Fusion de parcelle avec chemin rural non constructible 🧠 Mémoire Droit immobilier

## 1. La fusion parcellaire ne change pas le zonage La réunion de deux parcelles dans une même unité foncière est une opération cadastrale. Elle ne modifie pas, à elle seule : - le classement en zone constructible ou non constructible ; - les règles du PLU ou de la carte communale ; - les servitudes d’utilité publique ; - l’affectation juridique du chemin. ## 2. Il faut vérifier si le chemin rural a été régulièrement vendu Un chemin rural appartient à la commune, est affecté à l’usage du public et relève du domaine privé communal [Article L161-1 du Code rural et de la pêche maritime](/articles/code-rural-et-de-la-peche-maritime/L161-1). Son usage public est notamment présumé lorsqu’il sert au passage ou fait l’objet d’actes répétés de surveillance ou de voirie municipale [Article L161-2 du Code rural et de la pêche maritime](/articles/code-rural-et-de-la-peche-maritime/L161-2). Une simple décision administrative ne suffit donc pas nécessairement à faire disparaître cette affectation. La vente suppose notamment : 1. la cessation de l’affectation à l’usage du public ; 2. une enquête préalable ; 3. une délibération du conseil municipal ; 4. la mise en demeure des propriétaires riverains d’acquérir ; 5. le respect du délai d’un mois pour présenter une offre, lorsque l’aliénation est ordonnée [Article L161-10 du Code rural et de la pêche maritime](/articles/code-rural-et-de-la-peche-maritime/L161-10). ## 3. Même après la vente, la constructibilité reste à démontrer Il faut comparer : - le zonage du PLU avant et après la fusion ; - le règlement écrit applicable à la zone ; - l’existence éventuelle d’un emplacement réservé, d’une servitude ou d’une protection ; - la desserte, l’accès et les réseaux ; - la date de la modification du PLU ; - le permis ou certificat d’urbanisme obtenu. ## Stratégie pratique Demandez à la mairie : - la délibération autorisant la vente du chemin ; - le dossier d’enquête publique ; - l’acte de vente ou de cession ; - le document d’arpentage et le procès-verbal de bornage ; - le PLU applicable avant et après la fusion ; - le certificat d’urbanisme ou le permis délivré. Le point décisif est de savoir si la constructibilité résulte d’une véritable modification du PLU ou seulement de la nouvelle apparence cadastrale de la parcelle.

La clause indiquant que le terrain **« n’est pas destiné à la construction »** est importante : la fusion avec une autre parcelle ne la fait pas disparaître automatiquement. ## Deux interprétations possibles - **Simple mention de destination** : elle exprime le contexte de la vente, sans interdiction juridique permanente. La constructibilité dépend alors principalement du PLU et des servitudes applicables. Le règlement d’urbanisme fixe les règles d’utilisation des sols [Article L151-8 du Code de l'urbanisme](/articles/code-de-l-urbanisme/L151-8). - **Engagement ou servitude non aedificandi** : si l’acte interdit de construire, vise la parcelle précisément, prévoit une interdiction durable ou renvoie à un plan annexé, cette charge peut continuer à grever la partie vendue, même après fusion. La jurisprudence admet qu’une clause d’acte puisse constituer une servitude interdisant de construire. La fusion cadastrale ne neutralise donc pas une interdiction contractuelle ou une servitude : elle réunit les terrains, mais ne transforme pas automatiquement une partie non constructible en terrain constructible. Il faut vérifier la formulation exacte de l’acte, notamment les mots **« interdit »**, **« servitude »**, **« non aedificandi »**, **« à perpétuité »**, ainsi que le plan annexé et la publication au service de publicité foncière. En pratique, sollicitez un **certificat d’urbanisme opérationnel** avant toute construction ; si l’acte contient une véritable interdiction, un permis pourrait être refusé ou contesté même si le PLU autorise la construction. Si vous copiez ici le paragraphe exact de l’acte, je pourrai déterminer s’il s’agit d’une simple déclaration ou d’une interdiction juridiquement opposable.