?
contrat de bail dérogatoire location de magasin côté bailleur avec tous les articles indispensables
Le bail dérogatoire (souvent appelé à tort "bail précaire") est un outil juridique puissant pour un bailleur, à condition d'être rigoureusement encadré. Contrairement au bail commercial classique (3-6-9), il vous permet de louer un local pour une durée courte sans accorder au locataire le droit au renouvellement ni d'indemnité d'éviction.
Voici l'analyse stratégique et les clauses indispensables pour protéger vos intérêts de bailleur, conformément au droit français.
---
## 1. Les clauses et articles indispensables
Pour que le bail soit valable et ne soit pas requalifié en bail commercial classique, vous devez impérativement intégrer les éléments suivants :
### A. La durée ferme (Maximum 3 ans)
C'est le point le plus critique. La durée totale du bail (ou des baux successifs) ne doit pas excéder **3 ans**.
* **Article à citer :** [Article L145-5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce).
* **Conseil stratégique :** Prévoyez une date de fin précise. Si le locataire reste dans les lieux après l'échéance et que vous ne réagissez pas dans le mois qui suit, le bail se transforme automatiquement en bail commercial de 9 ans.
### B. La dérogation expresse au statut des baux commerciaux
Vous devez indiquer clairement que les parties entendent déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux.
* **Article à citer :** [Article L145-1 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-1+Code+de+commerce).
* **Rédaction type :** "Les parties déclarent expressément leur intention de déroger aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, conformément à la faculté offerte par l'article L. 145-5 du même code."
### C. L'état des lieux (Obligatoire)
Depuis la loi Pinel, l'état des lieux est une condition de validité pour les baux dérogatoires.
* **Article à citer :** [Article L145-5 alinéa 5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce).
* **Conséquence :** À défaut d'état des lieux amiable ou par huissier, vous ne pourrez pas invoquer la présomption de bon état des lieux à la sortie.
### D. La destination des lieux
Précisez exactement ce que le locataire a le droit de vendre. Une clause de "tous commerces" est risquée car elle donne trop de liberté au locataire.
---
## 2. Méthodologie "Senior Partner" : Stratégie et Risques
### 1. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Le risque majeur pour vous est la **requalification en bail 3-6-9**.
* **Le piège :** Le locataire qui "oublie" de partir à la date de fin.
* **La parade :** Ne vous contentez pas d'attendre la fin du bail. Envoyez une mise en demeure de quitter les lieux par commissaire de justice (huissier) 15 jours avant l'échéance. Si le locataire reste, vous avez **un mois maximum** pour saisir le tribunal ou signifier votre opposition formelle par acte extrajudiciaire. Passé ce délai, vous perdez votre local pour 9 ans ([Article L145-5](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce)).
### 2. La charge de la preuve
En tant que bailleur, c'est à vous de prouver que le locataire est entré dans les lieux en connaissance de cause du caractère dérogatoire.
* **Preuve indispensable :** Le contrat signé avec la mention manuscrite (optionnelle mais recommandée) "Lu et approuvé, je reconnais perdre tout droit au renouvellement à l'issue de la durée de X mois".
* **Travaux :** Si le locataire réalise des travaux importants, un juge pourrait considérer qu'il s'agit d'une exploitation durable et requalifier le bail. Interdisez contractuellement les travaux structurels.
### 3. Évaluation des risques (Go/No-Go)
* **Avantage :** Flexibilité totale. Si le locataire ne paye pas ou si vous voulez récupérer le magasin pour un projet plus lucratif, vous n'avez aucune indemnité d'éviction à payer à la fin du terme.
* **Inconvénient :** Précarité du revenu. Le locataire peut aussi partir à la fin sans préavis (sauf clause contraire).
* **Risque financier :** Si le bail est requalifié en 3-6-9 par erreur de procédure, la valeur de votre bien diminue (car occupé par un bail commercial) et vous devrez payer une indemnité d'éviction (souvent égale à 1 an de CA) pour le faire partir plus tard.
---
## 3. Plan d'action pour le bailleur
1. **Vérification de la durée :** Additionnez tous les contrats précédents avec ce locataire. Si le total dépasse 36 mois, ne signez pas de bail dérogatoire, il est déjà trop tard.
2. **Rédaction :** Intégrez une clause de **résiliation de plein droit** en cas de non-paiement du loyer, avec un délai de 15 jours après sommation.
3. **Dépôt de garantie :** Dans un bail dérogatoire, le montant est libre. Demandez 3 à 6 mois pour compenser la précarité du contrat.
4. **Sortie :** Prévoyez une clause d'indemnité d'occupation dissuasive (ex: loyer journalier triplé) si le locataire reste un jour de plus après l'échéance.
**Attention :** Ce type de bail ne peut pas être utilisé pour des locations saisonnières (ex: boutique de plage l'été), qui relèvent d'un régime encore plus souple mais différent.
*Note : Cette réponse constitue une information juridique stratégique. Pour la rédaction finale de l'acte, le recours à un avocat spécialisé ou un notaire est vivement recommandé pour s'assurer de l'étanchéité des clauses face à la jurisprudence locale.*
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 , s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18 , L. 145-21 , L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Continuer avec Google