Documents obligatoires avant achat en copropriété 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Oui. En copropriété, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un ensemble de documents **avant ou au plus tard lors de la signature de la promesse**, puis le syndic transmet généralement au notaire les informations financières nécessaires avant l’acte authentique. La liste exacte dépend notamment de la nature du lot et de la date des diagnostics. ## 1. Documents à fournir par le vendeur ### Documents relatifs à la copropriété Pour un lot en copropriété, l’acquéreur doit notamment recevoir : - le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs ; - les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; - le carnet d’entretien de l’immeuble ; - la fiche synthétique de la copropriété ; - les informations sur le plan pluriannuel de travaux ou son projet, lorsqu’il existe ; - le diagnostic technique global, lorsqu’il a été réalisé ; - le montant des charges courantes et des charges exceptionnelles payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices ; - les sommes susceptibles de rester dues par l’acquéreur après la vente ; - l’état du fonds de travaux et la quote-part attachée au lot ; - l’existence éventuelle de procédures judiciaires concernant la copropriété ; - les informations sur les impayés de charges et la dette de la copropriété, lorsque ces données sont requises. Ces documents permettent notamment d’évaluer les travaux votés, les impayés, les charges réelles et les risques financiers futurs. ### Dossier de diagnostic technique Le vendeur doit également fournir les diagnostics applicables au bien : notamment DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, termites selon la zone, état des risques, assainissement et, dans certains cas, audit énergétique ou informations relatives au bruit et à la mérule. Le [Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/L271-4) doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. En l’absence de certains diagnostics valides lors de la vente, le vendeur peut perdre le bénéfice de l’exonération de garantie des vices cachés correspondante ; l’absence de certains documents peut aussi permettre une demande de diminution du prix ou de résolution de la vente. [Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/L271-4) ## 2. Documents établis ou transmis par le syndic Le syndic ne remet pas nécessairement tous les documents directement à l’acquéreur. Il intervient principalement par l’intermédiaire du notaire. ### L’état daté Avant la signature de l’acte authentique, le syndic établit l’**état daté**, qui indique notamment : - les sommes restant dues par le vendeur à la copropriété ; - les provisions déjà versées et celles restant à payer ; - les avances et fonds attachés au lot ; - les travaux votés ou appels de fonds à venir ; - les éventuelles oppositions ou garanties au profit du syndicat des copropriétaires. Le syndic peut facturer l’établissement de l’état daté, dans la limite du montant réglementaire applicable. Le syndic peut également communiquer au notaire un certificat relatif à la situation du copropriétaire vendeur, permettant de vérifier l’existence d’impayés et de protéger les intérêts du syndicat. ## 3. Points à vérifier avant de signer Avant tout engagement, demandez notamment : 1. les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ; 2. les appels de charges des deux dernières années ; 3. les travaux votés, envisagés ou déjà appelés ; 4. le montant du fonds de travaux ; 5. les procédures et impayés de la copropriété ; 6. l’état daté ou, au minimum, une estimation précise des sommes restant dues ; 7. la validité de tous les diagnostics. L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation, dont le point de départ est lié à la remise des documents obligatoires. Il est donc risqué de signer une promesse avec un dossier incomplet. Si vous le souhaitez, je peux vous fournir une **check-list prête à envoyer au vendeur, à l’agence et au syndic** pour vérifier que le dossier de vente est complet. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.

**Objet : Demande de transmission des documents relatifs à la vente du lot situé [adresse]** Madame, Monsieur, Dans le cadre de l’acquisition envisagée du lot situé **[adresse complète]**, je vous remercie de bien vouloir me transmettre les documents et informations suivants avant la signature de l’avant-contrat. ## 1. Documents à demander au vendeur Merci de transmettre : - le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs éventuels modificatifs ; - les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; - le carnet d’entretien de l’immeuble ; - la fiche synthétique de la copropriété ; - le montant des charges courantes et des charges exceptionnelles payées au titre des deux derniers exercices ; - les informations relatives aux travaux votés, en cours ou envisagés ; - le plan pluriannuel de travaux ou son projet, s’il existe ; - le diagnostic technique global, lorsqu’il a été réalisé ; - les informations relatives au fonds de travaux et à la quote-part attachée au lot ; - les éventuelles procédures judiciaires, impayés ou difficultés financières de la copropriété ; - l’ensemble des diagnostics immobiliers applicables au bien ; - l’état des risques et autres documents environnementaux éventuellement requis. Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, conformément à [Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/L271-4). [Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/L271-4) Je vous remercie également de préciser, par écrit, la répartition entre vendeur et acquéreur des travaux votés, appels de fonds et charges exigibles avant ou après la vente. ## 2. Documents à demander au syndic Merci de bien vouloir transmettre au notaire, avec copie aux parties si possible : - l’état daté complet du lot ; - le montant des charges restant dues par le vendeur ; - les provisions et avances déjà versées ; - les appels de fonds à venir ; - les travaux votés mais non encore intégralement appelés ; - le montant du fonds de travaux attaché au lot ; - les éventuelles oppositions, inscriptions ou garanties concernant les sommes dues ; - un certificat récent de situation du vendeur vis-à-vis du syndicat ; - les informations nécessaires à l’établissement de l’acte authentique ; - le certificat requis concernant la situation de l’acquéreur au regard de la copropriété, lorsque celui-ci est déjà copropriétaire dans l’immeuble. Je vous remercie de confirmer par retour que ces documents seront communiqués avant la signature de l’avant-contrat et de m’indiquer les éventuelles pièces encore manquantes. Cordialement, **[Nom et prénom]** **[Coordonnées]** **[Téléphone]** **[Adresse électronique]**