J'ai un bail non meublé , sur ce bail rien n'est rédigé ni pour l'augmentation des loyers, ni clauses quelconques dois je payer les ordures ménagères?
Dans le cadre d'un bail d'habitation non meublé (soumis à la loi du 6 juillet 1989), le silence du contrat sur certains points ne signifie pas que vous êtes exonéré de toute obligation. La loi supplée l'absence de clauses spécifiques.
Voici l'analyse stratégique de votre situation :
## 1. L'obligation de payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Même si votre bail ne contient aucune clause explicite sur les charges, vous êtes tenu de payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
En droit français, [l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7+loi+89-462+6+juillet+1989) dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les **charges récupérables** aux termes convenus. La TEOM fait partie de la liste des charges récupérables fixée par décret.
Comme le rappelle la jurisprudence récente, le locataire doit s'acquitter des charges aux termes convenus, et le juge vérifie systématiquement la régularité de ces charges (voir par exemple : [Tribunal judiciaire, 23/01/2026, n° 25/02721](/decisions/69945608cdc6046d47adaa4c)).
## 2. Le "Coup d'après" : Ce que le propriétaire va exiger
Le propriétaire peut vous réclamer le remboursement de cette taxe sur les **3 dernières années**.
* **L'argument du propriétaire :** "La loi prévoit que la TEOM est une charge récupérable par nature, peu importe que le bail soit succinct."
* **Votre défense :** Le propriétaire ne peut vous réclamer que la "taxe d'enlèvement" et non la "redevance d'enlèvement" (si la commune a choisi ce mode de financement) si cela n'est pas précisé. Surtout, il doit vous fournir le **justificatif** (copie de sa taxe foncière).
## 3. La preuve et la régularisation (Charge de la preuve)
Vous ne devez pas payer "à l'aveugle". Pour que la demande du propriétaire soit valable :
1. **Justificatif obligatoire :** Il doit vous transmettre le décompte des charges et, spécifiquement pour la TEOM, une copie de son avis de taxe foncière.
2. **Prorata temporis :** Si vous êtes arrivé en cours d'année, vous ne payez que pour les mois d'occupation.
3. **Frais de gestion :** Attention, le propriétaire ne peut pas vous facturer les "frais de gestion et de dégrèvement" qui figurent sur son avis de taxe foncière. Seule la ligne "Ordures Ménagères" est à votre charge.
## 4. Quid de l'augmentation du loyer ?
Contrairement à la TEOM, l'augmentation du loyer (indexation annuelle) n'est **pas automatique**.
* Selon [l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+17-1+loi+89-462+6+juillet+1989), le loyer ne peut être révisé que si une **clause d'indexation** est expressément prévue au bail.
* **Risque/Opportunité :** Si votre bail est réellement vierge de toute mention d'indexation (IRL), votre loyer doit rester **fixe** pendant toute la durée du bail. Le propriétaire ne pourra pas vous appliquer d'augmentation annuelle.
### Stratégie recommandée :
1. **Ne refusez pas le principe** du paiement de la TEOM, car vous perdriez en justice, mais exigez systématiquement la copie de l'avis de taxe foncière pour vérifier le montant exact.
2. **Vérifiez le montant :** Assurez-vous qu'il a bien déduit les frais de gestion prélevés par l'État (souvent 3 à 8% en sus de la taxe), qui restent à la charge exclusive du propriétaire.
3. **Restez discret sur l'absence de clause d'indexation :** Ne signalez pas l'absence de clause de révision du loyer. Si le propriétaire tente de l'augmenter plus tard, vous pourrez alors lui opposer la nullité de l'augmentation par lettre recommandée.
Si votre propriétaire vous réclame actuellement une somme globale sans justificatif, je peux rédiger pour vous un courrier de demande de régularisation des charges.
⚖️
Sources officielles Légifrance
📄 Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
📄 Article 1586 ter du Code général des impôts
I. – Les personnes physiques ou morales ainsi que les sociétés non dotées de la personnalité morale et les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent une activité dans les conditions fixées aux articles 1447 et 1447 bis et dont le chiffre d'affaires est supérieur à 152 500 € sont soumises à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. II. – 1. La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises est égale à une fraction de la valeur ajoutée produite par l'entreprise, telle que définie à l'article 1586 sexies. Pour la détermination de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, on retient la valeur ajoutée produite et le chiffre d'affaires réalisé au cours de la période mentionnée à l'article 1586 quinquies, à l'exception, d'une part, de la valeur ajoutée afférente aux activités exonérées de cotisation foncière des entreprises en application des articles 1449 à 1463 B, à l'exception du 3° de l'article 1459, et, d'autre part, de la valeur ajoutée afférente aux activités exonérées de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises en application des I à III de l'article 1586 nonies, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024. Cette valeur ajoutée fait, le cas échéant, l'objet de l'abattement prévu au IV de l'article 1586 nonies. Pour les entreprises de navigation maritime ou aérienne qui exercent des activités conjointement en France et à l'étranger, il n'est pas tenu compte de la valeur ajoutée provenant des opérations directement liées à l'exploitation de navires ou d'aéronefs ne correspondant pas à l'activité exercée en France. Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du troisième alinéa. 2. La fraction de la valeur ajoutée mentionnée au 1 est obtenue en multipliant cette valeur ajoutée par un taux prévu à l'article 1586 quater. 3. La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises est recouvrée et contrôlée selon les mêmes procédures et sous les mêmes sanctions, garanties, sûretés et privilèges que la taxe sur la valeur ajoutée. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées selon les règles applicables à la cotisation foncière des entreprises.
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Jurisprudences rendues par la Cour de Cassation
📋 Other - JCP BAUX - n°25/02721 - 23/01/2026
DÉCISION Contradictoire et en dernier ressort [G] [Y] ET : [D] [P] [I] [B] Débats à l'audience du 06 Novembre 2025 copie et grosse le : à Maître Laurianne DUSSOURD copie le : à Monsieur [D] [P] Madame [I] [B] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] TENUE le 23 Janvier 2026 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : B. DELHAYE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : C. LEBRUN ...
📋 Other - JCP - CIVIL2 - n°25/00011 - 16/09/2025
MOTIFS : L’article 444 du code de procédure civile dispose que « le président peut ordonner la réouverture des débats ». Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ». L’article R. 632-1 du code de la consommation dispose que « le juge peut relever...
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