Droits du locataire face aux visites et photos par futur acquéreur d'un local commercial 🧠 Droit immobilier Bail commercial

En tant que locataire d'un bail commercial, vous disposez d'un droit à la jouissance paisible de vos locaux, mais ce droit doit être concilié avec le droit de propriété du bailleur, surtout en période de vente. Voici l'analyse stratégique de votre situation. ## 1. L'obligation de principe : La jouissance paisible Selon l'[article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+du+Code+civil), le bailleur a l'obligation de vous assurer une jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail. La jurisprudence récente confirme que le bailleur doit garantir cette jouissance contre tout trouble, y compris ceux qui résulteraient d'occupations ou d'intrusions indues ([Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 29/05/2026, n° 23/00045](/decisions/6a19f894cdc6046d476ad77e)). ## 2. Le "Coup d'après" : Ce que le futur acquéreur va invoquer Le bailleur (ou le futur acquéreur substitué dans ses droits) va s'appuyer sur une **clause de visite** quasi systématiquement présente dans les baux commerciaux. * **Vérifiez votre contrat :** Cherchez la clause intitulée "Vente du bien" ou "Visites". Elle prévoit généralement que le locataire doit laisser visiter les lieux en cas de mise en vente, souvent avec un préavis de 24h ou 48h et sur des créneaux horaires précis. * **Si la clause existe :** Vous ne pouvez pas vous opposer aux visites sous peine de commettre une faute contractuelle. * **Si la clause est absente :** Vous êtes en position de force. Le bailleur ne peut pas vous imposer de visites sans votre accord exprès, sauf à passer par une autorisation judiciaire. ## 3. Le droit à l'image et les photos C'est ici que votre protection est la plus forte. Même si le bail prévoit des visites, il prévoit rarement le droit de **prendre des photos de l'intérieur**. * **Secret des affaires :** En tant que commerçant ou professionnel, vos locaux peuvent contenir des éléments stratégiques (agencement spécifique, stocks, documents confidentiels, matériel informatique). * **Vie privée :** Si des parties du local sont utilisées à des fins personnelles, le droit à l'image s'applique strictement. * **Stratégie :** Vous pouvez accepter les visites mais **interdire formellement les photographies** si elles risquent de porter atteinte à votre activité ou si elles ne sont pas prévues au bail. ## 4. La Charge de la preuve et Risques Si vous refusez abusivement des visites prévues au contrat : * **Risque :** Le bailleur pourrait engager une action en référé pour obtenir l'accès sous astreinte (amende par jour de retard) et demander des dommages-intérêts pour la perte d'une opportunité de vente. * **Preuve à constituer :** Si les visites sont trop fréquentes ou désorganisées, notez chaque passage, les horaires et les nuisances causées à votre clientèle. Cela constitue un "trouble manifestement illicite" ([Tribunal judiciaire, ch. 9 referes, 11/12/2025](/decisions/6945a02d75782d5f06caf73e)). ## Conseil Stratégique Ne restez pas dans l'opposition frontale, mais **cadrez la pratique** par écrit (LRAR) : 1. Demandez au bailleur de vous confirmer par écrit la clause du bail sur laquelle il se fonde. 2. Proposez des **créneaux fixes** (ex: le mardi matin de 9h à 11h) pour ne pas perturber votre exploitation. 3. Précisez que **toute prise de vue photographique est interdite** sans votre accord préalable sur chaque cliché (pour flouter les éléments sensibles). Je peux, si vous le souhaitez, rédiger un modèle de lettre à envoyer à votre bailleur pour fixer ces conditions et protéger votre activité pendant cette période de transition.