Entretien des modules thermiques privatifs en copropriété : vote à l'article 24 ? 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

**En principe, non : une résolution ne peut pas imposer à chaque copropriétaire un contrat d’entretien portant sur un équipement véritablement privatif, simplement parce que l’eau chaude est collective.** Elle peut relever de [l’article 24](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/24) si les « modules thermiques » constituent en réalité des éléments d’un équipement collectif ou si leur entretien est nécessaire à la conservation ou à la sécurité de l’installation commune. ## Distinction déterminante ### 1. Modules réellement privatifs Si chaque module : - appartient au copropriétaire ; - dessert exclusivement son appartement ; - est situé dans ses parties privatives ; - et n’est pas qualifié d’équipement commun par le règlement de copropriété, le syndicat ne peut normalement pas imposer un contrat collectif d’entretien ni faire supporter son coût aux copropriétaires concernés par une simple résolution à [l’article 24](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/24). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047299294/)) ### 2. Éléments d’un équipement collectif À l’inverse, le vote à [l’article 24](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/24) peut être défendable si les modules sont juridiquement ou techniquement intégrés à l’installation collective d’eau chaude : échangeurs, sous-stations, organes indispensables au fonctionnement ou à la sécurité du réseau collectif. [L’article 24](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/24) vise notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la sécurité des occupants et à l’entretien des réseaux. Dans ce cas, il faut toutefois vérifier : - la définition des parties communes dans le règlement de copropriété ; - la clause relative à l’équipement collectif d’eau chaude ; - la répartition des charges ; - la désignation exacte des équipements concernés par le contrat. ## Point de vigilance sur la résolution Une résolution rédigée de manière générale — par exemple « souscription d’un contrat d’entretien des modules thermiques privatifs » — serait contestable si elle : - ne précise pas la qualification juridique des modules ; - impose une obligation personnelle d’entretien ; - crée une nouvelle charge non prévue par le règlement ; - ou donne au syndic le pouvoir d’intervenir dans les parties privatives sans nécessité suffisante. [L’article 9](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-fixant-le-statut-de-la-copropriete-des-immeubles-batis/9) permet l’exécution de travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives, mais sous des conditions précises et avec indemnisation en cas de préjudice. ### Conclusion **La réponse est donc : article 24 possible pour l’entretien d’un équipement collectif, mais probablement insuffisant pour imposer un contrat concernant des modules réellement privatifs.** La validité dépendra principalement du règlement de copropriété et de la qualification technique des modules. *(Sources complémentaires — recherche web)* : aucune jurisprudence officielle vérifiable trouvée tranchant précisément la question des modules thermiques privatifs d’une installation collective d’eau chaude. Une décision de la cour d’appel de Toulouse rappelle toutefois que l’article 24 s’applique aux décisions qui ne modifient pas le règlement de copropriété et restent dans le champ de la gestion courante de la copropriété. ([courdecassation.fr](/decisions/674807377023f0a939377ded?utm_source=openai)) Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.

**Non, la résolution n’est pas nécessairement annulée uniquement parce qu’elle qualifie les modules de « privatifs ».** Si le règlement de copropriété les qualifie clairement de parties communes, cette qualification contractuelle prime : la résolution ne peut pas modifier seule le règlement ni transformer des parties communes en équipements privatifs. ## Conséquence pratique - **Si la résolution contient seulement une erreur de rédaction**, mais décide en réalité l’entretien d’un équipement commun, elle peut éventuellement rester valable, sous réserve que l’objet réel du vote soit identifiable. - **Si elle impose aux copropriétaires un contrat individuel comme si les modules étaient privatifs**, alors qu’ils sont communs selon le règlement, elle est fortement contestable : elle méconnaît la répartition des responsabilités et des charges prévue par le règlement. - **Si elle veut modifier la qualification juridique des modules**, une simple résolution votée à l’article 24 ne suffit pas. Il faudrait suivre la procédure applicable à la modification du règlement, et parfois obtenir l’unanimité selon la nature de la modification. La Cour de cassation rappelle que la nature privative ou commune doit être déterminée par les titres et l’affectation juridique de l’équipement ; une résolution d’assemblée ne suffit pas, à elle seule, à modifier cette propriété. ### Conclusion La résolution devrait être rédigée en cohérence avec le règlement : **« modules thermiques constituant des parties communes »**, puis préciser que le syndicat souscrit le contrat d’entretien et que les charges sont réparties conformément au règlement. Si elle maintient une qualification privative et vous impose personnellement le contrat, vous disposez d’un argument sérieux pour demander son annulation. *(Sources complémentaires — recherche web)* : aucune jurisprudence officielle vérifiable n’a été trouvée tranchant précisément le cas des modules thermiques d’appartement, mais les décisions précitées concernent directement la primauté des titres de copropriété sur les qualifications retenues par l’assemblée.