Visites pour vente d'un logement : le locataire peut-il les refuser ? 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

En l'absence de clause écrite dans votre bail concernant les visites en vue de la vente, la situation est nuancée. Si la loi protège votre vie privée, elle impose également au locataire de permettre au propriétaire d'exercer son droit de disposer de son bien (le vendre). Voici l'analyse stratégique de votre situation au regard du droit français. ## 1. L'absence de clause : un droit de visite limité mais réel Même si votre bail est silencieux, vous ne pouvez pas opposer un refus systématique et définitif aux visites. La jurisprudence considère que le droit de propriété du bailleur implique de pouvoir faire visiter le bien pour le vendre. Toutefois, en l'absence de clause contractuelle fixant les modalités (jours, heures), le bailleur ne peut pas vous imposer n'importe quoi. Selon [l'article 1719 du Code civil](/articles/code-civil/1719), le bailleur doit vous assurer la "jouissance paisible" des lieux. **Le principe retenu par les tribunaux :** * Les visites ne doivent pas avoir lieu les jours fériés ni le dimanche. * Elles ne doivent pas excéder **2 heures par jour** les jours ouvrables. * Le propriétaire (ou l'agent immobilier) ne peut pas entrer chez vous sans votre accord exprès ou en votre absence sans autorisation. ## 2. Anticipation de la partie adverse : le risque d'abus Si vous refusez obstinément toute visite, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour obtenir une autorisation de visite forcée sous astreinte (une somme à payer par jour de retard). Comme le rappelle la jurisprudence récente ([Cour d'appel, 14/10/2025](/decisions/68f07f4847396eb608bc065c)), le locataire ne peut pas s'opposer aux visites si elles sont organisées de manière raisonnable, notamment par un agent immobilier. Si vous bloquez la vente, le bailleur pourrait même demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (perte d'une opportunité de vente). ## 3. La charge de la preuve et vos droits C'est au propriétaire de prouver qu'il a tenté de s'entendre avec vous de manière amiable avant de vous poursuivre. * **Preuve de votre bonne foi :** Conservez les traces (emails, SMS) où vous proposez des créneaux qui vous arrangent. * **Preuve de l'abus :** Si le propriétaire exige de venir tous les jours à 21h ou le dimanche, ses demandes seront jugées abusives par un juge. ## 4. Stratégie et conseils pragmatiques Ne restez pas sur un refus pur et simple, car cela vous mettrait juridiquement en tort. 1. **Proposez un cadre :** Puisque rien n'est écrit, c'est à vous de fixer vos conditions raisonnables. Envoyez un écrit (mail ou courrier) proposant, par exemple : *"Je n'ai aucune obligation contractuelle de visite, mais pour faciliter la vente, je propose de rendre le logement accessible tous les mardis et jeudis de 17h à 19h."* 2. **Exigez un préavis :** Ne laissez personne entrer à l'improviste. Demandez à être prévenu au moins 48 heures à l'avance pour chaque visite. 3. **Présence obligatoire :** Vous avez le droit d'exiger d'être présent. Ne donnez jamais vos clés à l'agent immobilier si vous ne le souhaitez pas. **Risque à surveiller :** Si vous êtes locataire depuis "de nombreuses années", vérifiez si votre bail est soumis à la loi de 1989 ou s'il s'agit d'un bail plus ancien (loi de 1948), car les règles de congé pour vente sont très strictes en faveur du locataire dans ce dernier cas. Je peux, si vous le souhaitez, vous rédiger un modèle de réponse formelle à adresser à votre propriétaire pour fixer ces créneaux de visite tout en rappelant vos droits à la vie privée.