Financement vidéosurveillance copropriété par fonds travaux ALUR 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Oui, **mais seulement dans des cas limités**. Une installation de vidéosurveillance peut être financée par le fonds travaux si elle constitue un **travail nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble ou à la sécurité des occupants**, ou si elle figure dans un plan pluriannuel de travaux adopté. ## En pratique - **Simple amélioration de confort ou de sécurité préventive** : le financement par le fonds travaux est contestable ; il faut plutôt voter un appel de fonds spécifique. - **Dispositif destiné à répondre à un risque réel et documenté** — intrusions répétées, dégradations graves, problèmes de sécurité — : l’utilisation du fonds peut être défendable. - La décision doit être prise par l’assemblée générale, avec la **même majorité que celle applicable aux travaux**, et l’affectation des sommes doit être expressément inscrite à l’ordre du jour. Le syndic ne peut donc pas décider seul d’utiliser le fonds travaux pour acheter et installer les caméras, sauf situation d’urgence entrant dans le cadre légal. Attention également : le vote de financement ne suffit pas. La copropriété doit respecter les règles applicables à la vidéosurveillance, notamment l’information des occupants, la limitation des zones filmées et la durée de conservation des images. La stratégie la plus sûre consiste à faire inscrire séparément à l’ordre du jour : **l’autorisation de l’installation**, **le budget**, **la majorité applicable** et **l’affectation du fonds travaux**, avec une note justifiant le besoin de sécurité.

Oui, **l’installation d’un dispositif de vidéosurveillance peut, en principe, être financée par le fonds travaux ALUR**, mais seulement si elle est juridiquement qualifiée de **travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la sécurité des occupants**, ou si elle est prévue dans un plan pluriannuel de travaux adopté. La simple volonté d’améliorer le confort ou le sentiment de sécurité ne suffit pas automatiquement. ## 1. Le principe applicable au fonds travaux Le fonds travaux peut financer notamment : - les travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux ; - les travaux décidés en urgence ; - les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; - les travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants. L’assemblée générale doit affecter expressément tout ou partie du fonds à la dépense concernée, avec la majorité applicable aux travaux eux-mêmes. ### Conséquence pour la vidéosurveillance L’installation peut entrer dans cette catégorie lorsqu’elle répond à un besoin concret de sécurité, par exemple : - intrusions répétées ; - dégradations récurrentes dans les parties communes ; - vols dans les caves ou parkings ; - agressions ou menaces documentées ; - difficultés particulières d’accès ou de sécurisation de l’immeuble. En revanche, si le projet consiste uniquement à installer des caméras « par précaution », sans élément démontrant un besoin réel, l’utilisation du fonds travaux est plus contestable. ## 2. Il faut distinguer l’installation des dépenses courantes Le fonds travaux est destiné à financer des **travaux**, et non toutes les dépenses liées au dispositif. ### Peuvent généralement relever du fonds travaux - les caméras ; - les câbles et travaux de raccordement ; - le serveur ou l’enregistreur ; - les supports et équipements nécessaires ; - les travaux d’installation et de mise en service. ### Relèvent plutôt du budget prévisionnel - l’abonnement de télésurveillance ; - les frais récurrents de maintenance ; - les licences logicielles périodiques ; - la connexion internet ou mobile ; - la surveillance humaine ; - les coûts réguliers de stockage ou d’exploitation. La qualification dépend toutefois du devis et de la structure contractuelle. Un contrat global de location-maintenance peut notamment rendre plus difficile la distinction entre travaux et dépenses courantes. ## 3. Quelle majorité pour voter l’installation ? La vidéosurveillance doit être votée en assemblée générale. La CNIL rappelle expressément qu’une installation de caméras dans les parties communes d’une copropriété nécessite un vote de l’assemblée générale. ([cnil.fr](https://www.cnil.fr/fr/cnil-direct/question/des-cameras-peuvent-elles-etre-installees-dans-ma-copropriete?utm_source=openai)) Pour une installation destinée à assurer la sécurité des personnes ou des biens, l’analyse la plus défendable est généralement celle de travaux de sécurité relevant de la majorité de [l’article 24](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047299294/), c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. [L’article 24](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047299294/) vise notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la sécurité physique des occupants. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047299294/)) Toutefois, selon la rédaction de la résolution et la nature exacte du projet, le syndic peut soutenir qu’il s’agit de travaux d’amélioration relevant de [l’article 25](/articles/loi-du-10-juillet-1965/25). [L’article 25](/articles/loi-du-10-juillet-1965/25) vise notamment les travaux comportant transformation, addition ou amélioration. ### Position jurisprudentielle utile *(Sources complémentaires — recherche web)* Dans un jugement du **Tribunal judiciaire de Marseille, 3e chambre civile, section A, du 27 mars 2025, RG n° 22/08992**, le tribunal a retenu que l’installation d’un système de vidéosurveillance dans une copropriété devait être votée à la majorité de [l’article 24](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047299294/) lorsqu’elle était justifiée par la préservation de la sécurité physique. Il a également admis une répartition selon les charges générales lorsque les caméras concernaient les parties communes générales et bénéficiaient à l’ensemble de la copropriété. ([courdecassation.fr](https://www.courdecassation.fr/en/decision/67e6f95471e5a74b6b140fd9?utm_source=openai)) Cette décision est utile, mais elle ne signifie pas que toute installation de caméras sera automatiquement financée par le fonds travaux. Le tribunal a examiné concrètement le contenu de la résolution, le périmètre des caméras et l’utilité commune du dispositif. ## 4. Le point essentiel : le vote doit être correctement rédigé Pour limiter le risque de contestation, l’ordre du jour devrait comporter des résolutions distinctes concernant : 1. le principe de l’installation ; 2. les emplacements précis des caméras ; 3. le nombre et les caractéristiques des appareils ; 4. le choix du prestataire ; 5. le montant total des travaux ; 6. la répartition des charges ; 7. l’affectation du fonds travaux ; 8. les modalités d’accès et de conservation des images. Une résolution qui se contenterait d’autoriser le syndic à « utiliser le fonds travaux pour sécuriser l’immeuble » sans devis, périmètre ni montant suffisamment précis serait vulnérable à une contestation pour défaut d’information des copropriétaires. ## 5. Le coup d’après : arguments possibles d’un copropriétaire opposant Un copropriétaire pourrait soutenir : - que les caméras constituent une amélioration facultative et non un travail nécessaire à la sécurité ; - qu’aucun incident concret ne justifie la dépense ; - que le fonds travaux ne peut pas financer les abonnements ou la maintenance ; - que la résolution ne précise pas assez le nombre et l’emplacement des caméras ; - que les caméras filment des portes d’appartements, balcons, fenêtres ou la voie publique ; - que la dépense profite uniquement à certains bâtiments ; - que la majorité utilisée n’était pas la bonne. ### Comment prévenir ces arguments Le syndicat doit réunir un dossier objectif : - plaintes ou mains courantes relatives aux intrusions ou dégradations ; - rapports du syndic ou du gardien ; - photographies des dégradations ; - statistiques d’incidents ; - devis détaillé ; - plan d’implantation des caméras ; - note expliquant le risque de sécurité ; - justification de l’utilité pour les parties communes concernées. Si seuls certains bâtiments ou parkings sont protégés, la répartition selon les charges générales peut être contestée. Il faudra alors démontrer que l’ensemble de la copropriété bénéficie réellement du dispositif, ou appliquer une clé de charges correspondant à l’utilité du service. ## 6. Obligations liées aux images Le financement régulier ne rend pas automatiquement le dispositif licite. La copropriété doit notamment : - informer les personnes filmées ; - limiter les caméras aux parties communes pertinentes ; - ne pas filmer les portes des logements, fenêtres, balcons ou terrasses ; - limiter l’accès aux images aux personnes habilitées ; - prévoir une durée de conservation proportionnée, en principe ne dépassant pas un mois ; - demander une autorisation préfectorale si les caméras filment des lieux accessibles au public ; - respecter les règles relatives à la protection des données personnelles. ([cnil.fr](https://www.cnil.fr/fr/cnil-direct/question/des-cameras-peuvent-elles-etre-installees-dans-ma-copropriete?utm_source=openai)) ([cnil.fr](https://www.cnil.fr/fr/la-gestion-des-donnees-personnelles-au-sein-dune-copropriete?utm_source=openai)) ## 7. Conclusion opérationnelle La solution la plus solide est donc : 1. faire établir un devis séparant clairement l’installation des frais récurrents ; 2. documenter les problèmes de sécurité rencontrés ; 3. inscrire à l’ordre du jour l’installation et l’affectation du fonds travaux dans deux résolutions identifiables ; 4. préciser le nombre, les emplacements et le champ de vision des caméras ; 5. faire voter la répartition des charges adaptée à l’utilité du dispositif ; 6. prévoir dès le départ les règles d’accès, de conservation et d’information relatives aux images. **En résumé : le matériel et les travaux d’installation peuvent être financés par le fonds travaux si le projet est objectivement rattaché à la sécurité de l’immeuble ; les abonnements, la télésurveillance et la maintenance récurrente devraient généralement être financés par le budget courant.** Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.