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La trêve hivernale empêche-t-elle de lancer une procédure d'expulsion ?
Non, la trêve hivernale **n'empêche absolument pas de lancer ou de poursuivre une procédure d'expulsion**.
C'est une confusion fréquente : la trêve suspend l'**exécution forcée** de l'expulsion (le moment où l'huissier et la police interviennent), mais elle ne paralyse pas les étapes judiciaires préalables.
Voici l'analyse stratégique de la situation selon la méthodologie de cabinet :
### 1. Le cadre légal : Suspension n'est pas interdiction
La trêve hivernale est régie par [l'article L412-6 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L412-6+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation).
* **Ce qui est interdit :** L'expulsion effective avec le concours de la force publique entre le 1er novembre et le 31 mars.
* **Ce qui est autorisé :**
* Délivrer un commandement de payer par huissier (commissaire de justice).
* Assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection.
* Obtenir un jugement d'expulsion.
* Signifier le commandement de quitter les lieux.
### 2. L'anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Si vous attendez la fin de la trêve (1er avril) pour commencer, vous commettez une erreur stratégique majeure.
* **La stratégie du locataire :** Un locataire en difficulté utilisera souvent les délais de procédure pour rester en place. Une procédure d'expulsion dure en moyenne 18 à 24 mois.
* **Le risque de saturation :** Au 1er avril, les services de la préfecture et les commissaires de justice sont submergés par les dossiers en attente. En lançant la procédure *pendant* la trêve, vous prenez place dans la "file d'attente" judiciaire pour être prêt à agir dès le printemps.
### 3. La charge de la preuve et les exceptions
La trêve hivernale n'est pas absolue. Elle peut être écartée dans certains cas précis, notamment en cas de **squat** (introduction par voie de fait).
Pour un bail classique, le juge peut aussi supprimer le bénéfice de la trêve si le relogement de la famille est assuré dans des conditions décentes ([Article L412-7 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L412-7+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation)).
* **Preuve à fournir :** Si vous demandez l'expulsion malgré la trêve, vous devez prouver soit l'introduction par effraction, soit l'existence d'une solution de relogement concrète pour le locataire.
### 4. Évaluation des risques (Go/No-Go)
* **Risque financier :** L'indemnité d'occupation reste due pendant la trêve. Si le locataire est insolvable, chaque mois de trêve est une perte sèche définitive pour le bailleur.
* **Risque de procédure :** Si vous tentez d'expulser vous-même le locataire pendant la trêve (changement de serrure, coupure d'eau), vous risquez **3 ans de prison et 30 000 € d'amende**.
### Stratégie recommandée :
1. **Agissez immédiatement :** Si les conditions sont réunies (impayés, fin de bail), faites délivrer l'assignation sans attendre.
2. **Obtenez le titre exécutoire :** Le but est d'avoir le jugement d'expulsion en main avant le 31 mars.
3. **Signifiez le commandement de quitter les lieux :** Cela fait courir le délai de deux mois obligatoire avant l'intervention de la force publique.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous une mise en demeure de payer visant la clause résolutoire, qui est la première étape indispensable avant toute procédure judiciaire.
Les dispositions du présent livre ont pour objet de fixer les règles relatives à la construction, l'acquisition, l'aménagement, l'assainissement, la réparation, la gestion d'habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes. A ces habitations peuvent être adjoints, dans des conditions fixées par décision administrative, des dépendances, des annexes et des jardins privatifs ou collectifs, accolés ou non aux immeubles. En outre, les ensembles d'habitations mentionnés aux premiers alinéas peuvent comprendre accessoirement des locaux à usage commun et toutes constructions nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles. Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent librement louer les aires de stationnement vacantes dont ils disposent par application de l'article L. 442-6-4 . La location est consentie à titre précaire et révocable à tout moment par le bailleur. Un locataire de ce bailleur ne peut se voir opposer un refus de location d'une aire de stationnement au motif que cette aire est louée librement à une personne ne louant pas un logement dans le parc de ce bailleur. Lorsque les aires de stationnement sont mutualisées en application de l'article L. 151-47 du code de l'urbanisme, les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent également louer librement les aires de stationnement dont ils disposent. Les usagers bénéficient d'un droit d'usage sur toute place libre, sans droit de préférence sur une aire de stationnement identifiée. Le droit d'usage est consenti à titre précaire et révocable à tout moment par le bailleur. Dans la limite des droits d'usage dont le bailleur dispose, un locataire de ce bailleur ne peut se voir opposer un refus de droit d'usage d'une aire de stationnement au motif que cette aire est utilisée par une personne ne louant pas un logement dans le parc de ce bailleur.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Sommaire :
La cour d'appel statuant en matière de référé ne tranche aucune contestation sérieuse en allouant une provision au bailleur d'un logement situé dans une résidence de tourisme sur les loyers impayés par le locataire qui se prévalait, suite aux mesures sanitaires relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19, d'une stipulation du bail commercial selon laquelle le paiement des loyers est suspendu dans les cas où « la non sous-location du bien » résulterait « soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'un incendie de l'immeuble, etc...) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale ». En effet, c'est sans interpréter cette clause, claire et précise, que la cour d'appel a constaté qu'elle ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même
Sommaire :
En application de l'article L. 331-3-2 devenu l'article L. 722-8 du code de la consommation, pour prononcer la suspension d'une mesure d'expulsion, le juge ne doit prendre en considération que la situation du débiteur. Est, dès lors, légalement justifié l'arrêt infirmant le jugement ayant conditionné la suspension de la mesure d'expulsion du débiteur au paiement des indemnités d'occupation
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