Modification du règlement de copropriété et composition du conseil syndical 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

La situation que vous décrivez est classique en copropriété : une décision a été prise en assemblée générale (AG), mais l'absence de publication au fichier immobilier (ex-Hypothèques) crée une insécurité juridique vis-à-vis des tiers et des nouveaux copropriétaires. Voici l'analyse stratégique de votre dossier au regard de la [Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Loi+n%C2%B0+65-557+du+10+juillet+1965). ## 1. L'opposabilité de la décision de 2002 En vertu de [l'article 4 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+4+Loi+10+juillet+1965), le règlement de copropriété et ses modificatifs ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier (les nouveaux acquéreurs depuis 2002) que s'ils ont été publiés au fichier immobilier. * **Le risque ("Le coup d'après") :** Si cette dame a acheté après 2002, elle est juridiquement fondée à dire que pour elle, le modificatif n'existe pas. Elle peut donc exiger le retour à 3 membres. Le juge pourrait annuler la nomination des membres excédentaires si la procédure n'est pas régularisée. * **La solution notariale :** Le notaire ne peut pas publier une décision de 2002 "telle quelle" si le procès-verbal de l'époque ne respecte pas les standards de publication actuels ou si le délai est trop ancien pour garantir la chaîne de propriété. ## 2. Faut-il revoter ou simplement valider ? Puisque le modificatif de 2002 n'a jamais été publié, il est **fortement recommandé de soumettre à nouveau le texte au vote** pour "purger" tout vice de forme et repartir sur une base saine. ### Quelle majorité utiliser ? Le nombre de membres du conseil syndical n'est pas une mention obligatoire du règlement de copropriété selon [l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965](/articles/loi-du-10-juillet-1965/21). Cependant, si votre règlement fixe un nombre précis (3 membres), sa modification touche aux modalités de fonctionnement de la copropriété. * **La stratégie :** Vous devez voter la modification du règlement de copropriété pour porter le nombre de membres de 3 à 6. * **L'article de vote :** Ce vote se fait à la **majorité de l'article 26** (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix), car il s'agit d'une modification du règlement de copropriété touchant à l'administration des parties communes ([Article 26 de la Loi du 10 juillet 1965](/articles/loi-du-10-juillet-1965/26)). ## 3. La charge de la preuve et les risques Si vous ne représentez pas le vote : 1. **Contestation de l'AG :** Tout copropriétaire opposant ou défaillant pourrait contester la validité du conseil syndical. Comme le rappelle la jurisprudence ([Cour d'appel, chambre 2 a, 28/03/2025](/decisions/67e78ffe59838ee62256b286)), le non-respect des règles de nomination peut mener à l'annulation de la désignation des membres. 2. **Responsabilité du Syndic :** En tant que syndic, votre responsabilité pourrait être engagée pour ne pas avoir procédé à la publication d'une décision d'AG (celle de 2002). ## 4. Plan d'action préconisé Pour sécuriser la résidence et faire taire la contestation, voici la marche à suivre : 1. **Demander au notaire** de rédiger un projet d'acte modificatif du règlement de copropriété reprenant la décision de passer à 6 membres. 2. **Inscrire à l'ordre du jour** deux résolutions distinctes : * **Résolution A :** Approbation de la modification du règlement de copropriété (Article 83) pour porter le nombre de membres du conseil syndical à 6 (Vote à la majorité de [l'article 26](/articles/loi-du-10-juillet-1965/26)). * **Résolution B :** Autorisation donnée au syndic de faire publier ce modificatif par le notaire aux frais de la copropriété. 3. **Inscrire (si nécessaire)** une résolution de "ratification" ou de nouvelle élection des membres actuels pour s'assurer que leur mandat est valide sous le nouveau régime de 6 membres. **Conseil pragmatique :** Ne vous contentez pas de présenter le document du notaire "pour information". Un vote formel en 2026 couvrira l'oubli de 2002 et rendra la décision opposable à tous, y compris à cette dame. Souhaitez-vous que je rédige pour vous les modèles de résolutions à inscrire à l'ordre du jour pour le notaire et pour l'assemblée générale ?