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Comment calculer l'indemnité d'éviction si le bailleur refuse de renouveler mon bail commercial ?
Le calcul de l'indemnité d'éviction est une opération complexe qui vise à réparer l'entier préjudice subi par le locataire évincé. Selon [l'article L145-14 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-14+Code+de+commerce), cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Voici la méthodologie stratégique pour évaluer vos droits.
## 1. La distinction fondamentale : Perte ou Transfert du fonds ?
Le mode de calcul dépend d'une question de fait : votre activité est-elle transférable ou le fonds est-il perdu ?
* **L'indemnité de remplacement (perte du fonds) :** Si l'éviction entraîne la perte de la clientèle (ex: commerce de proximité dont l'emplacement est crucial), l'indemnité correspond à la **valeur marchande du fonds**. Elle est souvent calculée selon les usages de la profession (souvent un pourcentage du CA moyen des 3 dernières années ou un multiple de l'EBE).
* **L'indemnité de déplacement (transfert du fonds) :** Si vous pouvez vous réinstaller à proximité sans perdre votre clientèle, l'indemnité est moindre. Elle couvre la valeur du droit au bail, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que le trouble commercial.
## 2. Les indemnités accessoires
En plus de la valeur principale (fonds ou droit au bail), vous devez réclamer des accessoires prévus par [l'article L145-14 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-14+Code+de+commerce) :
* **Frais de déménagement et de réinstallation** (sur devis).
* **Frais de mutation** (droits d'enregistrement pour l'achat d'un nouveau fonds).
* **Indemnités de licenciement** si l'éviction vous oblige à licencier du personnel.
* **Trouble commercial** : compensation de la période de fermeture pendant le transfert.
## 3. Le droit au maintien dans les lieux
Tant que l'indemnité d'éviction ne vous a pas été versée, vous avez le droit de rester dans les locaux aux conditions du bail expiré, conformément à [l'article L145-28 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-28+Code+de+commerce).
**Attention :** La jurisprudence est protectrice sur ce point. Si le bailleur vous expulse avant le paiement de l'indemnité, il commet une faute. La [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25/01/2023, n° 21-19.089](https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac993de8405dea530e4) a rappelé que la privation de la possibilité de poursuivre l'activité jusqu'au paiement de l'indemnité cause un préjudice propre qui doit être indemnisé en sus de la valeur du fonds.
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### 🛡️ Stratégie et risques ("Le coup d'après")
1. **L'argument du bailleur :** Le propriétaire tentera presque toujours de démontrer que votre fonds est "déplaçable" pour ne payer qu'une indemnité de transfert (moins coûteuse) plutôt qu'une indemnité de remplacement. Préparez des preuves montrant que votre clientèle est attachée exclusivement à l'emplacement géographique.
2. **La charge de la preuve :** C'est à vous de justifier vos chiffres. Préparez vos 3 derniers bilans comptables et des devis de déménagement précis. Sans documents comptables certifiés, le juge retiendra l'évaluation la plus basse.
3. **Le risque du "Droit de repentir" :** Jusqu'à 15 jours après la fixation définitive de l'indemnité par le tribunal, le bailleur peut changer d'avis et vous proposer le renouvellement (s'il juge l'indemnité trop chère), à condition que vous soyez encore dans les lieux. C'est un risque majeur si vous avez déjà signé un bail ailleurs.
### 💡 Recommandation stratégique
Toute clause de votre bail qui viserait à supprimer ou limiter cette indemnité est nulle, car [l'article L145-15 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-15+Code+de+commerce) dispose que ces règles sont d'ordre public.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger un modèle de réponse à votre bailleur pour contester une offre d'indemnité insuffisante et demander la nomination d'un expert judiciaire.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 , L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 .
Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes.
Sommaire :
Il résulte, d'une part de l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution que si la décision de justice, titre en vertu duquel l'exécution est poursuivie aux risques du créancier, est ultérieurement modifiée, le créancier rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent, d'autre part des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Viole ces textes la cour d'appel qui, pour refuser d'indemniser le locataire à bail commercial des gains qu'il aurait obtenus s'il était resté en possession du fonds, retient qu'il a été indemnisé de la perte de son fonds de commerce, intervenue à la date de son expulsion, alors que la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu'il appartient au juge d'évaluer
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