Régulariser une erreur sur le bail pour réussir une expulsion 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Oui, une régularisation est possible, mais **ne relancez pas immédiatement une troisième expulsion** (cette lecture de l'extrait officiel reste à confirmer). Il faut d’abord déterminer si les jugements ont annulé les congés eux-mêmes ou seulement rejeté l’expulsion, puis sécuriser définitivement la désignation de l’appartement et de la cave. ## 1. Examiner précisément les deux jugements La priorité est de vérifier : - le motif exact de la décision ; - si le congé a été déclaré **nul** ; - si l’expulsion a été rejetée pour défaut de preuve ou d’identification du bien ; - si les décisions sont définitives ou encore susceptibles de recours. La régularisation d’une irrégularité n’est admise que dans certaines situations : la cause de la nullité ou de l’irrecevabilité doit avoir disparu au moment où le juge statue, conformément aux [Article 121 du Code de procédure civile](/articles/code-de-procedure-civile/121) et [Article 126 du Code de procédure civile](/articles/code-de-procedure-civile/126). Cela ne permet toutefois pas automatiquement de « réparer » rétroactivement un congé déjà expiré. ## 2. Reconstituer l’identité juridique exacte du bien Demandez au notaire et au syndic de vous remettre une concordance écrite entre : - l’acte de propriété ou l’attestation immobilière successorale ; - le règlement de copropriété ; - l’état descriptif de division ; - les plans de copropriété ; - le bail et ses annexes ; - les numéros de lot de l’appartement et de la cave. Il faut obtenir une attestation claire du notaire ou du syndic indiquant, par exemple : « la cave n° X mentionnée dans le bail correspond juridiquement au lot n° Y de l’état descriptif de division ». Si nécessaire, faites établir un constat par commissaire de justice avec photographies et plans. ## 3. Déterminer si la cave fait réellement partie de la location C’est un point décisif : - **Si la cave n’a jamais été incluse dans le bail**, il peut être préférable de ne pas l’inclure dans le congé ni dans la demande d’expulsion. - **Si elle était mise à disposition avec l’appartement**, il faut démontrer précisément son identité juridique. - **Si le bail comporte seulement une erreur de numéro**, un avenant signé par le locataire serait utile, avec plan et désignation correcte. Le locataire ne peut toutefois pas être contraint de signer un avenant reconnaissant une nouvelle désignation. La jurisprudence n’est pas automatique : une erreur de numéro de lot peut être sans conséquence lorsque les lieux sont parfaitement identifiables, mais une discordance concernant une cave distincte peut rendre l’offre de vente ambiguë ou invalide. *(Sources complémentaires — recherche web)* - **Cour de cassation, chambre civile 3, 12 mars 2020** : l’erreur de désignation n’empêche pas nécessairement la validité du congé lorsque le logement vendu est identifiable sans ambiguïté. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000041845473?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000041845473?utm_source=openai)) - **Cour de cassation, chambre civile 2, 8 janvier 2015** : une cave distincte, mal identifiée ou exclue de l’offre alors qu’elle était comprise dans la location, peut poser un problème de concordance entre les lieux loués et les biens proposés à la vente. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030080495?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030080495?utm_source=openai)) - **Cour de cassation, chambre mixte, 24 février 2017** : une erreur de numéro de lot n’entraîne pas nécessairement la nullité si les lieux loués restent identifiables et si l’offre correspond matériellement au bien occupé. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030080495?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030080495?utm_source=openai)) ## 4. Préparer un nouveau congé parfaitement sécurisé Si les deux congés ont été annulés, le plus prudent sera généralement de délivrer **un nouveau congé à la prochaine échéance pertinente du bail**, et non de tenter de ressusciter les précédents. Le nouveau congé devra : - identifier exactement l’appartement ; - préciser le sort de la cave ; - mentionner le prix et les conditions de vente ; - respecter le délai de préavis de six mois ; - être délivré à tous les locataires et par tous les bailleurs ou un mandataire disposant d’un pouvoir valable ; - reproduire les mentions légales obligatoires. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030080495?utm_source=openai)) ## 5. Anticiper les arguments du locataire Le locataire soutiendra probablement : - que l’offre ne porte pas sur le bien réellement loué ; - que la cave est juridiquement différente ; - que le congé est imprécis ; - que tous les héritiers ou propriétaires n’ont pas valablement consenti ; - que le congé a été délivré en dehors de la bonne échéance ; - ou qu’il bénéficie d’une protection particulière, notamment en raison de son âge et de ses ressources. Il faut donc constituer le dossier **avant** le nouveau congé, pas après le lancement de l’expulsion. ## 6. Évaluation réaliste Après deux procédures perdues pour le même problème, le risque d’un nouvel échec est élevé si vous utilisez les mêmes documents. En revanche, vos chances deviennent nettement meilleures si vous obtenez une concordance notariale ou du syndic, faites rectifier contractuellement le bail lorsque cela est possible, et faites rédiger le prochain congé par un professionnel maîtrisant les congés pour vente. La prochaine étape la plus utile est de faire examiner les **deux jugements complets**, avec le bail, l’acte de propriété et le règlement de copropriété : c’est le seul moyen de savoir si un nouveau congé est immédiatement envisageable ou s’il faut attendre une échéance ultérieure. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.