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Pourquoi un juge refuserait de reconnaître comme constitutif de servitude un acte notarié qui est reporté dans chaque acte notarie de mutation dans le chapitre des servitude alors que le terrain est mentionné grève d'une servitude dans les actes
La situation que vous décrivez est un classique du contentieux immobilier : la distinction entre la **mention informative** dans un acte de vente et la **constitution juridique** d'une servitude.
Même si une servitude est reportée d'acte en acte dans le chapitre "Servitudes", un juge peut refuser de la reconnaître pour plusieurs raisons stratégiques et juridiques précises.
## 1. L'absence de "Titre Constitutif" initial
Le juge distingue le **titre récognitif** (qui relate l'existence d'une servitude passée) du **titre constitutif** (l'acte original qui a créé la servitude).
* **Le risque :** Si l'acte original (celui où les deux propriétaires de l'époque se sont mis d'accord) est introuvable ou mal rédigé, le simple rappel dans les actes de mutation successifs ne suffit pas à "créer" la servitude si elle n'a jamais existé légalement.
* **Base légale :** [L'article 686 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+686+Code+civil) dispose que l'usage et l'étendue des servitudes se règlent par le titre qui les constitue.
## 2. Le défaut de publicité foncière (L'opposabilité)
C'est l'argument le plus fréquent. Pour qu'une servitude "du fait de l'homme" (conventionnelle) soit opposable à un acquéreur, elle doit avoir été publiée au Service de la Publicité Foncière (anciennement Hypothèques).
* **La position de la jurisprudence :** La Cour de cassation est ferme : une servitude n'est opposable à l'acquéreur que si elle est mentionnée dans son titre de propriété **OU** si elle a fait l'objet d'une publicité foncière régulière.
* **Référence clé :** [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27/10/1993, n° 91-19.874](https://www.courdecassation.fr/decision/60794c859ba5988459c45e45). Si l'acte initial n'a pas été publié, le juge peut considérer que la servitude n'existe pas à l'égard des tiers, même si le notaire l'a recopiée par automatisme.
## 3. L'ambiguïté de la clause (Servitude vs Obligation personnelle)
Le juge vérifie si la charge est imposée à **un fonds** (le terrain) ou à **une personne**.
* **Le piège :** Si l'acte notarié dit "M. X s'engage à laisser passer M. Y", le juge peut requalifier cela en "droit personnel" (valable entre ces deux personnes uniquement) et non en servitude (attachée au terrain).
* **Le "Coup d'après" de la partie adverse :** Votre voisin argumentera probablement que la clause est une simple "tolérance" ou une obligation personnelle qui s'est éteinte au décès ou à la vente par le bénéficiaire initial.
## 4. L'extinction par le non-usage trentenaire
Même si la servitude est parfaitement inscrite dans tous les actes, elle peut s'éteindre si elle n'a pas été utilisée pendant 30 ans.
* **La charge de la preuve :** Si votre adversaire prouve (par témoignages ou constat d'huissier montrant un passage impraticable, bouché par un mur ancien, etc.) que personne n'est passé depuis 30 ans, le titre notarié devient caduc.
* **Base légale :** [Article 706 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+706+Code+civil).
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### Stratégie et Conseil :
Pour que le juge valide votre droit, vous ne devez pas vous contenter de l'acte de vente récent. Vous devez :
1. **Remonter la chaîne des titres :** Retrouver l'acte original de création de la servitude (le "titre primordial").
2. **Vérifier la publication :** Demander un état hypothécaire pour vérifier si la servitude a été publiée.
3. **Prouver l'exercice :** Rassembler des preuves que le passage a été utilisé régulièrement (photos, attestations [selon l'article 202 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+202+Code+de+proc%C3%A9dure+civile)).
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- La formulation exacte de la clause de servitude dans votre acte.
- Si vous avez pu remonter jusqu'à l'acte initial (le titre primordial) qui a créé ce droit.
- Si le terrain bénéficiaire de la servitude est enclavé ou s'il s'agit d'une servitude de pur agrément.
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.
Sommaire :
Les servitudes apparentes et continues peuvent donner lieu aux actions possessoires, lesquelles, en vertu de l'article 1264 du nouveau Code de procédure civile, sont ouvertes dans l'année du trouble à ceux qui, paisiblement, possèdent ou détiennent depuis au moins un an.
Sommaire :
Viole les articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955 la cour d'appel qui, pour déclarer opposable à l'acquéreur la servitude de passage dont était grevé le fonds acquis, retient qu'il n'est pas un tiers par rapport à la convention par laquelle son auteur avait consenti cette servitude, mais l'ayant cause de ce dernier, alors que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet de la publicité foncière.
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