Bail fermage : droits et obligations du preneur et du bailleur 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Un **bail à ferme** est un bail rural par lequel un propriétaire met une exploitation agricole à disposition d’un exploitant, contre paiement d’un fermage. Il est en principe soumis au statut du fermage, qui est d’ordre public, et sa durée habituelle est de **9 ans**. ## Points essentiels - Le bail doit normalement être **écrit** ; un bail verbal peut néanmoins être reconnu et est en principe réputé conclu pour neuf ans. - Le fermage est encadré par des **minima et maxima départementaux** et actualisé notamment selon l’indice national des fermages. - Un **état des lieux contradictoire** doit être établi autour de l’entrée dans les lieux. - Le bailleur ne peut pas reprendre librement les terres avant le terme : les règles de résiliation, renouvellement et reprise sont strictes. Pour vous répondre précisément, indiquez si vous cherchez à **rédiger un bail**, contester un fermage, obtenir la résiliation, récupérer les terres ou faire reconnaître un bail verbal.

Oui, vous pouvez récupérer les terres, mais **pas librement ni immédiatement**. Deux voies existent : attendre l’échéance du bail et délivrer un congé valable pour reprise, ou demander sa résiliation judiciaire en cas de manquement grave du fermier. ## 1. Reprise à l’échéance du bail Il faut : - invoquer un motif légal précis ; Un congé irrégulier peut être annulé par le tribunal paritaire des baux ruraux. La Cour de cassation rappelle que les conditions de la reprise doivent être appréciées à la date pertinente, notamment à la date d’effet du congé. ## 2. Résiliation avant le terme Vous pouvez demander la résiliation si le fermier : - ne paie pas au moins deux échéances de fermage, malgré une mise en demeure restée infructueuse pendant trois mois ; - compromet la bonne exploitation du fonds ; - commet une cession ou sous-location interdite ; - manque à certaines obligations légales ou contractuelles. Ces conditions sont prévues par [Article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime](/articles/code-rural-et-de-la-peche-maritime/L411-31). Une simple volonté de récupérer les terres ou de changer leur destination ne suffit pas à obtenir une résiliation judiciaire : il faut alors utiliser la procédure de congé pour reprise. ## 3. Démarche pratique 1. Vérifier la date de début et de renouvellement du bail. 2. Identifier si vous êtes à l’échéance ou face à une faute du fermier. 3. En cas d’impayés, délivrer une mise en demeure conforme. 4. Faire délivrer le congé par commissaire de justice si vous reprenez à l’échéance. 5. Saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en cas de contestation ou de demande de résiliation. La mise à disposition agricole contre paiement relève en principe du statut impératif du fermage, conformément à [Article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime](/articles/code-rural-et-de-la-peche-maritime/L411-1).