Changement loi copropriété 2021 sur charges piscine 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Depende del contenido del **reglamento de copropiedad**, pero en principio **no hubo en 2021 una nueva ley que, de repente, hiciera desaparecer la decisión de la asamblea**. La regla fundamental ya existía antes: los gastos de los servicios colectivos —como una piscina— se reparten según la **utilidad objetiva para cada lote**, no según el uso efectivo que haga el propietario. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039313540/)) ## ¿Qué cambió realmente? La modificación relevante procede de la **Ordenanza n.º 2019-1101 de 30 de octubre de 2019**, que añadió la palabra **«objective»** y precisó que la regla se aplica cuando los gastos no están individualizados. Su aplicación práctica se produjo progresivamente, no por una ley específica aprobada en 2021. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028514732/?utm_source=openai)) El texto vigente del artículo 10 establece que los copropietarios deben contribuir a los gastos de los servicios colectivos y equipamientos comunes según la utilidad objetiva que presenten para cada lote. El reglamento de copropiedad debe fijar las cuotas y la clave de reparto. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039313540/)) ## Aplicación a la piscina La decisión de no cobrarles porque no tenían derecho a utilizar la piscina **podía ser jurídicamente irregular** si: - la piscina era un elemento común o equipamiento común; - el reglamento de copropiedad atribuía cargas de piscina a sus lotes; - sus lotes conservaban una utilidad objetiva respecto de la piscina; - la asamblea simplemente decidió apartarse de la clave de reparto prevista en el reglamento. La Cour de cassation ha confirmado que una cotización impuesta únicamente a los usuarios no puede admitirse sin comprobar si modifica la distribución legal y convencional de las cargas: [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26/05/2016, n° 15-16.288](/decisions/5fd931c900c41811f04ffedd). Importante: **no utilizar efectivamente la piscina no equivale necesariamente a carecer de utilidad objetiva**. La jurisprudencia distingue entre el uso real y la utilidad objetiva del lote; por ejemplo, un equipamiento puede ser útil objetivamente aunque el propietario decida no utilizarlo. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028514732/?utm_source=openai)) ## ¿La asamblea podía excluirles de los gastos? Solo si esa exclusión era compatible con el reglamento de copropiedad y con el artículo 10. Si se quería modificar permanentemente la distribución de cargas, normalmente no bastaba con una simple resolución anual: debía modificarse válidamente el reglamento de copropiedad, respetando la mayoría exigida y, cuando correspondiera, publicando la modificación. Por tanto, la explicación del síndico probablemente es **incompleta**: no se trataría de que “la ley cambió en 2021”, sino de que una decisión anterior de la asamblea podía ser considerada contraria a una regla legal imperativa o al reglamento de copropiedad. ## Qué deben comprobar 1. La redacción del reglamento sobre las cargas de la piscina. 2. Las actas de las asambleas anteriores a 2021 y la de 2021. 3. Si la exclusión del uso era una restricción válida o simplemente una decisión interna. 4. Si la decisión fue recurrida dentro del plazo legal aplicable. 5. Si el síndico reclama actualmente atrasos anteriores a 2021: la prescripción y la validez de cada liquidación deben analizarse separadamente. La cuestión decisiva no es solo “¿podíamos usar la piscina?”, sino **“¿qué dice exactamente el reglamento sobre la distribución de sus gastos y podía la asamblea apartarse de él?”**