Responsabilité de l'agence immobilière pour vente annulée 🧠 Mémoire Droit immobilier Travaux et urbanisme

## Oui, la responsabilité de l’agence peut être recherchée Votre dossier présente **une faute potentielle de l’agence**, un **préjudice identifiable** et un lien causal possible entre les deux. Mais l’indemnisation des **17 000 €** n’est pas automatique : il faudra démontrer que l’erreur de l’agence a réellement permis aux acquéreurs de se rétracter alors qu’ils auraient probablement été engagés avant les travaux du voisin. ### 1. La faute possible de l’agence Si l’agence avait reçu mission de rédiger le compromis, elle devait normalement : - réunir les documents nécessaires ; - les annexer ou les notifier correctement ; - informer les parties des conséquences d’un dossier incomplet ; - sécuriser juridiquement la vente. La responsabilité du mandataire peut être engagée pour une faute de gestion ou d’exécution de sa mission. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000038069880/?utm_source=openai)) [Article 1992 du Code civil](/articles/code-civil/1992) La jurisprudence admet notamment qu’une agence ayant manqué à son devoir de conseil sur la rédaction ou la régularisation du compromis puisse engager sa responsabilité. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000025566997?utm_source=openai)) ### 2. Le lien avec la rétractation des acquéreurs Il faudra établir précisément : 1. quels documents manquaient ; 2. pourquoi leur absence a repoussé ou recommencé le délai de rétractation ; 3. à quelle date exacte le délai aurait expiré sans l’erreur ; 4. à quelle date les travaux du voisin ont commencé ; 5. si les acquéreurs se sont rétractés exclusivement ou principalement en raison de ces travaux. Le point central sera de démontrer que, **sans l’erreur de l’agence, les acquéreurs n’auraient plus pu se rétracter librement lorsque la gêne est apparue**. Attention : l’agence soutiendra probablement que les acquéreurs auraient pu renoncer pour une autre raison, que les travaux constituaient un événement indépendant, ou que la vente n’était pas certaine. Le juge peut alors retenir seulement une **perte de chance**, et non la totalité des 17 000 €. La réparation doit correspondre à la probabilité réelle que la première vente se réalise, et non automatiquement à la différence entre les deux prix. La responsabilité suppose en effet une faute causant directement un préjudice. [Article 1231-1 du Code civil](/articles/code-civil/1231-1) ### 3. Le montant réclamable Vous pourriez invoquer notamment : - la différence de prix de **17 000 €**, sous réserve de prouver qu’elle résulte bien de l’échec de la première vente ; - les frais supplémentaires supportés pendant les six mois ; - éventuellement certains frais liés au compromis annulé. Mais le juge pourrait réduire l’indemnisation si : - le voisin pouvait légalement interrompre ou poursuivre ses travaux ; - les travaux auraient provoqué le désistement même après expiration du délai ; - les acquéreurs disposaient encore d’une condition suspensive ; - la vente n’était pas suffisamment certaine ; - le prix initial était exceptionnel ou difficilement reproductible. ## Les preuves à réunir Conservez notamment : - le mandat signé avec l’agence ; - le compromis initial et sa version corrigée ; - la liste des documents manquants ; - les dates de notification et de réception des documents ; - les échanges avec les acquéreurs expliquant leur annulation ; - les preuves de début et de nature des travaux du voisin ; - la preuve du remboursement de la garantie ; - les deux offres ou compromis comparant les prix ; - les échanges démontrant que la première vente était réellement engagée ; - toute attestation de témoins ou constat établissant la gêne. ## Stratégie recommandée 1. Demander à l’agence, par écrit, de déclarer le sinistre à son assurance responsabilité civile professionnelle. 2. Lui adresser une **mise en demeure chiffrée**, en exposant la faute, les dates et le calcul du préjudice. 3. Faire vérifier par un notaire ou un professionnel indépendant la chronologie exacte du délai de rétractation. 4. En cas de refus, envisager une expertise amiable puis une action judiciaire. La jurisprudence rappelle toutefois que l’agence n’est responsable que dans la limite de la mission réellement confiée : si le compromis était rédigé par le notaire et non par l’agence, la faute pourrait être imputée principalement au notaire. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000038069880/?utm_source=openai)) *(Sources complémentaires — recherche web)* : le Tribunal judiciaire de Paris a retenu une faute du professionnel chargé de rédiger le compromis lorsqu’il n’avait pas correctement géré les annexes manquantes et leurs conséquences sur le délai de rétractation. ([courdecassation.fr](/decisions/export/65cfb68fa47d1f8c9dd7096b/0?utm_source=openai)) **En pratique, votre action paraît défendable, mais la demande de 17 000 € dépendra surtout de la preuve que la vente aurait très probablement été définitive avant le début des travaux.**