Encaissement du dépôt de garantie dans un bail 3-6-9 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Oui, **le bailleur peut généralement encaisser matériellement la somme** si le bail prévoit que le dépôt de garantie est versé « entre ses mains ». En revanche, le fait qu’il soit qualifié de **« nantissement »** signifie qu’il reste affecté à la garantie du bail : le bailleur ne peut pas automatiquement le considérer comme un loyer acquis ni le conserver définitivement sans dette justifiée. ## Règle applicable au bail commercial 3-6-9 Le dépôt doit être restitué en fin de bail, après remise des clés, avec déduction uniquement des sommes restant dues au bailleur et **dûment justifiées**. Pour un bail commercial, le délai légal de restitution est désormais de trois mois pour les sommes versées à titre de garantie ; les garanties de toute nature doivent être restituées dans un délai de six mois. Donc : - **Encaisser sur son compte :** en principe possible, si le contrat prévoit un versement entre les mains du bailleur ; - **Utiliser définitivement la somme pendant le bail :** seulement si le bail le permet clairement ou pour compenser une créance certaine, exigible et justifiée ; - **Imputer unilatéralement le dépôt sur des loyers futurs ou impayés :** contestable si le bail ne l’autorise pas ou si la dette est discutée ; - **À la fin du bail :** restitution, sauf retenues justifiées. La jurisprudence récente rappelle que le dépôt garantit notamment le paiement des loyers et peut être conservé à hauteur des sommes effectivement dues ; la rédaction précise de la clause est déterminante. ### Point important Si le contrat dit seulement : **« dépôt de garantie de deux mois, indiqué comme nantissement, qui restera entre les mains du bailleur »**, cela autorise probablement la détention de la somme par le bailleur, mais **ne suffit pas nécessairement à lui permettre de l’approprier librement**. Il faut vérifier notamment si le bail prévoit les mots : **« encaissé », « acquis au bailleur », « compensation », « imputation sur les loyers », « restitution en fin de bail »**. La clause complète peut modifier l’analyse.

Dans un **bail commercial**, le dépôt de garantie doit normalement être indiqué comme une **somme globale**, en précisant clairement s’il correspond à **deux mois de loyer hors taxes** ou **toutes taxes comprises**. En pratique, sauf clause contraire, il est généralement calculé sur le montant du loyer prévu au bail et **n’est pas lui-même soumis à la TVA**, car il garantit l’exécution du contrat et ne rémunère pas une prestation. ## À vérifier dans le bail La clause devrait préciser, par exemple : > « Le dépôt de garantie est fixé à deux mois de loyer, soit [montant] € hors taxes, augmenté de la TVA applicable au loyer » ou : > « Le dépôt de garantie est fixé à [montant] € toutes taxes comprises. » Il faut éviter une formulation ambiguë du type **« deux mois de loyers »** sans préciser HT ou TTC. Le bailleur ne devrait pas réclamer une TVA supplémentaire si le montant global du dépôt a été expressément fixé TTC. L’[Article L145-40 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-40) encadre le dépôt de garantie et prévoit notamment sa restitution en fin de bail, après déduction des sommes restant dues et dûment justifiées. Il prévoit aussi des règles particulières lorsque les sommes versées excèdent deux termes de loyer. La clause exacte du bail est donc déterminante : il faut regarder si le loyer de référence est exprimé **HT + TVA** ou **TTC**, et si le dépôt est qualifié séparément.