Validité d'un congé avec refus de renouvellement pour faute grave en bail commercial 🧠 Mémoire Droit des contrats Bail commercial

## Réponse courte **Votre congé peut être valable**, mais cela dépend de plusieurs éléments précis de l’acte. Le fait que le locataire ne l’ait pas contesté avant le **31 décembre 2024** ne suffit pas à rendre définitivement le congé incontestable. ### 1. Date et forme du congé Un bail commercial tacitement prolongé peut prendre fin par un congé : - donné au moins **six mois à l’avance** ; - visant le dernier jour d’un trimestre civil ; - délivré par commissaire de justice ; - mentionnant le motif du refus et le délai de contestation. Ces conditions résultent de [Article L145-9 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-9). Un congé délivré le **2 mai 2024 pour le 31 décembre 2024** respecte, en principe, le délai de six mois. Il faut toutefois vérifier que l’acte mentionnait bien : - les fautes reprochées avec suffisamment de précision ; - le refus de renouvellement ; - l’absence ou le refus d’indemnité d’éviction ; - le délai de deux ans pour saisir le tribunal. ### 2. La mise en demeure préalable est déterminante Pour invoquer une faute grave ou un motif grave et légitime, la mise en demeure doit normalement : - être délivrée par commissaire de justice ; - exposer précisément les manquements ; - demander leur cessation ou leur régularisation ; - laisser s’écouler au moins un mois ; - être antérieure au congé lorsque la faute pouvait être régularisée. Le point essentiel est donc de savoir si votre mise en demeure a été délivrée **avant le congé du 2 mai 2024**, ou seulement environ un mois avant le **31 décembre 2024**. Si elle a été délivrée seulement en décembre 2024, elle pourrait être jugée tardive pour justifier le congé du 2 mai 2024. Une jurisprudence officielle rappelle que, lorsque le congé est fondé sur une inexécution susceptible de cesser, la mise en demeure doit précéder valablement le refus de renouvellement. ### 3. Le locataire peut-il encore contester ? Oui, potentiellement. Le délai de contestation est de **deux ans à compter de la date d’effet du congé**, soit en principe jusqu’au **31 décembre 2026**, si l’acte mentionne cette date comme date d’effet. Ainsi, au **17 août 2026**, le délai n’est pas encore expiré. L’absence de contestation jusqu’à présent ne constitue donc pas nécessairement une renonciation définitive. ### 4. Le locataire a-t-il encore un bail ? En principe, **le bail initial n’est pas renouvelé automatiquement** si le congé a valablement mis fin au bail au 31 décembre 2024. Mais deux situations doivent être distinguées : - **Si le refus pour faute grave est valable** : le locataire n’a plus de droit à rester et vous pouvez engager une procédure pour obtenir son départ et le paiement d’une indemnité d’occupation. - **Si la faute grave n’est pas reconnue** : le locataire peut soutenir que le refus devait donner lieu à une indemnité d’éviction. Dans ce cas, il peut bénéficier du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, conformément à [Article L145-28 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-28). Le refus de renouvellement ouvre en principe droit à indemnité d’éviction, sauf exception, notamment lorsque le motif grave est judiciairement établi, selon [Article L145-14 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-14). ### 5. Que faire maintenant ? Je vous conseille de ne pas changer les serrures ni couper les fluides. Faites vérifier immédiatement : 1. le texte complet du congé du **2 mai 2024** ; 2. la date exacte et le contenu de la mise en demeure ; 3. les clauses du bail de 1998 invoquées ; 4. les preuves des fautes : impayés, constats, courriers, témoignages, photographies, rapports ou procès-verbaux ; 5. les paiements reçus depuis le 31 décembre 2024, en les qualifiant clairement d’**indemnités d’occupation** et non de loyers. Ensuite, une assignation devant le tribunal judiciaire pourra être envisagée pour faire constater la fin du bail, obtenir l’expulsion et réclamer l’indemnité d’occupation. Votre position est **potentiellement favorable**, mais elle est fragile si la mise en demeure n’a pas précédé correctement le congé ou si la faute grave est insuffisamment prouvée. *(Sources complémentaires — recherche web)* : la jurisprudence officielle consultée confirme notamment que le maintien dans les lieux peut dépendre du droit éventuel à indemnité d’éviction et que la régularité de la mise en demeure est examinée strictement par les tribunaux. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000047737975?utm_source=openai)) Si vous me transmettez le texte du congé et de la mise en demeure — en cliquant sur **« + »** pour joindre les documents — je peux contrôler précisément leur validité et identifier le principal risque procédural.

## Révision de conseil La mise en demeure a été délivrée le **29 mars 2024**, donc **avant le congé du 2 mai 2024**. Cela améliore nettement votre position : mon observation précédente sur une mise en demeure éventuellement délivrée seulement en décembre ne s’applique plus. ## Conséquence sur la validité du congé La mise en demeure du 29 mars 2024 respecte, en principe, le délai préalable d’un mois exigé lorsque le manquement pouvait être régularisé. Le congé du 2 mai 2024 a été délivré plus d’un mois après. Toutefois, il faut encore vérifier que la mise en demeure : - a été délivrée par commissaire de justice ; - précisait exactement les fautes reprochées ; - demandait leur cessation ou leur régularisation ; - reproduisait les mentions légalement exigées. L’infraction devait ensuite s’être poursuivie ou s’être renouvelée pendant plus d’un mois après la mise en demeure. C’est la condition prévue par [Article L145-17 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-17). La jurisprudence confirme qu’une mise en demeure préalable est indispensable pour invoquer un motif grave et légitime : [Cour d'appel, chambre 1-7, 27/06/2019, n° 18/02153](/decisions/5fda7f616e35dc0adc6f2f0e). ## Votre congé respecte-t-il le délai ? En principe, oui. L’acte devait également mentionner précisément le motif du refus et informer le locataire du délai de deux ans pour contester le congé ou demander une indemnité d’éviction. ## Le locataire a-t-il encore un bail ? Si le congé est régulier et si la faute grave est établie, le bail a pris fin le **31 décembre 2024**. Le locataire ne bénéficie alors plus d’un droit au renouvellement ni, en principe, d’une indemnité d’éviction. Son absence de contestation ne rend toutefois pas le congé automatiquement incontestable : il peut encore agir jusqu’au **31 décembre 2026**, sous réserve du contenu exact de l’acte et du calcul du délai. S’il conteste utilement la faute grave, il pourrait demander une indemnité d’éviction et soutenir qu’il peut rester dans les lieux jusqu’à son paiement, selon [Article L145-28 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-28). ## Conclusion pratique Votre position est désormais **plutôt favorable**, car la mise en demeure du 29 mars 2024 est antérieure au congé du 2 mai 2024 et laisse plus d’un mois avant celui-ci. Le principal risque restant porte sur : 1. le contenu exact de la mise en demeure ; 2. le contenu et les mentions obligatoires du congé ; 3. la preuve des fautes ; 4. la persistance ou la répétition des manquements après le 29 mars 2024. Ne changez pas les serrures et ne coupez pas les fluides sans décision ou accord. Si le locataire reste dans les lieux, il est préférable de saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la fin du bail, obtenir son expulsion et réclamer une indemnité d’occupation, en évitant de qualifier les paiements postérieurs au 31 décembre 2024 de loyers.