Avec mon mari nous sommes deux seul gérant d'une SCI Immobilière à IS , qui détient un logement divisé en deux appartements actuellement en rénovation. Je souhaiterais louer un des logements en collocation pour mes deux fils de 21 ans au 1er septembre. Comment faire juridiquement afin que tout soit dans les règles? un de mes garçons va être alternant dès septembre et l'autre est étudiant? établi-moi un contrat de bail qui précise que le logement sera loué en colocation pour mes fils, selon l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, en incluant les noms de mes deux fils en tant que co-titulaires du bail.
Louer un bien appartenant à une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) à ses propres enfants est parfaitement légal, mais cela impose une rigueur de gestion stricte pour éviter une requalification fiscale.
Voici l'analyse stratégique de votre situation et le modèle de contrat adapté.
## 1. Analyse stratégique et risques (Le "Coup d'avance")
### Le risque fiscal : L'acte anormal de gestion
L'administration fiscale est votre "adversaire" potentiel ici. Une SCI à l'IS a une vocation commerciale. Si vous louez le logement à un prix nettement inférieur au marché (loyer de complaisance), le fisc peut :
1. Réintégrer le manque à gagner dans le bénéfice imposable de la SCI.
2. Considérer cet avantage comme un revenu distribué (dividende déguisé) à votre profit, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
**Conseil :** Fixez un loyer correspondant aux prix pratiqués dans le quartier pour des prestations similaires.
### La preuve du paiement
Pour que le bail soit opposable à l'administration, vos fils **doivent réellement payer le loyer**.
* Évitez les paiements en espèces.
* Privilégiez des virements bancaires mensuels depuis leurs comptes personnels vers le compte de la SCI.
* Si vous les aidez financièrement, il est préférable de leur faire un don d'argent (déclaré si nécessaire) qu'ils utilisent ensuite pour payer leur loyer, plutôt que de "gommer" la dette de loyer dans la comptabilité de la SCI.
### Les aides au logement (APL)
En louant via une SCI dont vous êtes gérants et associés, vos fils **ne pourront pas percevoir d'APL**. [L'article L822-4 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L822-4+Code+de+la+construction+et+de+l'habitation) exclut le bénéfice des aides au logement lorsque le bailleur est un ascendant ou une société contrôlée par les parents.
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## 2. Modèle de contrat de bail en colocation (Meublé)
Étant donné que la SCI est à l'IS, il est fiscalement et juridiquement plus cohérent de conclure un **bail meublé**. Voici une structure conforme à [l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+8-1+loi+du+6+juillet+1989).
**CONTRAT DE LOCATION MEUBLÉE (COLOCATION À BAIL UNIQUE)**
**ENTRE LES SOUSSIGNÉS :**
La SCI [Nom de la SCI], au capital de [Montant] €, dont le siège social est situé au [Adresse], immatriculée au RCS de [Ville] sous le numéro [SIREN], représentée par Mme et M. [Noms], en leur qualité de cogérants.
Ci-après dénommée "**Le Bailleur**".
**ET :**
1. M. [Nom du fils 1], né le [Date] à [Ville].
2. M. [Nom du fils 2], né le [Date] à [Ville].
Ci-après dénommés collectivement "**Le Locataire**" ou "**Les Colocataires**".
### Article 1 : Objet du contrat
Le Bailleur loue aux Colocataires, qui l'acceptent, le logement situé au : [Adresse précise, étage, porte].
Désignation : Appartement de type [T2/T3], d'une surface de [X] m², comprenant [Détail des pièces].
Le logement est loué avec le mobilier listé dans l'inventaire annexé, conformément au [Décret n°2015-981](https://www.google.com/search?q=Décret+n°2015-981+mobilier+minimum).
### Article 2 : Durée (Bail étudiant / Classique)
Le présent contrat est conclu pour une durée de **un an** commençant le 1er septembre 2026.
*Note : Pour le fils étudiant, vous pourriez réduire à 9 mois, mais pour l'alternant, un bail de 12 mois renouvelable est préférable.*
### Article 3 : Conditions financières
**Loyer mensuel :** [Montant] € hors charges.
**Provisions sur charges :** [Montant] € (soumises à régularisation annuelle).
Le loyer sera payé le [Date] de chaque mois par virement bancaire.
### Article 4 : Clause de solidarité (Art. 8-1 de la loi de 1989)
Les colocataires sont tenus **solidairement et indivisiblement** au paiement des loyers, charges et accessoires dus au titre du présent bail. La solidarité d'un colocataire sortant prend fin à la date d'effet de son congé, dès lors qu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
### Article 5 : Dépôt de garantie
À la signature, les colocataires versent la somme de [Montant : max 2 mois de loyer HC], correspondant au dépôt de garantie.
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## 3. Démarches et formalités impératives
1. **État des lieux :** Puisque le logement est en rénovation, réalisez un état des lieux d'entrée très précis au 1er septembre pour prouver que le logement livré est décent et neuf.
2. **Assurance :** Vos fils doivent impérativement souscrire une assurance "Risques locatifs" pour la colocation.
3. **Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :** Assurez-vous que les rénovations permettent d'obtenir un DPE conforme (minimum classe F en 2026, mais visez E ou D pour la pérennité).
4. **Enregistrement comptable :** Informez votre comptable de la mise en location pour intégrer les loyers dans les revenus de la SCI et commencer l'amortissement des travaux de rénovation.
Je peux également vous lister les pièces justificatives que la SCI doit impérativement conserver dans son dossier pour justifier du caractère réel de la location en cas de contrôle fiscal. Souhaitez-vous cette liste ?
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
📄 Article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
📄 Article L145-8-1 du Code de la construction et de l'habitation
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
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réalise moi un inventaire type et un état détaillé du mobilier lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire pour un logement meublé saisonnier.
Pour un logement meublé, qu'il soit loué à l'année ou de manière saisonnière, l'inventaire et l'état des lieux sont indissociables. En vertu de [l'article 1730 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1730+Code+civil), le locataire doit rendre le mobilier tel qu'il l'a reçu.
Voici un modèle d'inventaire et d'état du mobilier, structuré pour être utilisé à la fois à l'entrée et à la sortie.
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## MODÈLE D'INVENTAIRE ET ÉTAT DU MOBILIER
*(À annexer au contrat de bail)*
**Adresse du logement :** [Adresse complète]
**Date d'entrée :** 01/09/2026 | **Date de sortie :** [Date]
### 1. Pièce de vie / Séjour
| Élément | Description (Marque, couleur) | État à l'entrée | État à la sortie |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Canapé** | Convertible 3 places, gris | Neuf | |
| **Table basse** | Bois et métal | Neuf | |
| **Table à manger** | Rectangulaire, 4 pers. | Neuf | |
| **Chaises (x4)** | Scandinaves, blanches | Neuf | |
| **Meuble TV** | Blanc laqué | Neuf | |
| **Téléviseur** | Marque [X], avec télécommande | État de marche | |
| **Luminaires** | 1 plafonnier + 1 lampadaire | État de marche | |
### 2. Cuisine (Équipement minimum légal)
*Conformément au [Décret n°2015-981](https://www.google.com/search?q=Décret+n°2015-981+liste+mobilier), la cuisine doit être équipée pour la vie courante.*
| Élément | Description / Quantité | État à l'entrée | État à la sortie |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Plaques de cuisson** | Induction, 3 feux | Neuf | |
| **Four / Micro-ondes** | Combiné encastré | Neuf | |
| **Réfrigérateur** | Avec compartiment congélateur | Neuf | |
| **Vaisselle** | Assiettes (6), verres (6), couverts (12) | Complet / Neuf | |
| **Ustensiles** | Poêles (2), casseroles (3), passoire | Complet / Neuf | |
| **Bouilloire / Cafetière** | Modèle [X] | Neuf | |
### 3. Chambres (x2)
| Élément | Description | État à l'entrée | État à la sortie |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Literie** | Lit 140x190, matelas + sommier | Neuf (sous protection) | |
| **Couette / Oreillers** | 1 couette, 2 oreillers par lit | Propre / Neuf | |
| **Rangements** | Armoire ou penderie avec cintres | Neuf | |
| **Occultation** | Rideaux opaques ou volets | Bon état | |
### 4. Matériel d'entretien
| Élément | Description | État à l'entrée | État à la sortie |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Aspirateur** | Sans sac, marque [X] | Neuf | |
| **Kit nettoyage** | Balai, pelle, seau, serpillère | Neuf | |
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## CONSEILS STRATÉGIQUES POUR LA SCI (RISQUES & PREUVES)
### 1. La force de la preuve par l'image
Le texte ne suffit pas toujours en cas de litige sur une caution.
* **Conseil :** Prenez des photos haute définition de chaque meuble et de l'intérieur des appareils électroménagers (four, frigo).
* **Astuce :** Stockez-les sur un cloud avec un horodatage ou envoyez-les par email aux locataires le jour de l'entrée pour "figer" l'état.
### 2. Distinction Usure vs Dégradation
C'est le point de friction majeur. [L'article 1731 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1731+Code+civil) présume que le locataire reçoit les lieux en bon état.
* **L'usure normale (vétusté) :** Une peinture qui ternit ou une moquette qui s'use est à la charge de la SCI.
* **La dégradation :** Une tache de vin sur le canapé neuf ou un écran de TV brisé est à la charge des locataires (retenue sur le dépôt de garantie).
### 3. Clause de remplacement
Pour un meublé de standing, précisez dans le bail que "tout objet brisé ou manquant devra être remplacé par un objet identique ou de valeur équivalente".
**Signatures pour l'entrée (01/09/2026) :**
*Signature Gérants SCI (Bailleur) :*
*Signature Locataires (Fils 1 & 2) :*
Souhaitez-vous que je vous prépare également une **grille de vétusté** ? Cela permet de définir à l'avance combien de valeur perd un meuble chaque année et d'éviter les conflits lors du départ des locataires.
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
📄 Article 1730 du Code civil
S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
📄 Article 1731 du Code civil
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
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