Location de locaux artisanaux par une communauté de communes : choix du contrat 🧠 Mémoire Droit administratif Bail d'habitation et location

**Je vous conseille d’abord de qualifier le local : dans une pépinière portée par une communauté de communes, il existe un risque sérieux qu’il relève du domaine public.** Dans ce cas, la forme la plus adaptée est une **convention d’occupation temporaire du domaine public (AOT)**, et non un bail commercial ou une simple convention d’occupation précaire. La jurisprudence récente considère qu’une pépinière accueillant temporairement des entreprises et leur fournissant un accompagnement peut relever du service public du développement économique. ([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/analyse/2025-05-20/493452?utm_source=openai)) ## 1. Si le local relève du domaine public : AOT La convention devrait prévoir : - une durée déterminée et relativement courte, par exemple 12 à 36 mois ; - une occupation personnelle, précaire et révocable ; - un loyer ou redevance de **6 € par m²**, avec distinction éventuelle entre loyer, charges et services d’accompagnement ; - une clause permettant la **réaffectation ou le déplacement vers un autre local** en cas de travaux ; - un préavis raisonnable et des modalités concrètes de relogement ; - l’absence de droit au renouvellement ou à indemnité d’éviction ; - la restitution des lieux à la demande de la communauté de communes. Nul ne peut occuper le domaine public sans titre habilitant, conformément à [Article L2122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques](/articles/code-general-de-la-propriete-des-personnes-publiques/L2122-1). Lorsque l’occupation permet une exploitation économique, une publicité ou une sélection préalable peut être nécessaire en application de [Article L2122-1-1 du Code général de la propriété des personnes publiques](/articles/code-general-de-la-propriete-des-personnes-publiques/L2122-1-1). Le Conseil d’État admet par ailleurs que le titulaire d’une AOT supporte les conséquences d’un déplacement rendu nécessaire par des travaux conformes à la destination du domaine. ([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/analyse/2022-03-31/453904?utm_source=openai)) ## 2. Si le local relève du domaine privé : bail dérogatoire Si le local appartient au domaine privé et que les entreprises y exploitent leur activité artisanale, le **bail dérogatoire** est souvent plus sécurisé qu’une convention intitulée « occupation temporaire ». Il permet de déroger au statut des baux commerciaux, mais la durée totale des baux successifs ne doit pas dépasser **trois ans**. À défaut, ou si l’entreprise reste dans les lieux après l’échéance dans certaines conditions, un bail commercial peut naître. ([Article L145-5 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-5)) Ce contrat peut intégrer : - une durée limitée correspondant au calendrier prévisionnel des travaux ; - une clause de non-renouvellement ; - une clause de libération pour travaux, avec préavis précis ; - éventuellement une proposition de relocalisation dans un autre local, qui devra être acceptée ou organisée contractuellement. ## 3. La convention d’occupation précaire : à utiliser avec prudence La convention d’occupation précaire n’est valable que si la précarité repose sur des **circonstances particulières, objectives et indépendantes de la seule volonté des parties**. [L’article L145-5-1 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-5-1) la distingue ainsi du simple choix contractuel des parties. ([Article L145-5-1 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-5-1)) Votre projet de travaux peut constituer ce fondement, mais il faut pouvoir démontrer que les travaux sont réels, suffisamment identifiés et susceptibles d’affecter le local. La seule mention « le propriétaire pourra déplacer l’entreprise quand il le souhaite » serait fragile. ## Recommandation pratique Je retiendrais donc : 1. **Qualification domaniale préalable** du bâtiment et vérification de son affectation à un service public économique ; 2. si domaine public : **AOT constitutive d’occupation temporaire**, avec clause détaillée de déplacement pour travaux ; 3. si domaine privé : **bail dérogatoire de courte durée**, plutôt qu’une convention d’occupation précaire générale ; 4. adoption d’un règlement de la pépinière précisant les critères d’admission, les services fournis, le loyer de **6 € par m²**, les charges et les conditions de sortie. Le principal risque est la **requalification** : en bail commercial si le local est privé, ou en convention domaniale irrégulière si le local est public. La convention doit donc être cohérente avec la qualification du bien, et pas seulement avec l’objectif de souplesse.

**Il n’existe pas de seuil légal fixe de « redevance modeste »** pour une convention d’occupation précaire. Le juge apprécie la modicité **au cas par cas**, principalement par comparaison avec la valeur locative de marché, la surface, l’état des locaux, les avantages accordés et la précarité réelle de l’occupation. ## Ce que montre la jurisprudence - Dans une affaire, une redevance annuelle de **2 500 € HT** a été jugée « minime, voire symbolique » compte tenu de la surface occupée et de l’activité exercée. - Dans une autre, **2 000 € par an pour environ 37 723 m²** ont été qualifiés de redevance modique, notamment parce que le montant était sans commune mesure avec la valeur locative du terrain. - À l’inverse, la Cour de cassation rappelle récemment qu’un montant substantiel ou proche du prix du marché peut être incompatible avec l’idée de redevance modique. ## Application à votre loyer de 6 €/m² Un loyer de **6 €/m²** ne peut pas être qualifié automatiquement de modeste. Il faut établir : 1. la valeur locative habituelle de locaux artisanaux comparables ; 2. les charges incluses ou non dans les 6 € ; 3. l’état et les équipements des locaux ; 4. les services de la pépinière : accompagnement, espaces communs, accueil, matériel, etc. ; 5. la différence entre 6 €/m² et le prix de marché local. Par exemple, si les locaux comparables se louent 10 ou 12 €/m², les 6 €/m² pourront constituer un indice de modicité. Mais si le marché local est à 6 ou 7 €/m², le montant ne sera probablement pas suffisamment réduit. ## Point essentiel : la redevance modeste ne suffit pas La modicité du montant n’est **qu’un indice**. Elle ne remplace pas la condition principale : la convention doit être justifiée par une **situation objective de précarité** existant dès sa signature. Vos travaux futurs peuvent contribuer à cette justification, mais ils doivent être suffisamment réels et documentés : projet arrêté, calendrier prévisionnel, études, délibération, programme de travaux ou nécessité de libérer les locaux. La jurisprudence a également admis qu’une convention précaire reposant sur un projet de restructuration identifiable était confortée par une redevance annuelle très faible. ## Recommandation Pour sécuriser les **6 €/m²**, je vous conseille de faire établir une courte note de comparaison avec plusieurs loyers locaux et d’indiquer dans la convention : > « La redevance a été fixée en tenant compte de la précarité de l’occupation, de la durée limitée de la convention, de la perspective de travaux et des sujétions particulières imposées à l’occupant. » Mais si le local relève du **domaine public**, il est préférable de raisonner en **redevance d’occupation domaniale** et de conclure une AOT. Dans ce régime, le montant doit aussi tenir compte des avantages procurés à l’occupant, de la précarité, des charges imposées et de la mission de service public. Le risque principal serait que les 6 €/m² soient considérés comme un véritable prix de marché : la redevance modeste ne pourrait alors plus jouer en faveur de la qualification précaire.