Travaux après le départ d’un locataire : réclamer une somme au-delà du dépôt de garantie 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Oui, vous pouvez réclamer au locataire la partie des travaux justifiée qui dépasse le dépôt de garantie, mais uniquement pour les dégradations imputables au locataire, hors vétusté et usure normale. Après 12 ans d’occupation, la vétusté sera probablement l’argument principal du locataire. ## Ce que vous pouvez réclamer Le locataire doit rendre le logement conformément à l’état des lieux d’entrée, sauf dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure ([Article 1730 du Code civil](/articles/code-civil/1730)). Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles sont sans faute de sa part ([Article 1732 du Code civil](/articles/code-civil/1732)). Vous pouvez donc demander, par exemple, le coût justifié : - des murs très dégradés par rapport à l’état initial ; - des portes, fenêtres, équipements ou installations détériorés ; - des trous, arrachages, casse ou défauts d’entretien anormaux ; - du nettoyage ou de l’évacuation de déchets, si cela est imputable au locataire. En revanche, vous ne pouvez normalement pas facturer une remise à neuf complète, une amélioration du logement ou des travaux rendus nécessaires uniquement par 12 années d’usage normal. ## Pièces à réunir Votre dossier doit comprendre : 1. l’état des lieux d’entrée ; 2. l’état des lieux de sortie, idéalement contradictoire ou établi par commissaire de justice ; 3. des photographies datées des dégradations ; 4. des devis détaillés, puis les factures si les travaux sont réalisés ; 5. les échanges avec le locataire ; 6. une grille de vétusté applicable au bail, s’il en existe une. Le point essentiel est de comparer précisément chaque dégradation entre l’entrée et la sortie. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire ([Article 1731 du Code civil](/articles/code-civil/1731)), mais cette présomption peut être discutée. ## Démarche recommandée ### 1. Faire établir des devis détaillés Demandez plusieurs devis en séparant : - la réparation de la dégradation ; - la part correspondant à la vétusté ; - les éventuels travaux d’amélioration, que vous ne devez pas imputer au locataire. ### 2. Adresser une mise en demeure Envoyez au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant : - le montant du dépôt de garantie ; - le coût total retenu ; - les sommes déjà imputées ; - le solde restant dû ; - les justificatifs annexés ; - un délai raisonnable pour payer. La demande peut également comprendre des dommages-intérêts en cas d’inexécution ou de retard, sous réserve de justification ([Article 1231-1 du Code civil](/articles/code-civil/1231-1)). ### 3. En cas de refus : saisir le juge Pour une demande relevant du bail d’habitation, une tentative préalable de règlement amiable peut être nécessaire selon le montant et la nature du litige. À défaut d’accord, vous pourrez saisir le juge compétent afin de réclamer le solde, avec les devis ou factures et les états des lieux. Une décision récente a retenu que le locataire reste responsable des dégradations constatées à la sortie, y compris lorsqu’il est parti sans préavis, sauf preuve de vétusté ou de force majeure ([une décision récente](/decisions/decision-recente)). ## Risque principal Si les travaux correspondent surtout à une rénovation normale après 12 ans, le juge peut réduire fortement votre demande. Votre position est solide si l’état des lieux de sortie décrit des dégradations précises, absentes de l’état des lieux d’entrée, et si les montants sont justifiés par des devis ou factures raisonnables. Je peux vous rédiger une mise en demeure chiffrée si vous m’indiquez le montant du dépôt de garantie, le coût estimé des travaux et ce que mentionnent les deux états des lieux.