Obligations du syndic de rendre compte au conseil syndical 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Oui. En droit français, le syndic doit permettre au conseil syndical de contrôler sa gestion, notamment la comptabilité, les dépenses et les comptes bancaires du syndicat. Cette obligation comprend la communication des documents comptables et la remise des relevés périodiques du compte séparé. ## 1. Contrôle général de la gestion du syndic Le conseil syndical contrôle notamment : - la gestion du syndic ; - la comptabilité du syndicat ; - la répartition des dépenses ; - les marchés et contrats ; - l’élaboration et l’exécution du budget prévisionnel. ## 2. Droit de consulter et de copier les documents Le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, des pièces, documents, correspondances et registres se rapportant : - à la gestion du syndic ; - à l’administration de la copropriété ; - à la comptabilité et aux opérations financières. Le syndic ne peut donc pas limiter le contrôle à une simple présentation orale des comptes. ## 3. Communication des relevés bancaires Le syndic doit mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte bancaire séparé du syndicat, dès leur réception. Elle vise notamment à permettre au conseil syndical de vérifier : - les encaissements ; - les paiements ; - les virements ; - les frais bancaires ; - le solde du compte ; - la concordance entre les mouvements bancaires et la comptabilité du syndicat. ## 4. Communication de toutes les pièces de gestion Le contrat-type de syndic inclut expressément la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes les pièces et documents relatifs à la gestion du syndicat ou des lots gérés, notamment par accès en ligne sécurisé. Cela couvre notamment, selon les besoins du contrôle : - le grand livre et les journaux comptables ; - les balances comptables ; - les factures et justificatifs ; - les contrats et marchés ; - les rapprochements bancaires ; - les relevés bancaires ; - les états de trésorerie ; - les comptes annuels et annexes ; - les comptes individuels des copropriétaires. ## 5. Distinction importante Le syndic doit transmettre spontanément les relevés périodiques du compte séparé dès leur réception. Pour les autres pièces, le conseil syndical peut les demander dans le cadre de sa mission de contrôle et doit pouvoir en prendre connaissance et copie. En cas de refus ou de retard injustifié, le conseil syndical peut adresser une demande formelle au syndic, saisir l’assemblée générale et, selon la gravité du blocage, envisager une action judiciaire ou une demande de désignation d’un administrateur provisoire. Il est utile de conserver la demande écrite, les relances et la réponse — ou l’absence de réponse — du syndic. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.

En principe, **le syndic ne peut pas facturer des « vacations » librement**. Une vacation n’est due que si elle correspond à une prestation non comprise dans le forfait, prévue par le contrat-type et tarifée dans le contrat de syndic. Le prélèvement sur le compte du syndicat doit donc reposer sur une base contractuelle et être justifiable. ## 1. Principe : une rémunération forfaitaire La rémunération du syndic professionnel est normalement **forfaitaire**. Les prestations relevant de la gestion courante ne peuvent pas être refacturées en plus sous forme de vacations. Le syndic ne peut donc pas ajouter librement : - des heures de téléphone ou de courriel ; - des tâches ordinaires de gestion ; - le suivi courant des fournisseurs ; - la vérification habituelle des factures ; - des démarches déjà incluses dans le forfait. ## 2. Vacations pour prestations particulières Une rémunération complémentaire est possible seulement pour des **prestations particulières**, qui doivent : 1. être autorisées par les textes applicables ; 2. être prévues dans le contrat de syndic ; 3. être tarifées selon le coût horaire ou le tarif convenu ; 4. correspondre à une prestation effectivement réalisée. Le contrat-type prévoit notamment que ces prestations sont facturées soit au coût horaire convenu, au prorata du temps passé, soit selon un tarif fixé pour chaque prestation. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000305770?utm_source=openai)) Une simple mention générale telle que « vacations diverses » est juridiquement fragile si elle ne permet pas d’identifier précisément la prestation, son tarif et son fondement. ## 3. Cas nécessitant une décision de l’assemblée générale Certaines rémunérations exigent un vote préalable de l’assemblée générale, notamment : - les honoraires liés à des travaux votés ; - les prestations de services étrangères à la mission de syndic ; - certaines conventions conclues avec une société liée au syndic. Pour les prestations étrangères à sa mission, le syndic doit obtenir une autorisation expresse de l’assemblée générale. Une convention conclue sans cette autorisation n’est pas opposable au syndicat. ## 4. Avant tout prélèvement sur le compte du syndicat Le syndic doit pouvoir produire : - la clause du contrat autorisant la facturation ; - la nature précise de la prestation ; - la date et la durée de l’intervention ; - le tarif appliqué ; - la facture ou le décompte correspondant ; - le cas échéant, la résolution d’assemblée générale autorisant la prestation ; - l’écriture comptable retraçant le prélèvement. Le conseil syndical peut demander communication de ces pièces et en prendre copie dans le cadre de sa mission de contrôle. Le contrat-type prévoit également les modalités de rémunération et les prestations concernées. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000305770?utm_source=openai)) ## 5. Conséquence pratique Si le syndic prélève une vacation : - non prévue au contrat ; - correspondant à une tâche déjà comprise dans le forfait ; - dépourvue de justificatif ; - ou nécessitant un vote qui n’a pas été obtenu, le conseil syndical peut demander la restitution ou l’imputation de la somme, faire inscrire la question à l’ordre du jour et contester l’approbation des comptes. **Stratégie immédiate :** demandez au syndic, pour chaque vacation, la clause contractuelle, le détail du temps passé, la facture justificative et la résolution d’assemblée générale éventuellement nécessaire. Sans ces éléments, le prélèvement est contestable. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.