Défaut de paiement de taxe foncière et blocage de vente d'un garage 🧠 Mémoire Droit fiscal

## Réponse courte **Le non-paiement de la taxe foncière pendant trois ans ne bloque pas automatiquement la vente du garage.** En revanche, il peut retarder ou empêcher le versement du prix au vendeur. ### Qui intervient ? - **Les impôts / la DGFiP** sont à l’origine du recouvrement : ils peuvent réclamer les arriérés, appliquer des garanties et, selon la situation, faire inscrire une sûreté ou exercer leurs droits sur les revenus et sommes dues. - **Le notaire ne “bloque” pas de sa propre initiative** : il vérifie la situation fiscale et hypothécaire, interroge les services concernés et peut retenir sur le prix les sommes nécessaires au règlement des dettes. La publicité du privilège fiscal relève de l’administration. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise. ## En pratique lors de la vente Le notaire demandera généralement : 1. l’état des taxes foncières impayées ; 2. l’existence éventuelle d’une inscription au fichier immobilier ; 3. le montant exact dû, avec majorations et frais ; 4. l’accord de la DGFiP pour apurer la dette. Si le prix de vente suffit, le notaire peut **prélever les impayés sur le prix**, puis verser le solde au vendeur. Si le prix est insuffisant ou si une sûreté doit être radiée, la vente peut être retardée, voire devenir impossible sans accord du créancier. La jurisprudence a déjà admis que des taxes foncières impayées pouvaient créer un risque pour l’acquéreur et imposer au notaire un devoir d’information particulier. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000021734472?utm_source=openai)) ### Attention Pour un garage professionnel, il faut distinguer la **taxe foncière** de la **CFE** et d’éventuelles autres taxes. Il faut demander rapidement au service des impôts un **état détaillé de la dette** et le transmettre au notaire. Si vous le souhaitez, je peux vous préparer la liste précise des documents à demander aux impôts et au notaire pour sécuriser la vente.

## Principe **Oui, le notaire peut encore réclamer le paiement de la taxe** si elle était réellement due par la succession ou les héritiers. Le partage signé ne fait pas disparaître une dette fiscale non réglée. En revanche, **son oubli peut engager sa responsabilité** s’il devait régler cette dette avec les fonds de la succession ou informer les héritiers, et si cet oubli vous a causé un préjudice : intérêts, majorations, frais ou perte financière. La responsabilité pour faute et dommage est fondée sur [Article 1240 du Code civil](/articles/code-civil/1240) [Article 1240 du Code civil](/articles/code-civil/1240). La jurisprudence rappelle également le devoir d’information et de conseil du notaire à l’égard des intéressés, notamment sur les délais et pénalités fiscales : Cour d’appel, pôle 4 – chambre 13, 20 juin 2023 [Cour d'appel, pôle 4 - chambre 13, 20/06/2023, n° 20/06013](/decisions/6492989717c95e05dbf9e268). ## Qui doit supporter quoi ? - **La taxe foncière elle-même** : en principe, elle reste due au fisc si elle n’a jamais été payée. - **Les intérêts, majorations et frais provoqués par l’oubli du notaire** : ils peuvent être réclamés au notaire au titre de l’indemnisation, si vous prouvez la faute et le lien direct avec le préjudice. - Le notaire ne peut donc pas simplement dire : « je paie à votre place » si la dette fiscale demeure légalement à la charge des héritiers ; il doit plutôt **régler la dette fiscale puis indemniser le préjudice imputable à sa faute**, ou accepter une compensation juridiquement documentée. ## Stratégie immédiate 1. Demandez un **décompte détaillé** : taxe principale, intérêts, majorations, frais, années concernées. 2. Demandez au notaire de confirmer par écrit : - la date à laquelle il avait les fonds ; - son obligation de paiement ; - la cause exacte du retard ; - la part des sommes correspondant aux pénalités. 3. Ne reconnaissez pas sans réserve toute la dette : écrivez que vous contestez la prise en charge des **intérêts et pénalités imputables à son oubli**. 4. Réunissez l’acte de partage, les comptes de succession, les relevés du compte de succession et les échanges avec le notaire. La charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation, tandis que celui qui affirme avoir payé doit le prouver, selon [Article 1353 du Code civil](/articles/code-civil/1353) [Article 1353 du Code civil](/articles/code-civil/1353). Une action personnelle se prescrit en principe par cinq ans à compter de la connaissance des faits permettant de l’exercer, conformément à [Article 2224 du Code civil](/articles/code-civil/2224) [Article 2224 du Code civil](/articles/code-civil/2224). **Conclusion :** vous ne pouvez probablement pas faire disparaître la taxe principale, mais vous avez un argument sérieux pour refuser que les conséquences financières de l’oubli — intérêts, majorations et frais — restent à votre charge. Ce sera toutefois à apprécier au vu des comptes exacts de la succession et de la preuve que le notaire détenait les fonds nécessaires.

## Révision de conseil Ce courriel **modifie l’analyse** : il montre que, dès février 2025, le notaire avait connaissance de sommes fiscales à régler et demandait votre autorisation de les prélever sur les fonds de succession. En revanche, il **ne prouve pas à lui seul** que le paiement a été effectué, ni que les 6 000 € réclamés aujourd’hui sont exactement les mêmes sommes. Le partage signé n’efface pas nécessairement une dette fiscale inconnue ou non réglée : les charges et pertes liées à des biens indivis peuvent revenir à l’indivision selon les droits de chacun ([Article 815-10 du Code civil](/articles/code-civil/815-10)[Article 815-10 du Code civil](/articles/code-civil/815-10)). Mais le notaire peut devoir indemniser les pénalités ou intérêts causés par sa propre négligence. ## Est-ce possible ? **Oui, c’est juridiquement possible**, notamment si : - les impôts n’ont jamais été payés ; - la somme concernait bien la succession ou le garage ; - aucun règlement n’a été prélevé auparavant ; - les comptes définitifs du partage prévoyaient une régularisation ultérieure. Mais le notaire ne peut pas demander forfaitairement **3 000 € à chacune** sans fournir un décompte précis. Il doit justifier : 1. la nature exacte de la dette : taxe foncière, impôt de la société, frais de mainlevée, intérêts ou majorations ; 2. les années concernées ; 3. le montant total réclamé par la DGFiP ; 4. les paiements déjà effectués ; 5. le fondement de la répartition entre les deux héritières ; 6. la raison pour laquelle la somme n’a pas été réglée avant le partage. Le courriel est particulièrement important : il semble indiquer que le notaire envisageait un paiement **sur les fonds de succession**, et non une demande personnelle ultérieure aux héritières. Il faut donc vérifier si vous l’avez autorisé et ce qu’il a effectivement fait. ## Faute éventuelle du notaire Le notaire est tenu d’un devoir de diligence dans le règlement d’une succession. Des décisions ont retenu sa responsabilité lorsque son omission a entraîné des intérêts ou pénalités fiscales : Cour d’appel, 3e chambre civile, 21/03/2024, n° 18/00975[Cour d'appel, 3e chambre civile, 21/03/2024, n° 18/00975](/decisions/65fd2dd1cd2eb700086bad8c) ; [Cour d'appel, chambre 1-1, 14/03/2023, n° 19/13535](/decisions/64116fa4f6c989fb024350eb)[Cour d'appel, chambre 1-1, 14/03/2023, n° 19/13535](/decisions/64116fa4f6c989fb024350eb). Donc : - **la taxe principale effectivement due** peut rester à la charge de la succession ou des héritières ; - **les intérêts, majorations et frais résultant du retard du notaire** peuvent constituer votre préjudice et être réclamés à son étude ou à son assureur. ## Ce que je vous conseille de répondre Ne versez pas immédiatement les 3 000 € sans réserve. Demandez : > « Merci de nous transmettre le décompte fiscal complet, les avis concernés, la preuve de l’absence de paiement, les sommes éventuellement déjà prélevées sur la succession ainsi que le détail du calcul de 3 000 € par héritière. Nous vous demandons également de préciser pourquoi cette dette n’a pas été réglée lors de la vente ou avant le partage, alors que votre courriel de février 2025 en faisait état. Nous contestons par avance la mise à notre charge des intérêts, majorations et frais imputables à ce retard. » Si une dette fiscale est exigible, le refus de payer la **taxe principale** peut exposer à des poursuites ; vous pouvez donc envisager un paiement sous réserve, tout en contestant séparément les pénalités et la responsabilité du notaire.

## Révision de conseil Le décompte transmis **renforce nettement votre position** : il établit une dette de **5 972 € au 28 février 2025**, dont **5 429 € de taxes principales** et **543 € de pénalités** (et non 542 €, sous réserve de vérification de l’original). Les montants étant inchangés entre 2025 et 2026, il ne s’agit donc pas d’une dette apparue récemment. ### Ce que cela change Le notaire connaissait déjà précisément la dette en février 2025 et écrivait qu’il fallait régler les sommes sur les fonds de la succession, avant perception du prix de vente. Le fait qu’il ait ensuite laissé les factures parvenir à une seule héritière, sans autorisation de l’autre, puis n’ait effectué aucun paiement, peut constituer un **manquement de diligence**. La dette fiscale principale peut néanmoins rester due par les héritières : les héritiers sont tenus des dettes successorales selon leur part ([Article 873 du Code civil](/articles/code-civil/873)). En revanche, les **543 € de pénalités déjà présents au 28 février 2025** sont essentiels : si le notaire avait les fonds, avait connaissance de la dette et devait la régler, vous pouvez demander qu’il vous indemnise de cette somme sur le fondement de sa faute ([Article 1240 du Code civil](/articles/code-civil/1240)). Son obligation d’accomplir les diligences confiées peut également être invoquée ([Article 1991 du Code civil](/articles/code-civil/1991)). La jurisprudence admet qu’un notaire puisse être responsable des pénalités fiscales causées par un manquement dans la gestion successorale : [Tribunal judiciaire, 4e chambre civile, 13/01/2026, n° 25/00457](/decisions/6983c651cdc6046d47f039f1). ## Point décisif à vérifier Le courriel de février 2025 demandait une autorisation, mais **ne prouve pas que cette autorisation a été donnée**. Il faut donc vérifier : - la réponse de chacune des héritières ; - les comptes de succession après la vente ; - si le notaire détenait effectivement des fonds suffisants ; - si les 5 972 € ont été inclus dans le calcul du partage ; - le décompte DGFiP actuel, en distinguant taxe principale, pénalités et éventuels nouveaux frais. Le notaire ne peut pas réclamer automatiquement **3 000 € à chacune** sans expliquer la différence avec le décompte de 5 972 € et justifier la répartition. Le total de 6 000 € est proche, mais il ne correspond pas exactement au document transmis. ### Position pratique Vous pouvez contester immédiatement les pénalités et demander les justificatifs, sans nier la taxe principale : > « Le bordereau de situation arrêté au 28 février 2025 fait apparaître 5 972 €, dont 5 429 € de taxe principale et 543 € de pénalités. Vous aviez connaissance de cette dette et envisagiez son règlement sur les fonds de la succession. Nous vous demandons donc de justifier le non-paiement avant le partage, le calcul de 3 000 € par héritière et la mise à notre charge des pénalités, que nous contestons en raison de ce retard. » Votre dossier est **sérieux sur les pénalités**, mais la prise en charge de la taxe principale dépendra des comptes du partage et de la preuve qu’elle n’a pas déjà été provisionnée ou répartie.

## Révision de conseil Le nouveau courriel confirme que le notaire reconnaît expressément que les **5 972 € n’ont jamais été versés** malgré l’accord de prélèvement. Cela renforce la contestation des pénalités et justifie de demander les pièces avant tout virement. Aucun paiement ni procédure n’ayant été engagé d’après vos indications, ce courrier peut être envoyé dès maintenant. ### Courrier proposé **Objet : Dette fiscale de 5 972 € – demande de justificatifs et contestation des pénalités** Maître, Je fais suite à votre courriel m’informant que la somme de **5 972 €**, destinée au règlement des impôts concernant le garage du Patural Blanc, n’a jamais été versée à la DGFiP malgré l’accord donné pour effectuer ce prélèvement sur les liquidités de la succession. Je prends acte de votre reconnaissance expresse de cette omission. Je vous demande toutefois de bien vouloir me transmettre, avant tout règlement : - le décompte fiscal actualisé de la DGFiP ; - le détail des **5 972 €**, en distinguant le principal, les pénalités, intérêts et éventuels frais ; - la preuve que cette somme n’a pas déjà été intégrée dans les comptes de succession ou dans le calcul du partage ; - le détail du calcul conduisant à réclamer **2 986 € à chacune des deux héritières** ; - la copie de l’autorisation de prélèvement que vous invoquez, en précisant la date et l’identité de la personne ayant donné cette autorisation ; - les explications sur les raisons pour lesquelles le paiement n’a pas été effectué avant la vente et le partage, alors que votre étude avait connaissance de cette dette. Je précise que je ne conteste pas, par principe, le paiement du principal fiscal effectivement dû par la succession. En revanche, je conteste la mise à ma charge des pénalités, intérêts et frais résultant du défaut de paiement reconnu de votre étude. En effet, votre étude avait connaissance de la dette et indique elle-même qu’elle devait être réglée sur les liquidités successorales. Le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion en application de [Article 1992 du Code civil](/articles/code-civil/1992) [Article 1992 du Code civil](/articles/code-civil/1992). L’exécution d’une obligation de somme d’argent suppose par ailleurs le versement effectif de la somme due, conformément à [Article 1343 du Code civil](/articles/code-civil/1343) [Article 1343 du Code civil](/articles/code-civil/1343). Dans l’attente de ces justificatifs, je vous remercie de considérer la demande de virement comme contestée et de ne pas imputer à ma charge les pénalités, intérêts ou frais liés à cette omission. La présente correspondance est adressée **sans reconnaissance de dette ni renonciation à aucun recours**, notamment concernant la responsabilité de l’étude et l’indemnisation du préjudice subi. Je vous prie d’agréer, Maître, l’expression de ma considération distinguée. **[Nom et prénom]** **[Adresse]** **[Téléphone / courriel]** Envoyez-le de préférence par **lettre recommandée avec accusé de réception**, avec le courriel du notaire et le décompte fiscal en pièces jointes.

## Réponse courte **La responsabilité ne peut pas être attribuée automatiquement à l’une ou l’autre.** Il faut déterminer qui avait effectivement reçu les documents, qui devait les transmettre et qui avait le pouvoir — ou l’obligation — de procéder au paiement. ### 1. Si la première héritière n’a pas transmis les factures Elle pourrait être considérée comme responsable **seulement si** : - le notaire lui avait clairement confié cette mission ; - elle avait effectivement reçu les avis ou factures ; - elle savait qu’ils devaient être transmis rapidement ; - son abstention a directement causé les pénalités. La jurisprudence admet qu’un héritier peut être responsable de pénalités lorsqu’il a personnellement fait obstacle aux formalités fiscales malgré les avertissements reçus. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037196477?utm_source=openai)) Mais le notaire devrait alors prouver précisément la mission confiée, la réception des documents et leur non-transmission. ### 2. Si la première héritière a transmis les documents Dans ce cas, la responsabilité paraît principalement relever de l’étude, puisque le notaire : - connaissait la dette ; - avait demandé l’autorisation de prélever les fonds successoraux ; - reconnaît lui-même que le paiement n’a pas été effectué malgré cet accord. La Cour de cassation reconnaît qu’un notaire chargé du règlement d’une succession doit informer les héritiers des obligations fiscales et peut répondre des conséquences financières de ses manquements. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000020802055?utm_source=openai)) Le notaire ne peut donc pas se décharger simplement sur l’héritière sans établir qu’elle a commis une faute et que cette faute est la cause des pénalités. ### 3. Une responsabilité partagée est possible Il est également possible que les deux fautes aient contribué au retard : - l’héritière n’aurait pas transmis les documents ; - l’étude n’aurait pas vérifié l’absence de paiement, alors qu’elle connaissait la dette et détenait les fonds. Dans cette hypothèse, le juge rechercherait la contribution causale de chacun. La faute doit avoir causé un dommage réparable sur le fondement de [Article 1240 du Code civil](/articles/code-civil/1240)[Article 1240 du Code civil](/articles/code-civil/1240). ## Point important dans votre dossier Le mail du notaire indique qu’il avait déjà reçu, en février 2025, le mail des impôts et qu’il demandait lui-même l’autorisation de prélever la somme sur les fonds de succession. Cela tend à montrer que l’étude **avait connaissance de la dette indépendamment du suivi du courrier**. Il faut donc demander : - la preuve de la date à laquelle les factures ont été transmises à l’étude ; - les échanges entre le notaire et la première héritière ; - la preuve que l’étude ne disposait pas déjà des éléments fiscaux ; - le détail des pénalités : le document mentionne-t-il **542 € ou 543 €** ? - la date exacte à laquelle ces pénalités ont été générées. ### Formulation à intégrer dans votre courrier > Vous indiquez avoir confié à une seule héritière le suivi du courrier du défunt et la transmission des factures à votre étude. Je vous demande donc de préciser par écrit si les documents fiscaux vous ont été transmis, à quelle date et par quel moyen. > > Si vous soutenez qu’ils ne vous ont pas été transmis, je vous remercie de produire les éléments établissant cette absence de transmission. S’ils vous ont été transmis, votre étude devra expliquer pourquoi le paiement n’a pas été effectué alors même que vous aviez connaissance de la dette et notre accord pour prélever les fonds successoraux. > > En conséquence, je conteste toute mise à ma charge des pénalités tant que l’imputabilité exacte du retard n’est pas établie. **En l’état, la reconnaissance écrite du notaire rend sa responsabilité sérieusement défendable pour les pénalités, mais la preuve de la transmission — ou non-transmission — des factures sera déterminante.** *Sources complémentaires — recherche web :* la Cour de cassation a retenu la responsabilité d’un notaire pour des pénalités fiscales liées à un manquement dans le règlement d’une succession. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000023222046?utm_source=openai))