Rôle du conseil syndical en cas de défaillance du syndic et difficulté de recrutement 🧠 Droit immobilier Copropriété et syndic

En cas de défaillance d'un syndic ou de difficultés pour en recruter un nouveau, le conseil syndical joue un rôle de pivot stratégique pour éviter la paralysie de la copropriété. Voici l'analyse de vos leviers d'action et des risques associés, conformément à la [Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Loi+10+juillet+1965+fixant+le+statut+de+la+copropri%C3%A9t%C3%A9). ### 1. Le "Coup d'après" : Anticiper l'absence de syndic Si le syndic actuel est défaillant (faillite, abandon de poste) ou si son contrat expire sans successeur, la copropriété se retrouve **"dépourvue de syndic"**. * **Le risque :** Sans syndic, personne ne peut légalement payer les factures (eau, électricité, ascenseur), appeler les charges ou agir en justice. * **La parade du conseil syndical :** Selon [l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965), en cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même une Assemblée Générale (AG) pour désigner un nouveau syndic, après une mise en demeure restée infructueuse. ### 2. Stratégie : Que faire si aucun syndic professionnel ne veut de l'immeuble ? Si vous avez des difficultés à recruter (souvent le cas pour les petites copropriétés ou celles avec de gros impayés), le conseil syndical doit envisager deux alternatives stratégiques : * **Le Syndic Bénévole ou Coopératif :** C'est souvent la solution de secours la plus efficace. Un membre du conseil syndical est élu syndic. En mode "coopératif", le président du conseil syndical exerce les fonctions de syndic (art. 17-1). Cela permet de reprendre la main immédiatement sans dépendre du marché professionnel. * **L'Administrateur Provisoire (L'ultime recours) :** Si personne ne veut être syndic, même bénévolement, le conseil syndical (ou n'importe quel copropriétaire) doit saisir le Président du Tribunal Judiciaire pour faire nommer un administrateur provisoire. * **Attention :** C'est une solution très coûteuse et subie. L'administrateur aura pour mission de gérer l'urgence et de convoquer une AG pour désigner un syndic définitif. ### 3. La charge de la preuve et les documents Pour agir efficacement, le conseil syndical doit impérativement récupérer les archives. * En cas de changement de syndic, [l'article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-2+Loi+10+juillet+1965) impose à l'ancien syndic de transmettre les fonds et les documents sous un mois. * **Conseil stratégique :** Si le syndic est défaillant, le conseil syndical doit utiliser son droit de contrôle permanent prévu par [l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+Loi+10+juillet+1965) pour copier les documents comptables et la liste des copropriétaires **avant** que la situation ne s'envenime. ### 4. Risques et pragmatisme (Go/No-Go) * **Responsabilité :** Le conseil syndical n'a qu'un rôle consultatif et de surveillance. S'il tente de gérer "officieusement" les factures sans mandat de syndic, les membres engagent leur responsabilité personnelle. **Ne payez jamais de factures avec vos fonds personnels.** * **Coût de la carence :** Une copropriété sans syndic dévalue les lots (ventes impossibles car le "pré-état daté" ne peut être produit). ### Synthèse de l'action à mener : 1. **Mise en demeure :** Envoyer un RAR au syndic actuel pour exiger la convocation d'une AG ou l'exécution de ses missions. 2. **Mise en concurrence :** Solliciter des devis de syndics de proximité ou préparer un dossier pour un passage en syndic bénévole. 3. **Convocation par le Président du CS :** Si le syndic ne répond pas sous 8 jours après mise en demeure, le président du conseil syndical convoque l'AG (art. 8 du décret de 1967). 4. **Saisine du tribunal :** En dernier recours, si l'AG échoue à élire un syndic, pour demander un administrateur provisoire. Je peux, si vous le souhaitez, vous aider à rédiger le modèle de mise en demeure à envoyer à votre syndic défaillant pour reprendre officiellement la main sur la convocation de votre prochaine assemblée.