’envoi ainsi que les réponses.