?
En raison d'importants travaux de voirie décidés par la mairie devant la vitrine de mon magasin, mon chiffre d'affaires s'est effondré de 60% depuis 8 mois. Puis-je demander une diminution temporaire de mon loyer commercial à mon propriétaire au titre de la force majeure ?
La situation que vous décrivez est particulièrement complexe car elle oppose deux logiques juridiques : l'obligation pour le bailleur de délivrer un local exploitable et l'aléa extérieur lié aux travaux publics.
Voici l'analyse stratégique de votre situation selon une méthodologie de "Senior Partner".
### 1. L'obstacle majeur : La force majeure est-elle applicable ?
Le recours à l'**article 1218 du Code civil** pour demander une baisse de loyer suite à des travaux de voirie est **très risqué et rarement admis par les tribunaux**.
* **L'argument du bailleur :** Pour que la force majeure soit retenue, l'événement doit être irrésistible, imprévisible et extérieur. Le propriétaire arguera que les travaux ne l'empêchent pas, *lui*, de mettre les murs à votre disposition. Il n'est pas responsable des décisions de la mairie.
* **La jurisprudence récente :** Depuis la crise du COVID-19, la Cour de cassation a durci sa position : l'obligation de payer une somme d'argent (le loyer) n'est jamais "impossible" à exécuter, elle est seulement plus difficile. La force majeure ne permet donc pas de s'exonérer du paiement du loyer.
### 2. Le "Coup d'après" : Ce que va faire votre propriétaire
Si vous décidez unilatéralement de réduire ou de suspendre votre loyer, voici la réaction probable de votre bailleur :
* **Commandement de payer :** Il fera délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la **clause résolutoire** prévue au bail, conformément à [l'article L145-41 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-41+Code+de+commerce).
* **Risque d'expulsion :** Si vous ne réglez pas l'intégralité de la dette (loyers + frais) sous un mois, il pourra demander au juge de constater la résiliation de votre bail. Vous perdriez alors votre fonds de commerce sans aucune indemnité.
### 3. La charge de la preuve et les alternatives juridiques
Plutôt que la force majeure, deux autres fondements sont plus pertinents, mais nécessitent des preuves solides :
* **Le manquement à l'obligation de délivrance :** [L'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil) impose au bailleur de vous assurer une "jouissance paisible" du local. Si les travaux empêchent totalement l'accès des clients (barrières infranchissables), vous pourriez invoquer une destruction partielle de la chose louée au sens de [l'article 1722 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1722+Code+civil) pour demander une diminution de prix.
* **L'imprévision :** Si votre bail a été conclu ou renouvelé après le 1er octobre 2016, vous pouvez tenter d'invoquer l'imprévision (Article 1195 du Code civil) si le changement de circonstances rend l'exécution du bail "excessivement onéreuse".
**Preuves indispensables à réunir :**
1. **Constat de commissaire de justice :** Pour prouver l'impossibilité d'accès ou la perte totale de visibilité de la vitrine.
2. **Attestation comptable :** Comparaison précise du CA sur les 8 derniers mois par rapport aux années précédentes.
3. **Arrêtés municipaux :** Pour prouver la durée et l'ampleur des travaux.
### 4. Stratégie et recommandations ("Go/No-Go")
**Étape 1 : Ne suspendez jamais le loyer seul.** C'est la faute la plus grave en droit commercial.
**Étape 2 : La négociation amiable.** Proposez un avenant temporaire au bailleur en lui expliquant que si vous faites faillite, il n'aura plus de locataire du tout et devra assumer les charges d'un local vide.
**Étape 3 : L'action contre la Mairie.** C'est souvent la voie la plus efficace. En droit administratif, les dommages permanents de travaux publics ouvrent droit à indemnisation s'ils présentent un caractère **"anormal et spécial"**. Une baisse de 60% du CA dépasse largement l'aléa normal que doit supporter un commerçant.
**Conseil pragmatique :** Votre cible principale d'indemnisation doit être la **Mairie (ou la collectivité maître d'ouvrage)** via un recours en responsabilité administrative, plutôt que le propriétaire qui n'est pas l'auteur du trouble.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger un modèle de courrier de mise en demeure à destination de la mairie pour solliciter une indemnisation amiable pour votre perte d'exploitation.
Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 .
Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Continuer avec Google