Avenant à une promesse de vente : indemnisation du vendeur pour perte de loyers 🧠 Mémoire Droit immobilier Responsabilité civile et dommages-intérêts

Oui, vous pouvez sécuriser l’opération par un avenant prévoyant à la fois la prorogation de deux mois et une indemnité au profit du vendeur. Le point essentiel est de présenter cette somme comme **une indemnisation contractuellement négociée de la perte locative**, et non comme une pénalité automatique due par l’acquéreur. ## 1. Vérifier d’abord la promesse L’avenant doit reprendre précisément : - la date d’expiration actuelle de la promesse ; - la nouvelle date butoir, exactement deux mois plus tard ; - le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt ; - les caractéristiques du financement recherché ; - les diligences que l’acquéreur doit accomplir auprès des banques ; - le maintien ou l’adaptation de l’indemnité d’immobilisation. La prorogation doit être signée **avant l’expiration de la promesse**. La jurisprudence admet qu’un avenant repousse le terme de la promesse lorsqu’il manifeste clairement la volonté des parties de maintenir le contrat. ## 2. Traiter la perte locative Le vendeur ne dispose pas nécessairement, en l’absence de clause préalable, d’un droit automatique à deux mois de loyers. En revanche, les parties peuvent parfaitement convenir dans l’avenant : - que l’acquéreur a demandé la prorogation ; - que le vendeur a cessé de louer le bien à cette demande ; - que cette décision lui a occasionné une perte locative ; - que l’acquéreur accepte de verser une somme déterminée en réparation de ce préjudice. Le montant doit idéalement correspondre au **loyer effectivement perdu**, en tenant compte, si nécessaire, des charges récupérables, de la fiscalité, des frais de relocation et de la probabilité réelle de relocation. Il est préférable d’indiquer une formule du type : > « Les parties évaluent amiablement et forfaitairement à la somme de [montant] euros le préjudice subi par le vendeur au titre de la perte locative résultant de la prorogation sollicitée par l’acquéreur. » Cette indemnité peut être qualifiée de **transactionnelle et forfaitaire**, à condition d’éviter toute contradiction avec les droits de l’acquéreur si la condition suspensive échoue régulièrement. ## 3. Attention à ne pas transformer automatiquement la somme en clause pénale Si la somme est présentée comme une pénalité due en cas d’inexécution, elle pourrait relever du régime de la clause pénale : le juge peut alors la réduire ou l’augmenter lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. [Article 1231-5 du Code civil](/articles/code-civil/1231-5) ([Article 1231-5 du Code civil](/articles/code-civil/1231-5)) Dans votre situation, la rédaction la plus prudente est donc de viser : - une **indemnité compensatrice négociée** ; - un préjudice précisément identifié ; - un montant justifié par le loyer antérieurement perçu ou raisonnablement attendu ; - une renonciation réciproque à toute demande complémentaire au titre de cette perte locative. ## 4. Modalités de paiement recommandées Deux solutions sont possibles. ### Solution la plus protectrice pour le vendeur Prévoir que l’indemnité est payable lors de la signature de l’avenant, par versement entre les mains du notaire. Avantage : le vendeur n’attend pas la signature définitive. ### Solution plus acceptable pour l’acquéreur Prévoir que la somme sera : - versée au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique ; - prélevée sur le prix de vente ; - mais immédiatement exigible si l’acquéreur renonce à la vente en dehors d’une défaillance régulière de la condition suspensive. Il faut toutefois distinguer la prorogation de la promesse de la condition suspensive de prêt. L’acquéreur ne doit pas être privé de la protection attachée à cette condition si son financement échoue malgré des démarches conformes. En revanche, la condition peut être réputée accomplie si l’acquéreur en empêche la réalisation. [Article 1304-3 du Code civil](/articles/code-civil/1304-3) ([Article 1304-3 du Code civil](/articles/code-civil/1304-3)) ## 5. Clause possible dans l’avenant Vous pourriez structurer la clause ainsi : > **Indemnité au profit du vendeur – perte locative** > > L’acquéreur ayant sollicité une prorogation de deux mois du délai de réalisation de la vente et le vendeur ayant, à la demande de l’acquéreur, cessé de proposer le bien à la location, les parties constatent que cette prorogation est susceptible d’occasionner au vendeur une perte de revenus locatifs. > > En conséquence, les parties conviennent de fixer amiablement et forfaitairement à la somme de [montant] euros l’indemnité destinée à réparer cette perte locative pour la période du [date] au [date]. > > Cette somme sera versée [à la signature du présent avenant / au plus tard lors de la signature de l’acte authentique] entre les mains de Maître [nom], notaire, et sera [imputée sur le prix de vente / acquise directement au vendeur]. > > Sous réserve du paiement intégral de cette somme, le vendeur renonce à toute demande complémentaire au titre de la perte locative résultant de la présente prorogation. > > La présente indemnité ne prive pas l’acquéreur du bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt dans les conditions prévues à la promesse, sauf défaillance qui lui serait imputable. ## 6. Point de vigilance principal L’acquéreur pourra contester : - le montant du loyer réellement perdu ; - le fait que le bien aurait effectivement été reloué pendant ces deux mois ; - le lien entre sa demande et l’arrêt de la location ; - le caractère excessif de la somme. Il faut donc conserver ou annexer au dossier les éléments disponibles : ancien bail, montant du loyer, échanges démontrant que l’arrêt de la location a été demandé par l’acquéreur, et estimation de la période concernée. La démarche la plus sûre consiste à faire signer un avenant constatant expressément l’accord des parties, avec un montant d’indemnité documenté, payable au plus tard lors de la réitération et assorti d’une clause de règlement définitif de la perte locative.