Injonction du président du conseil syndical contre le syndic pour non-répartition après 6 mois 🧠 Droit immobilier

Bonjour. Votre situation met en lumière un conflit récurrent en copropriété : l'inertie du syndic face à ses obligations comptables et la capacité d'agir des organes de contrôle. Voici l'analyse stratégique de votre situation selon le droit français. ## 1. La recevabilité de la requête : qui peut agir ? Il est crucial de distinguer la qualité de la personne qui dépose la requête, car cela conditionne le succès de la procédure. * **Le copropriétaire individuel :** Oui, il peut agir. En tant que membre du syndicat des copropriétaires, vous avez un intérêt direct et personnel à ce que votre compte individuel soit à jour, notamment pour connaître le montant exact de vos charges ou en cas de vente de votre lot. * **Le Président du Conseil Syndical :** En sa seule qualité de Président, il n'a pas la "personnalité morale" pour ester en justice au nom de la copropriété. Toutefois, il peut agir **en tant que copropriétaire** (puisqu'il doit l'être pour siéger au conseil). * **Le fondement légal :** L'obligation du syndic de tenir la comptabilité et de procéder aux répartitions découle de [l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965). ## 2. La stratégie du "Coup d'après" : l'argumentation du syndic Si vous déposez une requête en injonction de faire, le syndic tentera probablement de se défendre avec les arguments suivants : 1. **L'absence de mise en demeure préalable :** Le juge rejettera la requête si vous ne prouvez pas avoir tenté une résolution amiable. 2. **La complexité technique :** Le syndic peut arguer qu'il attend des factures de prestataires ou des relevés de compteurs pour justifier le retard. 3. **La validation en AG :** Le syndic pourrait soutenir que la répartition ne peut être définitive qu'après l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale. Or, si l'AG a déjà eu lieu et a approuvé les comptes, le délai de 6 mois est manifestement excessif. ## 3. La charge de la preuve et pièces à fournir Pour que le juge rende une ordonnance d'injonction de faire, vous devez constituer un dossier solide : * **Le PV de l'Assemblée Générale** ayant approuvé les comptes de l'exercice concerné. * **La mise en demeure** (lettre recommandée avec accusé de réception) restée infructueuse, sommant le syndic de procéder à la répartition sous huitaine. * **Le dernier appel de fonds** reçu, montrant que la régularisation n'apparaît pas. ## 4. Évaluation du risque et pragmatisme L'injonction de faire est une procédure simplifiée devant le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire. Elle est gratuite (hors frais d'huissier pour la signification), mais elle comporte des limites : * **Le risque de contestation :** Si le syndic forme opposition à l'ordonnance, l'affaire sera renvoyée vers une audience classique où la présence d'un avocat pourrait devenir nécessaire si le litige s'envenime. * **L'alternative politique :** Avant la voie judiciaire, le Conseil Syndical peut faire jouer [l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+Loi+10+juillet+1965) qui lui donne un pouvoir de contrôle permanent. Le CS peut exiger la consultation de toutes les pièces comptables au cabinet du syndic. ## Recommandations d'action 1. **Étape 1 :** Envoyez une mise en demeure par LRAR au syndic (si ce n'est pas déjà fait) visant expressément [l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965). 2. **Étape 2 :** Si aucune réponse n'est obtenue sous 15 jours, déposez le formulaire de requête en injonction de faire au greffe du tribunal du lieu de l'immeuble. 3. **Étape 3 :** Demandez au juge d'assortir l'obligation de faire d'une **astreinte** (par exemple 50 € par jour de retard) pour contraindre réellement le syndic à agir. 💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément : - La date exacte de l'Assemblée Générale ayant approuvé les comptes. - Si le syndic est un professionnel ou un bénévole. - Si le Conseil Syndical a déjà exercé son droit de consultation des pièces au cabinet du syndic.