Prescription applicable à une servitude non aedificandi 🧠 Mémoire Droit immobilier Servitudes et droit de passage

La question de la prescription d'une servitude *non aedificandi* (interdiction de bâtir) est complexe car elle peut s'analyser sous deux angles : l'extinction de la servitude par le non-usage ou l'action en justice pour la faire respecter. Voici l'analyse stratégique de votre situation : ## 1. L'extinction de la servitude par le non-usage (30 ans) Une servitude de ne pas bâtir est une servitude discontinue. Selon le droit commun des servitudes, elle s'éteint si elle n'est pas exercée pendant un certain délai. * **Le principe :** La servitude s'éteint par le non-usage pendant **30 ans**. * **Le point de départ :** Pour une servitude *non aedificandi*, le délai de 30 ans commence à courir à compter du jour où un acte contraire à la servitude a été réalisé (par exemple, le jour où un bâtiment a été construit en violation de l'interdiction). * **Source :** [Article 2227 du Code civil](/articles/code-civil/2227) (principe d'imprescriptibilité du droit de propriété, mais extinction des charges par 30 ans). ## 2. Le délai pour agir en justice (5 ans ou 30 ans ?) C'est ici que la stratégie juridique est primordiale. La nature de l'action détermine vos chances de succès : * **L'action réelle immobilière (30 ans) :** Si vous agissez pour faire reconnaître l'existence de votre droit de servitude ou pour faire démolir un ouvrage qui l'entrave, l'action est généralement considérée comme une action réelle immobilière, prescrite par **30 ans** en vertu de [l'article 2227 du Code civil](/articles/code-civil/2227). * **L'action personnelle (5 ans) :** Attention, la jurisprudence récente tend à distinguer certaines obligations liées à la servitude. La Cour de cassation a précisé que si l'action vise à forcer le propriétaire du terrain à supporter des travaux ou des frais liés à l'exercice de la servitude par son fait, il peut s'agir d'une action personnelle soumise à la prescription de **5 ans**. * **Référence jurisprudentielle :** [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 05/03/2026, n° 24-21.049](/decisions/69a94fb4cdc6046d479445e3). ## 3. Analyse stratégique (Senior Partner) ### A. Le "Coup d'après" (Anticipation de la défense) Si vous demandez la démolition d'un bâtiment construit en violation de la servitude, la partie adverse invoquera probablement : 1. **La prescription acquisitive :** Elle soutiendra qu'elle a acquis la liberté de son fonds par 30 ans de possession paisible. 2. **L'absence de préjudice :** Elle tentera de démontrer que la construction ne vous cause aucune nuisance réelle, bien que, juridiquement, le non-respect d'une servitude de ne pas bâtir ouvre droit à démolition sans avoir à prouver de préjudice. ### B. La charge de la preuve Pour gagner, vous devez impérativement produire : * **Le titre constitutif :** L'acte notarié original créant la servitude. Une servitude *non aedificandi* ne peut pas s'acquérir par l'usage, elle doit être écrite. * **La preuve de la violation :** Un constat d'huissier montrant que la construction est située sur l'assiette de la servitude. ### C. Évaluation du risque (Go/No-Go) * **Risque de rejet :** Si la construction date de plus de 30 ans, votre action est vouée à l'échec. * **Risque de proportionnalité :** Les juges sont de plus en plus réticents à ordonner la démolition d'un immeuble entier pour une violation minime si cela porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété adverse. Ils peuvent parfois substituer des dommages et intérêts à la démolition. --- 💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément : - La date exacte de la construction litigieuse ou de la découverte de la violation. - Si la servitude est mentionnée explicitement dans votre titre de propriété ou celui du voisin. - La nature exacte de l'ouvrage construit (mur, extension, maison complète).