Réduction de vulnérabilité sans demande d'urbanisme pour division de maison en zone inondable 🧠 Mémoire Droit immobilier Travaux et urbanisme

Oui, des règles de réduction de vulnérabilité peuvent concerner une division en logements même sans permis de construire ou déclaration préalable, mais leur application dépend du **règlement précis du PPRI**, de l’existence éventuelle d’un **« permis de diviser »** et de la nature exacte des travaux. L’absence d’autorisation d’urbanisme ne rend pas automatiquement l’opération conforme au droit des risques. ## 1. Distinguer trois situations ### A. Simple division intérieure, sans travaux soumis à autorisation Si le propriétaire crée plusieurs logements uniquement par des aménagements intérieurs, sans modification de façade, structure, volume ou destination au sens du Code de l’urbanisme, aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessairement exigée. Dans ce cas, la commune ne peut pas « prescrire » des travaux de réduction de vulnérabilité dans le cadre de l’instruction d’une autorisation qui n’existe pas. En revanche : - le **PPRI reste opposable** aux occupations et utilisations du sol ; - le règlement du PPRI peut interdire la création de logements en rez-de-chaussée ou limiter l’augmentation de la population exposée ; - d’autres règles relatives à la sécurité et à la salubrité des logements restent applicables. ### B. Division soumise à une autorisation préalable de division Certaines communes ou intercommunalités ont institué un **permis de diviser**. L’autorisation peut être refusée ou assortie de conditions lorsque les logements créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique, notamment au regard du risque d’inondation. C’est prévu par [Article L126-18 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/L126-18). C’est le fondement le plus adapté pour traiter une division générant des logements vulnérables, **si le dispositif a bien été institué localement**. Il faut donc vérifier : 1. si la commune ou l’EPCI a adopté une délibération instituant le permis de diviser ; 2. si la parcelle se situe dans le périmètre concerné ; 3. si la création de plusieurs logements entre dans le champ de cette délibération. ### C. Travaux nécessitant une déclaration préalable ou un permis Si la division s’accompagne, par exemple, d’une modification de façade, de la création d’ouvertures, d’une modification de structure ou d’un changement de destination, une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire. Les changements de destination et certains travaux sur constructions existantes relèvent notamment de la déclaration préalable prévue par [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006188286/2025-02-15/?utm_source=openai). L’autorité compétente peut alors appliquer : - le règlement du PPRI ; - les règles du PLU ; - l’[Article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/R111-2), qui permet de refuser un projet ou de l’assortir de prescriptions spéciales lorsqu’il porte atteinte à la sécurité publique. ## 2. Application à votre exemple : logements avec une hauteur d’eau inférieure à 1 mètre Une hauteur d’eau **inférieure à 1 mètre** ne signifie pas que le logement est acceptable. Il faut également examiner : - la vitesse d’écoulement ; - la durée de submersion ; - la présence d’un étage refuge ; - la possibilité d’évacuation ; - le niveau de la cote de référence du PPRI ; - le caractère isolé ou groupé des logements ; - l’augmentation du nombre de personnes exposées. La règle opérationnelle devrait être la suivante : ### Si le PPRI interdit la création de logements sous la cote de référence La division doit être refusée lorsqu’elle crée de nouveaux logements vulnérables dans la zone concernée, même si la hauteur d’eau théorique est inférieure à 1 mètre. ### Si le PPRI autorise l’aménagement de bâtiments existants sous conditions L’autorisation peut être subordonnée à des mesures telles que : - maintien ou création d’un espace refuge hors d’eau ; - accès sécurisé à l’étage ; - ouverture permettant l’évacuation ; - dispositifs anti-intrusion de l’eau ; - mise hors d’eau des tableaux électriques, chaudières et équipements sensibles ; - matériaux résistants à l’eau ; - limitation ou absence de nouveaux logements au niveau inondable ; - maintien d’une possibilité d’évacuation des occupants et des secours. Les règlements de PPRI prévoient fréquemment que les travaux d’aménagement dans les bâtiments existants ne doivent pas aggraver la vulnérabilité et peuvent imposer des mesures de mitigation. Il faut toutefois appliquer **le règlement du PPRI local**, et non une règle générale de 1 mètre. ## 3. Point essentiel : peut-on imposer ces travaux sans autorisation ? En principe, il faut distinguer : - **un projet soumis à autorisation** : les mesures peuvent être imposées comme prescriptions ou conduire à un refus ; - **une division purement intérieure ne nécessitant aucune autorisation** : il n’existe pas de support classique pour imposer les travaux par une décision d’urbanisme ; - **un permis de diviser institué localement** : l’autorisation peut être refusée ou conditionnée pour des motifs de sécurité des occupants ; - **une situation déjà réalisée** : l’action doit plutôt passer par les pouvoirs de police, la sécurité/salubrité de l’habitat, le contrôle du respect du PPRI ou une procédure de mise en conformité selon les faits. Le point faible d’un refus fondé uniquement sur le risque est donc l’absence d’autorisation à instruire. Le point fort est, au contraire, l’existence d’un **permis de diviser**, d’un règlement de PPRI interdisant clairement les logements nouveaux en zone inondable, ou de travaux nécessitant une autorisation. ## 4. Stratégie recommandée pour la collectivité 1. **Qualifier juridiquement l’opération** : simple division intérieure, changement de destination, travaux, création d’un établissement recevant du public ou permis de diviser. 2. **Lire la prescription exacte du PPRI** applicable à la zone et à la cote de référence. 3. **Vérifier le nombre de logements avant/après** et leur niveau altimétrique. 4. **Établir une note de vulnérabilité** : hauteur d’eau, évacuation, refuge, accès des secours, réseaux. 5. **Rechercher une base juridique permettant une décision** : permis de diviser, déclaration préalable, permis, sécurité/salubrité ou police de l’habitat. 6. **Éviter d’imposer une mesure non prévue par le PPRI** ou disproportionnée par rapport au risque : le refus doit être motivé par des éléments techniques précis. Le Conseil d’État admet que les documents de prévention des risques puissent encadrer fortement les constructions et aménagements afin de ne pas aggraver l’exposition des personnes ; cette logique doit cependant être rattachée au règlement applicable et aux caractéristiques concrètes du projet. [Conseil d'État, 29/01/2014, n° 356085](/ceta/CETATEXT000028536367) La question déterminante est donc : **le PPRI local contient-il une disposition interdisant ou conditionnant la création de nouveaux logements au-dessous de la cote de référence, et la commune a-t-elle institué un permis de diviser ?**

Oui. Exemple : un règlement de PPRi peut prévoir qu’une **division d’un bâtiment existant créant de nouveaux logements** n’est admise que si elle ne crée pas de logements supplémentaires en rez-de-chaussée inondable et si elle réduit globalement la vulnérabilité. Le « permis de diviser » ne vient toutefois pas du PPRi : il repose sur un dispositif distinct de contrôle de l’habitat, lorsque la commune ou l’EPCI l’a institué. ## Exemple de rédaction réglementaire > **Zone rouge ou secteur soumis à aléa inondation** > La division d’un bâtiment existant en plusieurs logements est interdite lorsqu’elle a pour effet de créer ou d’augmenter le nombre de logements situés sous la cote de référence. > Par exception, la division peut être autorisée si : > - aucun nouveau logement n’est créé dans les volumes situés sous la cote de référence ; > - les pièces habitables sont situées au-dessus de la cote de référence ; > - un niveau refuge accessible est maintenu ou créé ; > - les équipements électriques et installations sensibles sont mis hors d’eau ; > - les travaux n’aggravent pas l’écoulement ni la vulnérabilité du bâtiment ; > - les conditions d’évacuation et d’accès des secours sont garanties ; > - l’opération respecte, lorsqu’il existe, le régime local du permis de diviser. Cette rédaction est un **exemple pédagogique** : seul le règlement du PPRi approuvé localement peut fonder une décision opposable. ## Ce que le PPRi peut juridiquement encadrer Le PPRi peut : - interdire certains aménagements en zone exposée ; - autoriser des opérations sous conditions ; - imposer des mesures de prévention, de protection et de sauvegarde ; - imposer certaines mesures de réduction de vulnérabilité concernant les bâtiments existants, dans les conditions prévues par le plan. C’est le cadre de [Article L562-1 du Code de l'environnement](/articles/code-de-l-environnement/L562-1). Une fois approuvé, le PPRi constitue une servitude d’utilité publique et est annexé au PLU, conformément à [Article L562-4 du Code de l'environnement](/articles/code-de-l-environnement/L562-4). ## Attention au terme « permis de diviser » Le règlement du PPRi ne délivre pas lui-même un permis de diviser. Il faut distinguer : **La règle du PPRi** : elle interdit ou conditionne l’aménagement dans la zone inondable. 2. **Le permis de diviser** : il contrôle la création de logements au regard notamment de la sécurité et de la salubrité, lorsqu’il a été instauré localement. **L’autorisation d’urbanisme** : elle n’est exigée que si les travaux ou changements projetés y sont soumis. Ainsi, pour une maison divisée intérieurement sans travaux soumis à autorisation, la collectivité doit vérifier en priorité l’existence du permis de diviser et le contenu exact du PPRi. Si la division est interdite par le règlement applicable, le fait qu’aucune déclaration préalable ne soit nécessaire ne neutralise pas cette interdiction : le non-respect des prescriptions du PPRi peut relever du régime prévu par [Article L562-5 du Code de l'environnement](/articles/code-de-l-environnement/L562-5). La rédaction la plus solide consiste à viser non pas le seul mot **« division »**, mais l’effet de l’opération : **création de logements, augmentation de la population exposée et aggravation de la vulnérabilité sous la cote de référence**.

Oui. Un exemple vérifiable figure dans le **PPRI de la vallée de la Marne, d’Isles-lès-Villenoy à Saint-Thibault-des-Vignes**, dans le département de **Seine-et-Marne (77)**. Dans le règlement de la **zone marron**, l’article relatif aux interdictions prévoit : > « L’augmentation du nombre de logements par aménagement ou rénovation ou par changement de destination d’un bâtiment existant (…) » est interdite. Le règlement vise donc directement la division ou la rénovation d’un bâtiment existant lorsqu’elle augmente le nombre de logements. Ce PPRI a été approuvé le **27 novembre 2009**. La zone marron correspond notamment à des secteurs faiblement urbanisés ou à des isolats où l’accès peut être difficile en cas de crue. ### Application à votre cas Une maison individuelle transformée en trois logements, dont certains sont situés sous la cote de référence, pourrait donc être interdite si la parcelle relève de cette zone marron : le PPRI interdit non seulement la construction nouvelle, mais aussi **l’augmentation du nombre de logements par aménagement ou rénovation**. Précision importante : il ne s’agit pas d’un « permis de diviser » créé par le PPRI. Il s’agit d’une **prescription directement intégrée au règlement du PPRI**. Ma référence précédente à Champagne-sur-Seine concernait une modification envisagée du PPRI ; l’exemple ci-dessus est plus directement exploitable car la prescription figure dans un règlement publié du PPRI.